İstanbul'da kentsel dönüşüm 2026: yeni kurallar ve destekler

Şu an ne değişti (2026)

İstanbul'da kentsel dönüşüm 2026'da gerçekten yeni bir döneme girdi. Bunu üç somut değişiklik belirliyor. Hangisinin sizi ilgilendirdiğini bilmek, yanlış kapıda zaman kaybetmenizi önler.

Birincisi karar usulü. Riskli binada yeniden yapım için arsa payına göre salt çoğunluk (%50+1) 2023'ten beri yeterliydi. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ise bu kararın nasıl alınacağını sıkı kurallara bağladı. Artık karardan önce malikleri toplantıya çağırmak zorunlu. Çağrı formla muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek, noter aracılığıyla ya da elektronik tebligatla yapılıyor. Karara katılmayan maliklere teklif bildiriliyor. 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse onların arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsat vermeden önce, salt çoğunluğun ve bildirimlerin tamamlandığını gösteren bir yazıyı yetkili kentsel dönüşüm müdürlüğünden almak zorunda.

İkincisi yeni bir kredi. Dünya Bankası finansmanlı İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında İstanbul'da Nisan 2026'da başvurular açıldı. Riskli yapı maliklerine bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar kredi veriliyor. Faiz aylık %0,69, ilk 12 ay geri ödemesiz, vade 180 aya kadar. Anadolu Ajansı'nın aktardığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı verilerine göre 19 Eylül 2026 itibarıyla 27.613 hak sahibiyle görüşüldü ve 284.272 bağımsız bölüm için ön başvuru alındı. Bu sayı ön başvurudur; kesinleşmiş kredi ya da biten dönüşüm sayısı değildir.

Üçüncüsü Yarısı Bizden'in süresi. Kampanya 31 Aralık 2026'da bitecekti. Cumhurbaşkanı Erdoğan'ın açıkladığı ve Bakan Kurum'un 8 Eylül 2026'da duyurduğu kararla 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. Aynı açıklamaya göre İstanbul'da kampanya kapsamında 435.683 bağımsız bölüm dönüşüme alındı, 108.881'inin dönüşümü tamamlandı. Şubat 2026'da çıkan bir Cumhurbaşkanlığı Genelgesi'yle de 2025 ve 2026'da riskli ilan edilen yapıların tamamı kampanya kapsamına alındı. Bu genelgedeki 31 Aralık 2026 riskli yapı tarihinin uzatmayla nasıl değiştiğini resmî metinde göremedik. Tespitinizi geciktirmeyin ve tarihi Başkanlıktan teyit edin.

Yarısı Bizden İstanbul'da nasıl işliyor

Yarısı Bizden yalnız İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapılar için geçerli. Bina bazlı dönüşümde her konuta 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor; toplam 1.875.000 TL. İş yerine 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği var. Fazladan her dükkân için 875.000 TL kredi sağlanıyor. TOKİ ya da Emlak Konut'un yaptığı alan bazlı büyük projelerde hak sahibine 875.000 TL hibe ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor. Hibe bina maliyetinden düşülüyor, kalan borç uzun vadede ödeniyor.

CNN Türk'ün 30 Eylül 2026'da derlediği kurallara göre yeni binanın toplam inşaat alanı eski yapının 1,5 katını geçemiyor; otopark ve sığınak bu hesaba girmiyor. Sıra şöyle işliyor: önce teknik ve mali gücü yeterli bir müteahhitle güvenceli sözleşme imzalanıyor. Ardından Bakanlıkça lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırılıyor. Sonra ilçe belediyesine hak sahipliği başvurusu yapılıyor. Son adımda Bakanlığın verdiği randevuda hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi imzalanıyor.

Ödemeler size değil, inşaatın ilerleyişine göre müteahhide yapılıyor. Aynı kaynağa göre kampanya kredisinde gelir ve kredi notuna bakılmıyor. İsterseniz yalnız hibeyi kullanıp krediyi almayabilirsiniz. Kredinin geri ödemesi ruhsattan iki yıl sonra başlıyor ve 10 yıl sürüyor. İlk geri ödeme yılında faiz yok; sonrasında bakiye TÜFE'nin yarısı oranında güncelleniyor. Önemli bir sınır daha var: aylık kira yardımı ile taşınma desteği birlikte alınamıyor, birini seçmeniz gerekiyor.

3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi kimlere, nasıl

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın Haziran 2026 tarihli malik kılavuzuna göre bu krediyi yalnız 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı olarak tespit edilmiş binaların gerçek kişi malikleri kullanabiliyor. 1 Ekim 2020'den sonra yıkılmış riskli yapıların malikleri de değerlendirmeye alınabiliyor. Her hak sahibi yalnız bir bağımsız bölüm için başvurabiliyor ve tapudaki hissesi oranında yararlanıyor. Tapunuz iştirak hâlinde mülkiyetse (örneğin paylaştırılmamış miras), önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekiyor. Yeni binanın temeline başlanmamış olmalı; grobeton dökülmüş olması engel değil.

