Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği: madde madde taslak

Önce oku: bu bir taslak, sözleşme değil

Aşağıdaki metin, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılacak bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinin madde madde örneği. Köşeli parantezli […] yerleri kendi bilgilerinle doldurman gerekiyor. Tutar, oran ve süre önermiyoruz: bunlar pazarlıkla ve teklifle belirlenir. Her maddenin altında o maddenin neden gerektiğini ve dayandığı kanun maddesini yazdık.

Bu metni kendi aranızda imzalarsan sözleşme geçersiz olur. Türk Medeni Kanunu md. 706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme ancak resmî şekilde yapılırsa geçerli; Türk Borçlar Kanunu md. 237 de taşınmaz satışı vaadini aynı şarta bağlıyor. Bu resmî şekli noter sağlıyor (Noterlik Kanunu md. 60); md. 89'a göre tapuda işlem gerektiren sözleşmeler düzenleme şeklinde yapılmalı. Kendi yazdığın metnin imzasını noterde onaylatmak (md. 90) yetmez.

Noter son metni kendi düzenleme tutanağı biçiminde yazar: Noterlik Kanunu md. 84'e göre tutanakta tarafların kimliği, adresi, vergi kimlik numarası ve gerçek isteği yer alır; md. 86'ya göre imzadan önce okursun. Bu taslağı notere ve avukatına "bizim anlaştığımız maddeler bunlar" diye götürmek için kullan. İmzadan önce bir avukata okut. Noterin alacağı harç ve ücretler Kat karşılığı sözleşme noter masrafı rehberinde.

"Pdf" ya da "word" örneği arıyorsan: ayrı bir dosya indirmen gerekmiyor. Sayfanın başındaki Yazdır / PDF düğmesiyle bu taslağı kâğıda basabilir ya da tarayıcının yazdır penceresinden PDF olarak kaydedebilirsin; boşlukları elle doldurup notere götür.

Taraflar, taşınmaz ve sözleşmenin konusu

1. 1Taraflar. Örnek metin: "Arsa sahibi: [ad soyad], T.C. kimlik no [...], adres [...]. Arsa sahibi birden fazlaysa her biri hissesiyle ayrı satırda: [ad soyad, hisse oranı]. Yüklenici: [şirket unvanı / ad soyad], vergi no [...], ticaret sicil no [...], yapı müteahhitliği yetki belgesi no [...], adres [...], yetkili temsilci [ad soyad, yetki belgesinin tarihi]." Neden: hisseli arsada paydaşlardan biri eksik kalırsa sözleşme tartışmalı olur; gelemeyen paydaş düzenleme şeklinde ve özel yetkili vekaletname vermeli. Dayanak: Noterlik Kanunu md. 84 ve 89, TBK md. 504 (özel yetki), Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması Yönetmeliği md. 5 (yetki belgesi numarasının yapım sözleşmesinde kullanılması zorunlu).
2. 2Taşınmaz. Örnek metin: "Sözleşmeye konu taşınmaz [il], [ilçe], [mahalle], [ada] ada, [parsel] parsel, [...] m² yüzölçümlü, tapu kaydına göre [arsa / üzerinde bina bulunan] nitelikteki taşınmazdır. Taşınmaz üzerinde [ipotek / şerh / haciz yoktur ya da şunlar vardır: ...]. Belediyenin [tarih] tarihli imar durumu belgesi sözleşmenin ekidir." Neden: daire sayısı ve metrekareler imar durumundaki emsal ve kat adedine göre hesaplanıyor; kayıttaki yükler sonradan sürpriz çıkmasın. Dayanak: Tapu Kanunu md. 26, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55 (imar durumu belgesi).
3. 3Sözleşmenin konusu ve proje. Örnek metin: "Yüklenici, taşınmaz üzerindeki mevcut yapıyı [kendi masrafıyla] yıkıp onaylı mimari projeye, ekli teknik şartnameye ve yapı ruhsatına uygun olarak [...] bloklu, [...] katlı, toplam [...] bağımsız bölümlü yapıyı yapıp yapı kullanma izniyle teslim etmeyi; arsa sahibi de karşılığında [ekli listede gösterilen bağımsız bölümlere karşılık gelen] arsa paylarını yükleniciye devretmeyi üstlenir. Teknik şartname (malzeme marka/model/sınıf) ve onaylı proje sözleşmenin ekidir." Neden: sözleşme hem eser sözleşmesi hem de arsa payı satış vaadi içeriyor; şartnamede yazmayan kalem en ucuz seçenekle doldurulabilir. Dayanak: TBK md. 470 (eser sözleşmesi), md. 471 (yüklenicinin özen borcu), md. 237.
4. 4Paylaşım listesi. Örnek metin: "Arsa sahibine kalacak bağımsız bölümler: [blok], [kat], [daire no], [cephe: kuzey/güney/...], [net ... m² / brüt ... m²], [eklentiler: depo, otopark no ...]. Yükleniciye kalacak bağımsız bölümler: [aynı bilgilerle]. Metrekareler [net / brüt] olarak ölçülür. Projede değişiklik ya da imar artışıyla yeni bağımsız bölüm çıkarsa [paylaşım şekli: ...]." Neden: yalnız "yüzde ..." yazmak hangi dairenin kime düştüğünü göstermez; en çok tartışma buradan çıkar. Dayanak: KMK md. 12 ve 14 (kat irtifakında arsa paylarının bağımsız bölümlere göre yazılması); paylaşım yöntemleri Kat karşılığı daire paylaşımı rehberinde.

