Kat karşılığı oranları 2026: payını belirleyen etkenler

Önce şunu bil: sabit bir oran yok

Kat karşılığında sana kalacak payı belirleyen bir kanun, yönetmelik ya da resmi tablo yok. Hukuk bürolarının örnek sözleşmelerinde paylaşım oranı boş bırakılan bir maddeyle yazılıyor: bağımsız bölümler yüzde şu kadar arsa sahibine, yüzde şu kadar müteahhide. O boşluğu pazarlık dolduruyor.

İnternette yüzde aralıkları veren çok yazı var, ama verdikleri rakamlar birbirini tutmuyor ve çoğu bir veriye dayanmıyor. Bu yüzden bu rehberde bir ortalama oran vermiyoruz. Bunun yerine oranın neye göre şekillendiğini, hangi rakamları kendin toplayabileceğini ve teklifleri nasıl tartabileceğini anlatıyoruz.

Mantık basit: müteahhit, binanın toplam satış değerinden inşaat maliyetini ve kendi kârını çıkarınca geriye kalan kadar daireyi sana bırakabilir. Bina ne kadar değerli, maliyet ne kadar düşükse senin payın o kadar büyür. Aşağıdaki beş etken bu denklemin parçaları.

1. Emsal: arsanın ne kadar bina taşıdığı

Emsal ya da KAKS (kat alanı katsayısı), yapının bütün katlarındaki emsale esas alanların toplamının parsel alanına oranıdır. Arsa alanını emsalle çarptığında, o parsele yapılabilecek emsale esas toplam inşaat alanını bulursun. Örneğin 500 metrekarelik bir parselde emsal 2 ise emsale esas alan 1.000 metrekaredir.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre bu hesap net imar parseli üzerinden yapılıyor. Sığınak, otopark, teknik hacimler ve bazı ortak alanlar emsal dışında sayılıyor; ancak yönetmeliğin 5. maddesine göre emsal harici alanların toplamı parselin emsale esas alanının yüzde 30'unu aşamıyor, aşan kısım emsale dahil ediliyor. Bu yüzden gerçek brüt inşaat alanı emsal hesabından biraz daha büyük çıkar.

Kendi arsanın emsalini belediyeden alacağın imar durumu belgesinde görebilirsin; birçok belediye e-imar ya da e-plan ekranında parsel sorgusuyla da gösteriyor. Emsal yükseldikçe aynı arsaya daha çok daire sığar ve payın genellikle artar. Emsali bilmeden gelen bir teklifi değerlendirmek zordur; müteahhitten hesabını hangi emsal üzerinden yaptığını yazılı iste.

2. Bölgedeki yeni daire satış fiyatı

Müteahhidin parası, kendi payındaki daireleri satarak kazanılıyor. Mahallende yeni bir dairenin metrekaresi ne kadar yüksek fiyata satılıyorsa, müteahhit maliyetini o kadar az daireyle çıkarır ve sana daha çok daire bırakabilir. Aynı emsal ve aynı maliyetle, değerli bir semtteki arsa sahibi daha büyük pay alabilir.

Bu rakam için resmi bir kaynak yok; en iyi yol, mahallende son yıllarda yapılmış binalarda satışa çıkan yeni dairelerin ilanlarını ve mümkünse gerçek satış fiyatlarını toplamak. İlan fiyatının satış fiyatından farklı olabileceğini hesaba kat. Bir lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanından rapor almak da seçenek.

Ticari bölümler (dükkân, ofis) konuttan farklı fiyatlanır. Zemin katta dükkân çıkıyorsa, bunun kime kalacağı ve değeri pazarlığın ayrı bir konusu olmalı.

3. İnşaat maliyeti ve 2026 resmi birim maliyetleri

Maliyet için herkesin bakabileceği tek resmi ölçü, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının her yıl yayımladığı yapı yaklaşık birim maliyetleri. 2026 değerleri, 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle belirlendi ve 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli.

Konutlar için 2026 değerleri (metrekare başına, KDV hariç): üç kata kadar apartman tipi konutlar (III-A) 19.800 TL; üç kattan yüksek ve yapı yüksekliği 21,50 metreye kadar konutlar (III-B) 21.050 TL; 21,50 ile 30,50 metre arası (III-C) 23.400 TL; 30,50 ile 51,50 metre arası (IV-A) 26.450 TL; 51,50 metrenin üstü (IV-B) 33.900 TL.

Bu rakamları doğru okumak önemli. Tebliğe göre birim maliyetler KDV hariç; yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahil; arsa bedeli dahil değil. Asıl amaçları mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabı. Yani bu bir piyasa fiyatı değil, yaklaşık bir ölçü; gerçek maliyet malzeme kalitesine, zemine ve işçilik fiyatlarına göre farklı olabilir.

Yine de işe yarar: 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, riskli yapı parsellerinde müteahhidin vereceği yüzde 6'lık teminatı da yapı yaklaşık maliyet bedeline, yani bu birim maliyetle inşaat alanının çarpımına göre hesaplıyor. Müteahhidin maliyet beyanını bu resmi değerle kıyaslayarak çok uçuk bir rakam söylenip söylenmediğini görebilirsin.

4. Müteahhidin kâr beklentisi

Müteahhit bu işi kâr için yapıyor; kâr beklentisi firmadan firmaya, projenin riskinden ve süresinden etkileniyor. Bu yüzden aynı arsa için gelen teklifler arasında ciddi fark olması normal. Bir teklifin diğerlerinden çok yüksek pay vermesi de bir işaret olabilir: ya müteahhit daha verimli çalışıyor ya da teminat, malzeme ya da süre gibi başka kalemlerden kısıyor.

