Müteahhitle yapılan adi sözleşme geçerli mi? Kat karşılığı şekil

Kısaca: adi sözleşme neden geçersiz?

Türk Borçlar Kanunu md. 12'ye göre sözleşmeler kural olarak şekle bağlı değil; ama kanun bir şekil öngördüyse o şekil geçerlilik şartı ve şekle uyulmadan kurulan sözleşme "hüküm doğurmaz". Kat karşılığında sen arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi üstleniyorsun. Türk Medeni Kanunu md. 706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerli; TBK md. 237 de taşınmaz satışı vaadini aynı şarta bağlıyor.

Bu resmî şekli noter sağlıyor: Noterlik Kanunu md. 60 noterin hukuki işlemleri düzenleyip taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabileceğini sayıyor, md. 89 ise tapuda işlem gerektiren sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasını istiyor. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 18.06.2025 tarihli kararında (2024/3133 E., 2025/2416 K.) arsa sahibiyle müteahhit arasında adi yazılı yapılan sözleşmenin, taşınmaz devrini içerdiği için geçersiz olduğunun tespit edilmesi gerektiğini söyledi.

Noterde masrafın nasıl hesaplandığı Kat karşılığı sözleşme noter masrafı rehberinde, maddelerin boşluklu taslağı Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği rehberinde; bu sayfa noterde yapılmamış bir sözleşmen varsa ne olacağına odaklanıyor.

Hangi metinler adi sözleşme sayılır?

1. 1Kendi aranızda yazıp imzaladığınız sözleşme ya da protokol: hangi başlığı taşırsa taşısın ("anlaşma", "mutabakat", "kat karşılığı protokolü"), resmî şekilde yapılmadıkça geçersiz.
2. 2İmzası noterde onaylanmış metin: Noterlik Kanunu md. 90'a göre onaylama yalnız imzanın imzalayana ait olduğunu belgeliyor; md. 82'ye göre imza onayı hukuki işlemin içeriğini kapsamıyor. Yani "noterden geçti" sanılan onaylı metin de düzenleme sayılmaz.
3. 3Ön protokol: TBK md. 29'a göre ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı. Kat karşılığında ön protokol de noterde düzenlenmedikçe geçersiz.
4. 4Sonradan yapılan adi yazılı ek sözleşme: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 24.12.2015 tarihli kararında (2015/6969 E., 2015/8439 K.) resmî şekilde yapılmış asıl sözleşmeye eklenen ve müteahhide ek daire, cezai şart ve kira yükleyen adi yazılı ek sözleşmeyi geçersiz saydı; değişiklikte de aynı şeklin aranacağını söyledi ve bu ek sözleşmeye dayanan kira ile cezai şart talebini kabul eden kararı bozdu.

Adi sözleşme geçersizse ne olur?

Geçersiz sözleşme hüküm doğurmadığı için taraflar birbirinden ifa isteyemez: müteahhit tapu devri isteyemez, sen de o sözleşmeye dayanarak teslim, cezai şart ya da kira isteyemezsin. Yukarıdaki 23. Hukuk Dairesi kararında da geçersiz ek sözleşmeye dayanan kira ve cezai şart talebi bu yüzden reddedilmesi gereken talep sayıldı.

Verilenler geri istenir. TBK md. 77'ye göre geçerli olmayan bir sebebe dayanarak zenginleşen, zenginleşmeyi geri vermekle yükümlü; müteahhide geçmiş tapu payı, ödenmiş para ya da yapılmış iş bu yolla tasfiye edilir. Süreye dikkat: TBK md. 82'ye göre bu istem, geri isteme hakkını öğrendiğin tarihten itibaren iki yılda ve her hâlde zenginleşmeden itibaren on yılda zamanaşımına uğrar.

Zarar istemek ayrı bir şey. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2025 tarihli kararında (2024/3133 E., 2025/2416 K.) arsa sahibi, altı yıl ruhsat alınmayan adi yazılı sözleşme için menfi zararını istedi; Daire geçersizliğin tespit edilmesi, ancak dosyada ispatlanamayan menfi zarar talebinin reddedilmesi gerektiğine hükmetti. Yani geçersizlik kendiliğinden tazminat getirmiyor; zararını belgeyle göstermen gerekiyor.

İstisna: edimler büyük ölçüde yerine getirildiyse

Türk Medeni Kanunu md. 2: herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda ve bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Yargıtay bu kuralı şekle aykırı sözleşmelere de uyguluyor: bir taraf edimini yerine getirmiş, öbürü bunu kabul etmişse, sonradan "sözleşme noterde değil" demek dürüstlüğe aykırı sayılabiliyor.

Kat karşılığından bir örnek: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 30.03.2023 tarihli kararında (2022/993 E., 2023/1301 K.) aktarılan 23. Hukuk Dairesi bozma kararına (29.11.2012, 2012/4300 E., 2012/7080 K.) göre, adi yazılı kat karşılığı sözleşmesi kural olarak geçersiz; ama müteahhit ruhsat alıp binayı bitirmiş ve yapı kullanma izin belgesiyle teslim etmişse, arsa sahibinin şekil eksikliğini ileri sürmesi, Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli içtihadı birleştirme kararı uyarınca iyiniyetli sayılmaz. Dosya 2023'te başka bir nedenle (usuli kazanılmış hak) yeniden bozuldu; 2023 kararı bu istisnayı ayrıca tartışmadı.

Müteahhitten adi sözleşmeyle daire alan için de benzeri var: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 20.02.2020 tarihli kararında (2017/2618 E., 2020/184 K.) bedeli tamamen ödeyip daireyi alamayan alıcıya karşı satıcı şirketin geçersizliği ileri sürmesini hakkın kötüye kullanılması saydı. Karar oy çokluğuyla verildi; karşı oy, geçersiz sözleşmede tarafların yalnız aldıklarını iade edebileceğini savundu. Uygulamada farklı görüş var.

Bu istisnaya güvenip noter işini erteleme. Kanunda "yüzde şu kadar iş yapılırsa adi sözleşme geçerli olur" diye bir eşik yok; sonucu her dosyada mahkeme, olayın özelliğine göre belirliyor. İnşaat başlamadan ya da yarım kalmışken bu istisnaya dayanmak çok daha zor.

Adi sözleşmeni nasıl geçerli hâle getirirsin?

Geçersiz metin kendiliğinden geçerli olmaz; yapman gereken, aynı anlaşmayı noterde düzenleme şeklinde yeni bir sözleşmeye çevirmek. Müteahhitle birlikte notere git, adi metindeki rakamları (sana kalacak daireler, teslim tarihi, gecikme cezası, teminat, kademeli tapu devri) yeni sözleşmeye aynen ya da düzelterek geçir. Bu fırsatla maddeleri Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberiyle karşılaştır.

Noter sözleşmesini tapuya şerh ettir: TMK md. 1009'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar şerh edilebilir ve şerhle taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebilir. Adi metnin tarihi de güvenilir değil: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.09.2025 tarihli kararında (2023/574 E., 2025/505 K.) aktarılan 6. Hukuk Dairesi bozmasında adi yazılı sözleşmenin "her zaman düzenlenmesi mümkün" olduğu vurgulandı.

Müteahhit noterde yenilemeye yanaşmıyorsa bunu yazılı belgele ve ona tapu payı devretme, para ödeme. İnşaat başlamışsa ya da tapu devri yapılmışsa yukarıdaki iade ve istisna kuralları devreye girer; bu noktada bir avukata danış.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; komisyon yok.

Burada seçtiğin teklif bir sözleşme değil, adi sözleşme de değil; teklifteki rakamları noterde düzenleme şeklinde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.