Süre, teslim, gecikme cezası ve kira kaybı

5. 5Teslim süresi ve başlangıcı. Örnek metin: "Yüklenici yapı ruhsatı başvurusunu sözleşme tarihinden itibaren [... gün] içinde yapar, ruhsat tarihinden itibaren [... ay] içinde temeli atar ve bütün bağımsız bölümleri [ruhsat tarihinden / yıkım tarihinden] itibaren [... ay] içinde yapı kullanma izniyle teslim eder. Süreye yalnız [belediye işlemleri, mücbir sebep: ...] eklenir; eklenen süre yazılı tutanakla belirlenir." Neden: sürenin ne zaman başladığı yazılmazsa gecikme hesaplanamaz; ara tarihler, teslim gününü beklemeden dönmeyi ispatlamayı kolaylaştırır. Dayanak: TBK md. 117 (belirli vadede temerrüt), md. 473.
6. 6İskânla teslim ve teslim tutanağı. Örnek metin: "Teslim, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra yapılmış sayılır. Teslimde taraflar her bağımsız bölüm ve ortak alanlar için tutanak düzenler; tutanağa ölçülen [net/brüt] alan, sayaç numaraları, eksik ve ayıplı işler ayrı ayrı yazılır. Arsa sahibinin teslim alması, gecikme cezası ve tazminat haklarından feragat sayılmaz." Neden: kanun teslimi kendiliğinden iskâna bağlamıyor, bu yüzden sözleşmeye yazılmalı; iskânsız yapıya elektrik, su ve kanalizasyon bağlanmaz. Dayanak: İmar Kanunu md. 30–31, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64, KMK md. 10; tutanağın içeriği Kat karşılığı daire teslim tutanağı rehberinde.
7. 7Gecikme cezası ve kira kaybı. Örnek metin: "Yüklenici teslimi geciktirirse, arsa sahibine kalacak her bağımsız bölüm için gecikilen her ay [aylık ... TL] cezai şart öder. Bundan ayrı olarak, arsa sahibinin gecikme süresince mahrum kaldığı kira geliri [bağımsız bölüm başına aylık ... TL ya da emsal kira bedeli] gecikme tazminatı olarak ödenir. Arsa sahibi teslimde bu haklarını saklı tuttuğunu tutanağa yazar." Neden: ceza ile kira kaybı ayrı maddeler olursa kira kaybı ceza gibi indirilmiyor; teslimi çekincesiz kabul edersen ceza hakkı düşüyor. Dayanak: TBK md. 179 ve 182 (hâkim aşırı cezayı indirir), Yargıtay 23. HD 2014/4117 E., 2015/4877 K. ve 6. HD 2024/2452 E., 2025/1585 K.

Güvenceler: teminat, tapu devri, şerh ve kira yardımı

8. 8Teminat. Örnek metin: "Yüklenici, sözleşmenin imzası sırasında [... TL] tutarında [banka teminat mektubu / ipotek / ...] teminat verir. Teminatın [... TL]'si [kaba inşaat], kalanı [yapı kullanma izni ve teslim] aşamasında iade edilir. Yüklenici borcunu yerine getirmezse arsa sahibi teminatı [paraya çevirmeye] yetkilidir." Neden: iş yarım kalırsa elindeki tek hızlı güvence teminattır; tutarı ve iade aşaması yazılmazsa tartışılır. Dayanak: TBK md. 26 (sözleşme içeriğini serbestçe belirleme); bina 6306 sayılı Kanun kapsamındaysa Uygulama Yönetmeliği ayrıca ruhsattan önce teminat istiyor, bu sözleşmedeki teminatın yerine geçmez.
9. 9Kademeli tapu devri ve müteahhidin satışı. Örnek metin: "Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlere karşılık gelen arsa payları şu aşamalarda devredilir: [temel bitince ...%/şu daireler], [kaba inşaat bitince ...], [çatı bitince ...], [yapı kullanma izni alınınca kalan]. Aşamanın tamamlandığı [yapı denetim kuruluşu raporu / ortak tespit tutanağı] ile belgelenir. Yüklenici, tapusu kendisine geçmemiş bağımsız bölümler için [şu aşamadan önce] satış ya da devir sözleşmesi yapamaz." Neden: payın tamamı başta devredilirse müteahhit iş bitmeden satabilir ya da ipotek koydurabilir; iş yarım kalırsa elinde tapu kalmaz. Dayanak: TBK md. 183–184 (alacağın devri yazılı yapılır), KMK md. 14; harç ve sıra Kat karşılığı tapu devri rehberinde.
10. 10Tapuya şerh. Örnek metin: "Taraflar bu sözleşmenin, taşınmazın tapu kütüğüne şerh edilmesini kabul eder; şerh başvurusu sözleşme tarihinden itibaren [... gün] içinde [arsa sahibi / yüklenici] tarafından yapılır." Neden: şerh edilen sözleşmeden doğan haklar, taşınmazda sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebiliyor; taraflardan birinin istemesi yeterli. Dayanak: TMK md. 1009, Tapu Kanunu md. 26 (şerh beş yıl içinde işlem yapılmazsa re'sen silinir).
11. 11Kira yardımı. Örnek metin: "Yüklenici, mevcut yapının boşaltıldığı tarihten bağımsız bölümlerin teslimine kadar, arsa sahiplerinin her birine [aylık ... TL] kira yardımını her ayın [...] gününe kadar [banka hesabı: ...] öder. Teslim gecikirse kira yardımı teslime kadar sürer ve gecikme cezasından ayrıdır." Neden: kanunda özel kat karşılığında müteahhidin kira yardımı ödeme borcu yok; ödenecekse tutarı, süresi ve gecikmede devamı yazılmalı. Dayanak: TBK md. 26; 6306 kapsamındaki devlet kira yardımı ayrı bir konu, Kentsel dönüşüm kira yardımı rehberinde.

