İnşaat maliyeti 2026: m² birim maliyetler ve il il konut fiyatı

Kısa cevap

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 3 Şubat 2026 tarihli tebliğine göre 2026 yapı yaklaşık birim maliyeti apartman tipi konutta üç kata kadar 19.800 TL/m², üç katın üzerinde 21,50 m yüksekliğe kadar 21.050 TL/m², 30,50 m'ye kadar 23.400 TL/m². Rakamlar KDV hariç; yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahil. Arsanın bedelini içermez.

2026 resmî birim maliyetler: konutlar

Bakanlık her yıl, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabında kullanılmak üzere yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlıyor. 2026 tebliği 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de çıktı ve 1 Ocak 2026'dan geçerli. Yapılar sınıf ve gruplara ayrılıyor; konutun grubu kat sayısına ve yapı yüksekliğine göre değişiyor.

2025 tebliğine (31 Ocak 2025, sayı 32799) göre konut birim maliyetleri yüzde 16 ile 23 arasında arttı; en çok yüksek binaların (21,50 m üzeri) maliyeti yükseldi. Kentsel dönüşümde en sık görülen III-B grubunda artış yüzde 16.

Sınıf	Konut türü (tebliğdeki tanım)	2025 TL/m²	Artış	2026 TL/m²
III-A	Apartman tipi konut, üç kata kadar (üç kat dahil)	17.100	%16	19.800
III-B	Konut, üç katın üzeri, yapı yüksekliği 21,50 m'ye kadar; müstakil/ikiz konut (bağımsız bölüm 200 m² altı)	18.200	%16	21.050
III-C	Konut, yapı yüksekliği 21,50–30,50 m; müstakil/ikiz konut (200–500 m²)	19.150	%22	23.400
IV-A	Konut, yapı yüksekliği 30,50–51,50 m	21.500	%23	26.450
IV-B	Konut, yapı yüksekliği 51,50 m üzeri; müstakil/ikiz konut (500 m² ve üzeri)	27.500	%23	33.900

Kaynak: 2026 tebliği (RG 3.2.2026, sayı 33157) ve 2025 tebliği (RG 31.1.2025, sayı 32799); iki yılda konut sınıflarının tanımı aynı. KDV hariç; %15 genel gider ve %10 yüklenici kârı dahil.

Bu rakamlar neyi içerir, neyi içermez?

Tebliğin 1. maddesine göre birim maliyetler KDV hariç, genel giderler (yüzde 15) ile yüklenici kârı (yüzde 10) dahil edilerek verilmiş. Yani bir müteahhidin kârı rakamın içinde; KDV ise ayrıca eklenir. Rakam binanın metrekare maliyeti; arsanın bedelini içermiyor.

Tebliğin amacı piyasa fiyatı belirlemek değil, mimarlık ve mühendislik hizmet bedellerinin hesabına esas olmak. Bu yüzden gerçek inşaat maliyeti; malzeme seçimi, zemin ve temel durumu, bodrum ve otopark katları, şantiye koşulları ve inşaatın yapıldığı tarihe göre bundan farklı olabilir. Yine de herkesin bakabileceği tek resmî ölçü bu; teklifleri ve hesapları konuşurken ortak bir başlangıç noktası verir.

Kentsel dönüşümde ve kat karşılığında çoğu yeni bina üç kattan yüksek ve 21,50 m'nin altında kalıyor; bu binalar III-B grubuna (21.050 TL/m²) giriyor. Daha yüksek binalarda grup ve birim maliyet yükseliyor.

Daire başı örnek hesap

Rakamlar varsayımsal: beş katlı, III-B grubunda bir apartmanda brüt 120 m²'lik bir dairenin resmî birim maliyetle karşılığı 120 × 21.050 = 2.526.000 TL (KDV hariç, genel gider ve yüklenici kârı dahil).

Yüklenici kârını çıkarmak istersen bir varsayım gerekir. Kat karşılığı hesaplayıcımız genel gider ile kârın tabana toplam yüzde 25 olarak eklendiğini varsayıyor: 21.050 ÷ 1,25 = 16.840 TL taban; buna yüzde 15 genel gider eklenince 19.366 TL/m². Aynı 120 m² daire bu varsayımla 2.323.920 TL eder. Müteahhidin kârı, hesapta ayrıca payından düşülür.

Bina ölçeğinde düşünmek için toplam inşaat alanına bak: emsale giren alanın yanında merdiven, asansör, ortak alan ve otopark gibi alanlar da inşa ediliyor ve maliyetlenmiş oluyor. Bu yüzden daire başı maliyeti, dairenin kendi metrekaresinden değil binanın toplam inşaat alanından hesaplamak daha doğru sonuç verir.