Başvuru sırası kılavuzda açıkça yazıyor. Önce müteahhit yapı ruhsatını alıyor ve projeyi e-Devlet'teki ARAAD (AFDİS) sistemine kaydediyor. Proje onaylanınca siz e-Devlet üzerinden ön başvuru yapıyorsunuz. Ardından belgelerinizle Bakanlıkla protokol imzalamış bir banka şubesine gidiyorsunuz. Bankanın bakacağı başlıca şartlar şunlar: açık icra, takip ya da haciz kaydı olmaması ve kredi taksitinin belgelenmiş hane gelirinin %70'ini aşmaması. Kredi adınıza açılan blokeli hesaba yatıyor. Para, inşaat Başkanlığın belirlediği seviyelere ulaştıkça kademeli olarak müteahhide aktarılıyor. Müteahhidin de projenin çevre, sosyal ve iş sağlığı şartlarına uyacağına dair ek taahhütnameyi sözleşmeye eklemesi gerekiyor.

AA'nın 6 Nisan 2026 haberine göre İstanbul'da bilgi almak için Üsküdar Kirazlıtepe ve Küçükçekmece Halkalı'da bilgilendirme ofisleri var. Başka konutu olmayanlar, enerji kimlik belgesi B ve üzeri binalar, şehit ve gazi yakınları ve kadın hane reisleri için indirimlerle faiz %0,59'a kadar inebiliyor. Bu krediyle Yarısı Bizden desteğinin aynı bağımsız bölümde birlikte kullanılıp kullanılamayacağını kaynaklarda net bulamadık. Bunu başvurmadan önce Başkanlığa sorun.

Riskli yapı tespiti ve başvuru İstanbul'da nereye yapılır

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapıyor. Başvuruyu tek bir malik de yapabilir, binanın tamamının onayı gerekmiyor. Yönetmeliğe göre tespit masrafını malikler hisseleri oranında ödüyor. Tespit tutanağı binaya asılıyor, maliklere e-Devlet üzerinden bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Sonuca katılmıyorsanız 15 gün içinde dilekçeyle itiraz edebilirsiniz. İtirazı dördü üniversiteden, üçü Bakanlıktan yedi kişilik bir teknik heyet inceliyor. İstanbul'da bu işlerden Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü sorumlu (Altunizade, Üsküdar). Tespit kesinleşince maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Karıştırılmaması gereken bir nokta var: İBB'nin hızlı tarama yöntemiyle verdiği D ya da E risk sınıfı, Belediyenin kendi desteklerinde öncelik belirliyor. Yıkım yoluyla İBB kira desteği almak için bile 6306'ya göre lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti gerekiyor. İBB'nin istanbulyenileniyor.com platformu ve KİPTAŞ'ın tek yapı dönüştürme modeli ayrı bir yol. Belediyenin Şubat 2026'da paylaştığı rakamlara göre platformda 36.657 başvuru bulunuyor.

Kira yardımı: Bakanlık ve İBB ayrı ayrı

Bakanlığın kira yardımı İstanbul'da 2025'ten itibaren aylık 8.000 TL (22 Aralık 2024 açıklaması). Bazı sitelerde 2026 için daha yüksek tutarlar dolaşıyor, ancak 2026'ya ait resmî bir Bakanlık duyurusu bulamadık. Güncel tutarı il müdürlüğünden ya da e-Devlet'ten kontrol edin. Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne göre başvuru, tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı.

İBB ayrıca ek kira desteği veriyor. 12.11.2025 tarihli ve 1277 sayılı Meclis Kararı'na göre hızlı taramada D ya da E sınıfına giren ve yıkılan binalarda tutarlar şöyle: binada oturan malike 18 ay boyunca aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL), oturmayan malike 18 ay boyunca 6.500 TL, kiracıya 12 ay boyunca 10.000 TL (emekliye 12.000 TL). İBB'nin sayfasına göre güçlendirme ruhsatı alan binalar da sonradan kapsama alındı. İBB yetkisindeki riskli alan ve rezerv alanlarda ise 48 aya kadar aylık 18.000 TL (emekliye 20.000 TL) ödeniyor.

Kat karşılığında İstanbul'da nelere dikkat

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız 1,5 kat alan sınırını baştan hesaba katın. Müteahhidin vaat ettiği daire metrekareleri ve kendisine kalacak bölüm bu sınırın içinde kalmalı; yoksa kampanya dışı kalabilirsiniz. Kanuna göre müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler yine salt çoğunlukla sözleşmenin feshi için Başkanlığa başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini de şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Dünya Bankası kredisini düşünüyorsanız sözleşmeye blokeli hesap ve hakediş düzenini, müteahhidin ek taahhütnamesini ve ruhsat sonrası ARAAD kaydını açıkça yazdırın. Teklifleri yan yana koymak pazarlık gücünüzü artırır. yenibina.com'da tek bir talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp karşılaştırabilirsiniz; platform komisyon almıyor.

İlçelerden notlar

AA'nın 30 Eylül 2026 tarihli haberine göre Dünya Bankası kredisinde en çok ön başvuru Bakırköy'den geldi: 2.653 başvuru, 20.273 bağımsız bölüm. En çok bağımsız bölüm ise Kartal'da (2.393 başvuru, 41.107 bağımsız bölüm). Bahçelievler'de 2.598, Kadıköy'de 2.591, Küçükçekmece'de 1.788 başvuru var. Zeytinburnu Seyitnizam'da TRT Haber'in Ağustos 2026 haberine göre 117 yapının 50'si dönüştü, kalan 67 yapı Yarısı Bizden'le dönüşecek. Sarıyer Ayazağa'da Ekim 2026'daki selden sonra Bakan Kurum bir kentsel dönüşüm ofisi kurulacağını ve maliklere Yarısı Bizden ile TOKİ eliyle dönüşüm seçeneklerinin sunulacağını açıkladı.