Kat karşılığı hesaplama: kaç daire alırım?
Hesaplayıcı
Formül ve örnek hesap
Malik payı = 1 − (inşaat maliyeti × (1 + müteahhit kârı)) ÷ proje değeri. Proje değeri satılabilir net alan × bölgedeki yeni daire m² fiyatı; maliyet brüt inşaat alanı × m² maliyeti.
Örnek: 500 m² arsa, emsal 2, emsal dışı alan %30, brüt/net 1,25, 100 m² daire, maliyet 21.050 TL/m² (2026 resmî birim maliyet, III-B). Tablo bu varsayımlarla hesaplanmıştır; piyasa ortalaması değildir. Satış fiyatı arttıkça malike kalan pay büyür.
| Yeni daire satış fiyatı | Proje değeri | Malik payı | Malike daire |
|---|---|---|---|
| 45.000 TL/m² | 47 mn TL | %24–%33 | 2–3 / 10 |
| 55.000 TL/m² | 57 mn TL | %38–%45 | 3–4 / 10 |
| 65.000 TL/m² | 68 mn TL | %47–%53 | 4–5 / 10 |
| 80.000 TL/m² | 83 mn TL | %57–%62 | 5–6 / 10 |
| 100.000 TL/m² | 104 mn TL | %66–%70 | 6–6 / 10 |
Aralık: müteahhit kârı %30 (alt) ile %15 (üst).
Hesap hakkında
Varsayımlar açık; hepsini yukarıda değiştirebilirsin.
Kanunla belirlenmiş bir oran yok; arsa değeri, emsal, inşaat maliyeti ve bölgeye göre pazarlıkla belirleniyor. Yazılarda geçen yüzde aralıkları birbirini tutmuyor ve kaynağa dayanmıyor. Bu yüzden hesap tek bir ortalama yerine senin arsanın rakamlarından, müteahhidin hâlâ kâr edebileceği en yüksek malik payını buluyor.
Arsa alanı × emsal inşaat hakkını verir. Buna ortak alan ve otopark gibi emsal dışı alanlar eklenir; satılabilir net alan brüt alanın bir kısmıdır. Proje değeri = net alan × bölgedeki yeni daire m² fiyatı. Maliyet = brüt alan × m² inşaat maliyeti (varsayılan 21.050 TL, 2026 resmi birim maliyet, III-B sınıfı). Müteahhit maliyetin üstüne %15–30 kâr isterse kalan değer malikin payıdır.
Belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar. Birçok belediye e-imar ya da e-plan ekranında parsel sorgusuyla da gösteriyor.
Müteahhitlerin kâr beklentisi ve gerçek maliyetleri farklı. Kesin rakamı ancak teklifler gösterir; hesap pazarlığa hangi rakamla oturacağını görmen için.