Arsaya kaç daire çıkar? 200–1.000 m² arsa ve emsale göre tablo

Kısa cevap

Arsaya çıkacak daire sayısını emsal belirler: arsa alanı × emsal, emsale giren inşaat alanını verir. Hesaplayıcımızın varsayımlarıyla (ortak alan ve otopark için yüzde 30 ek alan, brüt/net 1,25, daire başı 100 m² net) 400 m² arsada emsal 1,5 ile yaklaşık 6 daire çıkar. Bunun kaçının arsa sahibine kalacağı, bölgedeki yeni daire fiyatının inşaat maliyetine oranına bağlıdır.

Hesap nasıl yapılır?

Emsale giren inşaat alanı = arsa alanı × emsal (KAKS). Emsal, belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar. Örnek: 400 m² × 1,50 = 600 m².
Toplam inşaat alanı bundan büyüktür: merdiven, asansör, ortak alan, otopark ve sığınak gibi alanların bir kısmı emsale girmez ama inşa edilir. Hesaplayıcımız bunun için emsal alanının yüzde 30'u kadar ek alan varsayar.
Satılabilir net daire alanı brüt alandan küçüktür (duvarlar, ortak alan payı). Hesaplayıcımız brüt/net oranını 1,25 alır.
Daire sayısı = net alan ÷ ortalama daire büyüklüğü. Tablolarda daire başı 100 m² net alındı; daha küçük daire yapılırsa sayı artar, metrekare aynı kalır.

Arsa alanı ve emsale göre yaklaşık daire sayısı

Aşağıdaki sayılar yukarıdaki varsayımlarla hesaplanmış toplam daire sayısıdır (arsa sahibinin ve müteahhidin payları birlikte). Gerçek proje; çekme mesafeleri, TAKS, kat adedi sınırı, otopark yönetmeliği ve parselin şekline göre bundan sapabilir.

Arsa	Emsal 1,0	Emsal 1,5	Emsal 2,0	Emsal 2,5
200 m²	2 daire	3 daire	4 daire	5 daire
300 m²	3 daire	4 daire	6 daire	7 daire
400 m²	4 daire	6 daire	8 daire	10 daire
500 m²	5 daire	7 daire	10 daire	13 daire
750 m²	7 daire	11 daire	15 daire	19 daire
1.000 m²	10 daire	15 daire	20 daire	26 daire

Kaynak: yenibina.com kat karşılığı hesaplayıcısının modeli (emsal dışı alan %30, brüt/net 1,25, daire 100 m² net). Piyasa verisi değildir.

400 m² arsaya müteahhit kaç daire verir?

Toplam daire sayısının ne kadarının arsa sahibine kalacağını kanun belirlemez; pazarlıkla belirlenir. Ama müteahhidin hesabı bellidir: kendi payına düşen dairelerin satışıyla inşaat maliyetini ve kârını karşılamalıdır. Bu yüzden belirleyici olan bölgedeki yeni daire satış fiyatıdır. Aşağıdaki tablo 400 m² arsa ve emsal 1,5 (yaklaşık 6 daire) için, inşaat maliyeti 19.366 TL/m² (2026 resmî birim maliyetinden yüklenici kârı çıkarılarak) ve müteahhit kârı yüzde 30 ile 15 arasında alınarak hesaplandı.

Satış fiyatı arttıkça arsa sahibine kalan daire sayısı belirgin biçimde artar. Fiyat maliyete çok yakınsa müteahhit ya teklif vermez ya da arsa sahibinden ek ödeme ister.

Yeni daire satış fiyatı	Arsa sahibine kalabilecek daire
40.000 TL/m²	1 / 6 daire
55.000 TL/m²	2 / 6 daire
70.000 TL/m²	3 / 6 daire
90.000 TL/m²	3–4 / 6 daire

Aralığın alt ucu müteahhit kârı %30, üst ucu %15 ile. Kendi ilin ve fiyatınla hesaplamak için kat karşılığı hesaplayıcısını kullan.

Rakamı kesinleştirmek için

Önce imar durumu belgesini al: emsal, kat adedi ve çekme mesafeleri burada yazar ve toplam daire sayısını bunlar belirler. Sonra bölgendeki yeni yapılmış dairelerin metrekare satış fiyatına bak; il ortalamaları için İnşaat maliyeti 2026 rehberindeki TCMB tablosu bir başlangıç verir ama mahalleye göre fiyat çok değişir.

Kesin rakamı ancak teklifler gösterir. Birden fazla müteahhitten aynı imar belgesine dayanan, sana kalacak dairelerin sayısını ve metrekaresini açıkça yazan teklif iste; sözleşme aşamasında Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberini kullan.

Kendi binan için dene

Sık sorulanlar

400 metrekare arsaya kaç daire çıkar?

Emsale bağlı. Hesaplayıcımızın varsayımlarıyla (daire başı 100 m² net) 400 m² arsada emsal 1,0 ile 4, emsal 1,5 ile 6, emsal 2,0 ile 8 daire çıkar. Kesin sayıyı imar durumu ve proje belirler.

500 metrekare arsaya kaç daire yapılır?

Hesaplayıcımızın varsayımlarıyla 500 m² arsada emsal 1,0 ile 5, emsal 1,5 ile 7, emsal 2,0 ile 10 daire (100 m² net) çıkar.

Müteahhit arsa sahibine yüzde kaç verir?

Kanunla belirlenmiş bir oran yok; pazarlıkla belirlenir. Arsa sahibinin payını en çok bölgedeki yeni daire satış fiyatının inşaat maliyetine oranı belirler: fiyat yüksekse pay artar, maliyete yakınsa pay düşer ya da hiç çıkmaz.

Emsal nedir, nereden öğrenilir?

Emsal (KAKS), yapının emsale giren toplam kat alanının arsa alanına oranıdır. Belediyeden alınan imar durumu belgesinde yazar; bazı belediyeler e-imar ekranında da gösterir.

Kaynaklar

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.

Binan ya da arsan için teklif almak ister misin?

Doğrulanmış müteahhitler aynı formda teklif verir; teminatı ve kira yardımını yan yana görürsün.

Teklif al