Sarıyer'de kentsel dönüşüm 2026: Ayazağa seli ve Armutlu

Sarıyer'de şu an ne oluyor (Ekim 2026)

Sarıyer için 2026'nın en somut gelişmesi bir afetten sonra geldi. Ekim 2026'nın ortasında İstanbul'u etkileyen sağanakta en çok zarar gören yerlerden biri Ayazağa oldu. Medyascope'un 16 Ekim 2026 haberine göre Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum ile İçişleri Bakanı Mustafa Çiftçi bölgeyi gezdi. Kurum, birçok binanın alt katlarını su bastığını, sorunun çarpık ve plansız yapılaşmadan kaynaklandığını, yarım kalan dere ıslahının sürmesinin şart olduğunu söyledi.

Ertesi gün Ayazağa'da bir koordinasyon toplantısı yapıldı. TRT Haber'in 17 Ekim 2026 haberine göre toplantıya İstanbul Valisi, İBB Başkanvekili Nuri Aslan, Sarıyer Belediye Başkanı Oktay Aksu, TOKİ Başkanı ve Kentsel Dönüşüm Başkanı katıldı. Alınan kararlar şunlar: Cendere (Kağıthane) ve Ayazağa derelerinin ıslah projeleri hızla tamamlanacak, Ayazağa'da "dirençli şehir modeli" uygulanacak, dönüşümde hak sahipleri Yarısı Bizden ile TOKİ eliyle dönüşüm arasında seçim yapabilecek. Bakan Kurum ayrıca bireysel başvuruları almak ve süreci yürütmek için bölgede bir kentsel dönüşüm ofisi kurulacağını söyledi.

Bu yazı hazırlanırken ofisin adresi, açılış tarihi, dönüşümün hangi sokakları ya da adaları kapsayacağı ve Ayazağa için bir riskli alan kararı alınıp alınmadığı açıklanmamıştı. Bulamadığımız bu bilgiler netleşmeden Ayazağa'da müteahhitle bağlayıcı sözleşme imzalamadan önce ofisin ya da Sarıyer Belediyesi'nin duyurularını bekleyin; alan bazlı bir uygulama gelirse bina bazlı kat karşılığı hesabı değişebilir.

Armutlu ve eski riskli alan kararı

Sarıyer'in bilinen tek Resmî Gazete'de yayımlanmış riskli alan kararı Fatih Sultan Mehmet Mahallesi'ne (Armutlu) ait. 20 Ocak 2013 tarihli Resmî Gazete'de 2012/4125 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla "İstanbul İli, Sarıyer İlçesi, Fatih Sultan Mehmet Mahallesi (Armutlu) sınırları içerisinde bulunan bazı alanlar" riskli alan ilan edildi.

Karar mahallede tepkiyle karşılandı. Sondakika.com'un 31 Ocak 2013 haberine göre yaklaşık bin kişi kararın iptali için İstanbul Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'ne dilekçe verdi; haberde Baltalimanı ve Derbent mahalleleri de karardan etkilenen yerler arasında sayılıyor. Resmî Gazete'deki karar başlığında ise yalnız Fatih Sultan Mehmet Mahallesi (Armutlu) geçiyor. Armutlu'daki riskli alanda bugün hangi aşamaya gelindiğine dair güncel resmî bir bilgi bulamadık.

Armutlu'da ya da çevresinde malikseniz önce parselinizin bu riskli alan sınırı içinde kalıp kalmadığını Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nden yazılı olarak öğrenin. Riskli alan içindeki parsellerde uygulama Bakanlık ya da yetkilendirdiği kurum eliyle, alan bazında yürür; tek binanın kendi başına kat karşılığı anlaşması yapması her zaman mümkün olmayabilir.

Deprem riski: İBB'nin Sarıyer tahmini

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020'de yayımladığı Sarıyer İlçesi Olası Deprem Kayıp Tahminleri Kitapçığı, 2019 tarihli güncelleme projesinin verilerine ve Marmara Denizi'nde Mw 7,5 büyüklüğünde bir senaryo depremine dayanıyor. Kitapçığa göre Sarıyer'de analiz edilen 49.391 binanın ortalama %80'inin hasar görmemesi bekleniyor. Binaların yaklaşık %6'sının, yani yaklaşık 2.955 binanın orta ve üstü seviyede hasar göreceği tahmin ediliyor: 102 çok ağır, 367 ağır ve 2.486 orta hasarlı bina. Aynı senaryoda ilçe için tahmin edilen can kaybı 33, geçici barınma ihtiyacı duyacak aile sayısı 6.616.

