Arsa payı hesaplama: nedir, nasıl hesaplanır, düzeltme davası

Arsa payı nedir?

Bir apartmanda dairen senin, ama altındaki arsa bütün maliklerin ortak malı. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 2 bu ortak mülkiyetten her bağımsız bölüme ayrılan paya arsa payı diyor. KMK md. 3'e göre kat mülkiyeti, arsa payı ve ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet: daireni satarsan arsa payı da onunla birlikte geçer, ayrı satamazsın.

Arsa payı yalnız tapuda yazan bir kesir değil; günlük hayatta çok şeyi belirler. Ortak yerlerdeki payın (KMK md. 16), sigorta, bakım, onarım ve yönetici gideri gibi ortak giderlere katılma oranın (KMK md. 20, aksine anlaşma yoksa) ve bazı kat malikleri kurulu kararlarındaki ağırlığın (KMK md. 30) arsa payına göre hesaplanır.

En büyük etkisi bina yıkıldığında ortaya çıkar. KMK md. 46'ya göre kat mülkiyeti sona erince taşınmaz, dairelere bağlı arsa paylarına göre adi ortaklığa geçer; 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre kentsel dönüşümde yıkılan binanın arsası da malikleri adına payları oranında tescil edilir. Yani yıkımdan sonra elinde daire değil, arsa payı kalır.

Arsa payı nasıl hesaplanır? Örnek tablo

Kanunun ölçüsü değer. KMK md. 3/2'ye göre arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olarak projede tahsis edilir. Konum geniş anlaşılıyor: Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2025'te karara bağladığı bir dosyada bilirkişilerin alanın yanında kat, cephe, ışık, güneş, manzara, bahçe ya da teras kullanımı gibi unsurlara baktığı aktarılıyor. Kanunda sabit bir payda ya da formül yok.

Hesabın adımları: binadaki her bağımsız bölümün değerini belirle, değerleri topla, her bölümün değerini toplama böl. Çıkan oranı seçtiğin paydayla çarp; payda olarak arsanın metrekaresi ya da 1.000 gibi yuvarlak bir sayı kullanılabiliyor. Aşağıdaki örnekte 400 m² arsa üzerinde dört eşit büyüklükte daire var; değerler kat ve manzara farkını göstermek için seçilmiş varsayımsal rakamlar, gerçek piyasa fiyatı değil.

Görüldüğü gibi aynı büyüklükteki dairelerin arsa payı eşit çıkmak zorunda değil. Eşit metrekareli dairelere eşit pay vermek ancak değerleri de eşitse doğru olur; HGK'nin incelediği dosyada da paylar daire sayısına göre eşit dağıtılmıştı ve dava bu yüzden açılmıştı.

Arsa payı ile daire metrekaresi nasıl hesaplanır?

Arsa payının arsadaki karşılığını bulmak kolay: arsa payı oranı × arsa alanı. Örnekte 120/400 pay, 400 m² arsada 120 m²'lik ortak mülkiyet payına denk geliyor. Bu bir "bahçede sana ait köşe" değil; arsanın bütününde kesirli bir pay.

Kentsel dönüşüm ya da kat karşılığında yeni binada kaç metrekare alacağını kabaca görmek için bu payı emsalle çarpabilirsin: 120 m² × 1,50 emsal = 180 m² emsale giren inşaat alanının payı (emsal varsayım). Ama sana kalacak daire, müteahhide gidecek pay düşüldükten sonra sözleşmede yazan alandır; hesabın tamamı Arsaya kaç daire çıkar rehberinde. Kanunda "arsa payı şu kadar olmalı" diye bir oran da yok: doğru arsa payı, dairenin binadaki değer oranına eşit olan paydır.

Tapuda arsa payı nasıl görülür?

KMK md. 13'e göre kat mülkiyetine geçmiş binada her bağımsız bölüm, kendine bağlı arsa payıyla birlikte kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir. Kat irtifakında ise KMK md. 14'e göre her bölüme tahsis edilen arsa payı arsanın tapu kaydının beyanlar hanesinde gösterilir. Tapu senedinde arsa payı 100/400 gibi bir kesir olarak yazar.

Kendi kaydını e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden görebilirsin; e-Devlet şifresi, mobil imza, e-imza, kimlik kartı ya da internet bankacılığıyla giriş yapılıyor. Binadaki bütün dairelerin paylarını karşılaştırmak istiyorsan yönetim planına ve onaylı projeye bak ya da tapu müdürlüğünden kayıt iste.