Ayıp, fesih, masraflar ve uyuşmazlık

12. 12Ayıp ve eksik iş. Örnek metin: "Yüklenici, bağımsız bölümleri ve ortak alanları projeye, teknik şartnameye ve yapı ruhsatına uygun teslim etmekle yükümlüdür. Teslim tutanağına yazılan eksik ve ayıplı işler [... gün] içinde yüklenicinin masrafıyla giderilir; giderilmezse arsa sahibi bunları [yüklenici hesabına başkasına yaptırabilir / bedelini teminattan karşılayabilir]. Arsa sahibinin kanundan doğan ayıp hakları saklıdır." Neden: eksik iş ile ayıp farklı kurallara tabi; ayıbı uygun sürede bildirmezsen eseri kabul etmiş sayılırsın. Dayanak: TBK md. 474–478 (taşınmaz yapılarda dava süresi teslimden itibaren beş yıl, ağır kusurda yirmi yıl).
13. 13Fesih ve dönme. Örnek metin: "Yüklenici [ruhsattan itibaren ... ay içinde temeli atmazsa / işi ... günden fazla durdurursa / ara tarihleri kaçırırsa] arsa sahibi noter ihtarıyla [... gün] süre verir; bu sürede ifa edilmezse sözleşmeden döner. Dönmede yükleniciye devredilmiş arsa payları arsa sahibine iade edilir, teminat paraya çevrilir; yüklenicinin ileri süreceği bedeller kanuna göre belirlenir." Neden: Yargıtay'a göre bu sözleşme tek taraflı beyanla sona ermiyor; müteahhit kabul etmezse mahkeme kararı gerekiyor, inşaat yüzde 90 ve üstündeyse fesih ileriye etkili oluyor. Dayanak: TBK md. 123, 125, 473; ayrıntı Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.
14. 14Masraf, vergi ve harç paylaşımı. Örnek metin: "Noter harcı ve ücreti [arsa sahibi ...% / yüklenici ...%], tapu harçları ve döner sermaye [devreden arsa sahibine düşen kısım dahil ... tarafından], ruhsat, proje, yapı denetim ve iskân giderleri [...], yüklenicinin arsa sahibine bağımsız bölüm tesliminden doğan KDV [...] tarafından ödenir. İnşaat süresince arsanın emlak vergisi [...] tarafından ödenir." Neden: kanun noterin ve tapunun parayı kimden alacağını söylüyor, aranızdaki paylaşımı söylemiyor; tapu harcında arsa sahibi de devreden olarak mükellef. Dayanak: Harçlar Kanunu md. 40 ve 4 sayılı tarife 20/a; KDV Genel Uygulama Tebliği; ayrıntı Kat karşılığı noter masrafı ve Kat karşılığı vergi rehberlerinde.
15. 15Uyuşmazlık. Örnek metin: "Bu sözleşmeden doğan uyuşmazlıklarda Türk hukuku uygulanır. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu [il/ilçe] mahkemeleri yetkilidir. Taraflar dava açmadan önce [arabulucuya başvurmayı / ...] kabul eder." Neden: tapu iptali-tescil gibi davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili, buna aykırı yetki şartı geçmez; yetki sözleşmesini zaten yalnız tacirler ya da kamu tüzel kişileri yapabiliyor. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kanundaki zorunlu arabuluculuk listesinde yok; istersen ihtiyari olarak yazabilirsin. Dayanak: HMK md. 12, 17 ve 18; Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teklifteki rakamları bu taslaktaki boşluklara yaz ve noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.