Kârın ne kadar olduğunu müteahhit sana söylemek zorunda değil. Ama satış değeri ve maliyet hakkında kendi tahminin varsa, teklif edilen payın müteahhide makul bir kâr bıraktığını ya da bırakmadığını kabaca görebilirsin. Müteahhidin batmayacağı bir pay, senin için de güvencedir: zarar eden müteahhit işi yarıda bırakabilir.

5. Ek yükler: kira yardımı, teminat, vergi ve harçlar

Müteahhidin teklifte üstlendiği her ek yük, payı etkiler. İnşaat süresince sana ödeyeceği kira yardımı, verdiği banka teminat mektubu, yıkım ve proje masrafları, tapu ve bağlantı bedelleri bu kalemlerdendir. İki teklifi kıyaslarken yalnızca yüzdeye değil, bu yüklerin kimde olduğuna bak. Daha düşük pay öneren ama kira yardımı ödeyen bir teklif, sonunda daha avantajlı olabilir.

Kentsel dönüşümde devletin sağladığı kolaylıklar da hesaba giriyor. 6306 sayılı Kanun'a göre mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almıyor; noter, tapu harcı ve damga vergisi gibi kalemlerde de muafiyet var. KDV tarafında, mali müşavirlerin aktardığına göre 6306 kapsamındaki dönüşüm projelerinde konutların net 150 metrekareye kadar olan kısmı yüzde 1 KDV'ye tabi. Bu kolaylıklar müteahhidin maliyetini düşürdüğü için, pazarlıkta payına yansımasını isteyebilirsin. Ayrıntılar vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Bir sınırı da bil: İstanbul'daki Yarısı Bizden kampanyasından yararlanılacaksa yeni binanın inşaat alanı ya da bağımsız bölüm sayısı, otopark ve sığınak hariç eski yapının bir buçuk katını geçmemeli. Bu şart, emsal daha fazlasına izin verse bile toplam daire sayısını ve dolayısıyla paylaşımı etkileyebilir.

Varsayımsal bir örnekle hesap mantığı

Aşağıdaki rakamlar gerçek bir arsaya ait değil, yalnızca hesabın nasıl kurulduğunu göstermek için. Diyelim ki parselin 500 metrekare ve emsal 2. Emsale esas alan 1.000 metrekare olur. Emsal dışı alanlarla birlikte brüt inşaat alanının 1.250 metrekare olduğunu varsayalım.

Bina altı katlı ve 21,50 metrenin altında olsun; 2026 resmi birim maliyeti III-B için 21.050 TL. Resmi ölçüyle yaklaşık maliyet 1.250 × 21.050 = 26.312.500 TL eder (KDV hariç, arsa hariç). Gerçek maliyet bundan farklı olabilir; müteahhidin kendi hesabını iste.

Satılabilir net alanın 1.000 metrekare olduğunu ve bölgede yeni daire metrekaresinin X TL'ye satıldığını düşün. Projenin toplam satış değeri 1.000 × X olur. Müteahhit bu değerden maliyetini ve kârını çıkarır; geriye kalan değer kadar daire sana düşer. X ne kadar yüksekse senin payın o kadar büyür. Bu denklemin kendi rakamlarınla çözülmüş halini hesaplayıcıda görebilirsin.

Hesaplayıcı ve teklifler

yenibina'daki kat karşılığı hesaplayıcısı (/kat-karsiligi-hesaplama) arsa alanı, emsal ve bölgedeki yeni daire fiyatından yola çıkıyor; maliyet için varsayılan olarak 2026 resmi birim maliyetini (III-B, 21.050 TL) kullanıyor ve bütün varsayımları değiştirmene izin veriyor. Sonuç tek bir rakam değil, müteahhidin kâr beklentisine göre bir aralık olarak çıkıyor; çünkü gerçek oranı ancak teklifler gösterir.

Kesin cevap için aynı arsaya birden fazla müteahhitten aynı bilgilerle teklif almak gerekiyor. yenibina'da tek formla en fazla beş müteahhitten malik payı, daire sayısı ve m², teslim süresi, kira yardımı ve teminatı yan yana görebilirsin; malik için ücretsiz.

Pazarlıkta yüzde değil daire konuş

Yüzde, kâğıt üzerinde anlaşılır görünür ama tek başına yanıltıcıdır. Yüzde 50 pay, iki farklı projede çok farklı sonuç verebilir: dairelerin büyüklüğü, katı, cephesi ve kaç tane olduğu değişir. Sözleşmeye mutlaka hangi dairelerin sana kalacağını numarasıyla, katıyla, cephesiyle ve metrekaresiyle yazdır.

Yalnızca bir teklifle pazarlık etme. Aynı arsa için birkaç müteahhitten gelen teklifler, bölgedeki gerçek pazarlık aralığını en iyi gösteren veridir; bir teklifin diğerlerinden çok ayrışması da hangi kalemlerde fark olduğunu sormak için iyi bir fırsattır. Eski dairene göre yeni dairenin kaç metrekare olacağını ve aidat, otopark, depo gibi hakları da sor. Paylaşımın nasıl yapılacağı, kura ve şerefiye konuları daire paylaşımı rehberinde anlatılıyor. İmzadan önce sözleşmeyi bir avukata okut; bu yazı genel bilgidir.