Kontrol için basit bir yol: bütün dairelerin payları toplandığında paydaya eşit olmalı (400/400 gibi). Sonra kendi payının oranını dairenin binadaki değer oranıyla kıyasla; belirgin bir fark varsa aşağıdaki düzeltme yolu gündeme gelir.

Arsa payı düzeltme davası

KMK md. 3/2: arsa payları bağımsız bölümlerin değeriyle oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi, payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Aynı fıkraya göre doğru tahsis edilmiş pay, dairenin değerinde sonradan olan artış ya da azalma yüzünden değiştirilemez. Bu yüzden hukuk yayınları, değerin kat irtifakı ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihe göre belirlendiğini; sonradan yapılan tadilat ve fiyat değişiminin hesaba girmediğini yazıyor.

Usul: KMK Ek md. 1'e göre bu kanundan doğan uyuşmazlıklara sulh hukuk mahkemesi bakar. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B'ye göre KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Hukuk yayınlarına göre dava binadaki diğer bütün maliklere karşı açılır, orantısızlığı davacı kanıtlar ve küçük farklar yetmez; Yargıtay 18. Hukuk Dairesi de 2016'da iddianın somut verilerle desteklenmesi gerektiğini vurgulamış.

Süre: kanunda bu dava için süre yazmıyor. Hukuk yayınları uygulamada zamanaşımına tabi görülmediğini, ama çok uzun beklemenin dürüstlük kuralı açısından tartışılabileceğini yazıyor.

Yıkım ve kentsel dönüşüm: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 10.09.2025 tarihli, 2023/648 E., 2025/512 K. sayılı kararında, yıkımdan önce açılmış davada bina dava sürerken yıkılsa bile davanın konusuz kalmadığına hükmetti; malikler arsada payları oranında malik olmaya devam ettiği için hukuki yarar sürüyor. Yıkımdan sonra yeni dava açılıp açılamayacağı ise o kararda tartışılmadı; daha eski yayınlar bu durumun hukuken belirsiz olduğunu yazıyor. Uygulamada farklı görüş olduğu için en güvenli yol, dönüşüm konuşulmaya başladığı anda payını kontrol etmek ve gerekiyorsa yıkımdan önce bir avukatla harekete geçmek.

Kentsel dönüşüm ve kat karşılığında arsa payı

Kentsel dönüşümde arsa payı oy gücündür. 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre riskli yapıda yeniden yapım, kat karşılığı ve payların satışı gibi kararlar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır: kişi sayısı değil arsa payı sayılır. Ayrıntı Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir rehberinde; kendi binanın paylarıyla salt çoğunluk hesaplama aracında deneyebilirsin.

Arsa payı aynı zamanda paranın karşılığıdır. Karara katılmayan malikin arsa payı, Kanun md. 6'ya göre Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Uygulama Yönetmeliği md. 15/A'ya göre rayiç değeri Bedel Tespiti Komisyonu, SPK lisanslı değerleme kuruluşunun raporunu da gözeterek belirler. Payın küçükse satış bedelin de küçük olur.

Kat karşılığında arsa sahibi ile müteahhit arasında paylaşılan şey de arsa paylarıdır. Yeni binanın projesinde her bağımsız bölüme bir arsa payı tahsis edilir ve kat irtifakı kurulur (KMK md. 14); müteahhide düşecek dairelerin arsa payları müteahhide, senin dairelerinin payları sana kalır. 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 13/10, dönüşüm uygulamalarında müteahhidin kendi payına düşen daireleri inşaatın ilerlemesine göre ve idarenin izniyle satabileceğini, kat irtifakı kurulmuşsa bu satışın o dairelere isabet eden arsa payı üzerinden yapıldığını söylüyor.

Bu yüzden sözleşmeye yalnız "yüzde 50" yazmak yetmez: ekteki listede her dairenin numarası, metrekaresi ve yeni arsa payı yazmalı. Malikler arasında yeni dairelerin nasıl bölüşüleceği Kat karşılığı daire paylaşımı rehberinde, tapu devrini kademelendirme Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ya da binanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi; binada birden çok malik varsa arsa paylarını da ekleyebilirsin. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Teklifteki rakamları ve yeni arsa paylarını noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.