Bu oranlar İstanbul'un birçok ilçesine göre düşük, ama dağılım eşit değil. Mahalle tablosunda en yüksek ağır ve çok ağır hasar tahmini Merkez (15 çok ağır, 39 ağır), İstinye (11 çok ağır, 30 ağır) ve Çayırbaşı (12 çok ağır, 27 ağır) mahallelerinde. Ayazağa için tahmin 5 çok ağır, 23 ağır ve 152 orta hasarlı bina; Fatih Sultan Mehmet Mahallesi için 3 çok ağır, 19 ağır ve 153 orta hasarlı bina.

Kitapçık bu rakamların ortalama değerler olduğunu ve tek tek binaların durumunu göstermediğini belirtiyor. Kitapçıkta zemin davranışı haritalarla verilse de Sarıyer'e özel yazılı bir fay ya da zemin sınıfı değerlendirmesi bulamadık. Kendi binanız için tek geçerli ölçü lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti.

Sarıyer'de başvuru nereye yapılır

Riskli yapı raporlarına itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul genelinde olduğu gibi Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün işi. Yapı ruhsatı, imar durumu ve Yarısı Bizden'deki hak sahipliği başvurusu ise Sarıyer Belediyesi'ne yapılıyor. Sarıyer Belediyesi'nin kentsel dönüşüm işlerine bakan biriminin adını, adresini ve telefonunu belediyenin sitesinden doğrulayamadık; başvurudan önce belediyenin çağrı hattından hangi müdürlüğe gideceğinizi sorun.

Ayazağa'da kurulacağı açıklanan dönüşüm ofisi açıldığında Ayazağa'daki maliklerin ilk muhatabı o olacak. Bakanın açıklamasına göre ofis bireysel başvuruları alacak ve maliklere süreç boyunca destek verecek.

İl geneli destekler Sarıyer'de de aynı: Bakanlık kira yardımı İstanbul'da 2025'ten beri aylık 8.000 TL; İBB ise hızlı taramada D ya da E sınıfına giren ve yıkılan binalarda oturan malike 18 ay boyunca aylık 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) ek destek veriyor. Aylık kira yardımı ile Yarısı Bizden'in taşınma desteği birlikte alınamıyor; birini seçmeniz gerekiyor.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik krediye ilgi Sarıyer'de görece düşük: AA'nın 30 Eylül 2026'da aktardığı ve en çok ön başvuru gelen 15 ilçeyi gösteren listede Sarıyer yok. Kredinin, Yarısı Bizden'in ve kira desteklerinin şartları ilçeden bağımsız; ayrıntılar İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığında Sarıyer'e özgü dikkat noktaları

Sarıyer Boğaz'a kıyısı olan bir ilçe; Boğaz kıyısındaki ve ona bakan yamaçlardaki parseller 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu'nun tanımladığı Boğaziçi Alanı'na girebiliyor. Kanun bu alanı sahil şeridi, öngörünüm, geri görünüm ve etkilenme bölgelerine ayırıyor. Kanunun 10. maddesine göre geri görünüm bölgesinde taban alanı katsayısı en fazla %15 ve yükseklik 4 kat (12,50 metre), etkilenme bölgesinde yine %15 ve 5 kat (15,50 metre) ile sınırlı. Bu yüzden bu bölgelerde "eski binanın yerine daha büyük bina" beklentisi gerçekçi olmayabilir; müteahhidin teklifini imar durumu belgesindeki gerçek haklara göre okuyun.

6306 kapsamındaki dönüşümün Boğaziçi Alanı'ndaki bu sınırları nasıl etkilediğine dair parsel bazında net bir kural bulamadık. Teklif almadan önce Sarıyer Belediyesi'nden güncel imar durumu belgesi alın ve parselinizin Boğaziçi Alanı'nın hangi bölgesinde kaldığını yazılı olarak öğrenin.

Yarısı Bizden'de yeni binanın toplam inşaat alanı eski yapının 1,5 katını geçemiyor. Ayazağa'da TOKİ seçeneği de masada olacağı için iki yolun size kalan daire metrekaresini, kira ve taşınma desteğini ve teslim süresini yan yana yazdırarak karşılaştırın. Kanunun koruyucu hükümlerini sözleşmeye geçirin: müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor, iş bir yıl içinde başlamazsa ya da altı aydır durmuşsa malikler salt çoğunlukla fesih için başvurabiliyor.