İl il: konut m² fiyatı inşaat maliyetinin kaç katı (2026 3. çeyrek)

Kat karşılığında arsa sahibine kalan pay, büyük ölçüde müteahhidin satacağı dairelerin metrekare değeri ile inşaat maliyeti arasındaki farka bağlı. Aşağıdaki tablo Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın il bazında konut birim fiyatlarını (2026 3. çeyrek) 2026 resmî birim maliyetine (III-B, 21.050 TL/m²) bölüyor. Türkiye ortalaması 53.887 TL/m², yani maliyetin 2,6 katı.

Oranı yüksek illerde aynı arsadan çıkan dairelerin satış değeri maliyete göre daha yüksek olduğu için hesapta arsa sahibine daha büyük pay kalabiliyor; oranı düşük illerde kat karşılığı ancak emsal yüksekse ya da konum il ortalamasından iyiyse ilgi görüyor. Bu bir genel karşılaştırma: TCMB rakamı il geneli ortalaması, mahalleye ve binanın yaşına göre fiyat çok değişir. Kendi arsan için hesaplayıcıda ilini seçip fiyatı düzeltebilirsin.

İl	Konut birim fiyatı (TL/m²)	Maliyetin kaç katı
İstanbul	90.844	4,3
Muğla	85.830	4,1
Antalya	59.438	2,8
İzmir	57.589	2,7
Çanakkale	54.269	2,6
Aydın	51.639	2,5
Balıkesir	49.916	2,4
Bartın	49.457	2,3
Ankara	49.244	2,3
Kocaeli	46.799	2,2
Edirne	45.903	2,2
Denizli	45.367	2,2
Bolu	45.122	2,1
Kırklareli	43.886	2,1
Yalova	43.832	2,1
Tekirdağ	43.446	2,1
Manisa	43.074	2,0
Adana	42.894	2,0
Ordu	42.786	2,0
Bursa	42.675	2,0
Sakarya	42.670	2,0
Rize	42.593	2,0
Eskişehir	42.519	2,0
Sinop	41.892	2,0
Isparta	41.886	2,0
Zonguldak	41.064	2,0
Mersin	40.860	1,9
Kastamonu	40.000	1,9
Samsun	38.076	1,8
Diyarbakır	37.864	1,8
Karabük	37.750	1,8
Trabzon	37.500	1,8
Konya	36.896	1,8
Nevşehir	36.834	1,7
Amasya	36.622	1,7
Tokat	36.364	1,7
Afyonkarahisar	36.337	1,7
Erzincan	35.938	1,7
Van	35.556	1,7
Kütahya	35.242	1,7
Aksaray	35.084	1,7
Burdur	35.025	1,7
Gaziantep	34.586	1,6
Bilecik	34.178	1,6
Bingöl	33.465	1,6
Artvin	33.274	1,6
Düzce	32.847	1,6
Niğde	32.838	1,6
Giresun	32.727	1,6
Karaman	32.438	1,5
Uşak	31.765	1,5
Çorum	31.429	1,5
Iğdır	31.345	1,5
Kayseri	30.846	1,5
Elazığ	30.640	1,5
Çankırı	30.534	1,5
Hatay	30.435	1,4
Kahramanmaraş	30.000	1,4
Sivas	30.000	1,4
Kırıkkale	29.375	1,4
Batman	29.032	1,4
Erzurum	28.363	1,3
Kırşehir	28.226	1,3
Siirt	28.155	1,3
Muş	27.542	1,3
Kars	27.397	1,3
Şırnak	27.389	1,3
Yozgat	27.273	1,3
Adıyaman	27.083	1,3
Şanlıurfa	27.042	1,3
Kilis	26.880	1,3
Osmaniye	26.111	1,2
Bitlis	25.962	1,2
Malatya	25.263	1,2
Mardin	23.174	1,1
Ağrı	21.958	1,0

Kaynak: TCMB EVDS, Konut Birim Fiyatları (2026 3. çeyrek, 76 il; verisi yayımlanmayan iller listede yok). Maliyet: RG 3.2.2026/33157, III-B 21.050 TL/m².

Kendi binan için dene

Kat karşılığı hesaplamaArsa alanı, emsal ve satış fiyatıyla kaç daire alacağını hesapla.

Sık sorulanlar

2026 yılında m² inşaat maliyeti ne kadar?

Bakanlığın 2026 yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre apartman tipi konutta üç kata kadar 19.800 TL/m², üç katın üzerinde ve 21,50 m'ye kadar 21.050 TL/m², 21,50–30,50 m arası 23.400 TL/m², 30,50–51,50 m arası 26.450 TL/m², 51,50 m üzeri 33.900 TL/m². KDV hariç; yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahil.

İnşaat maliyeti 2025'e göre ne kadar arttı?

Resmî yapı yaklaşık birim maliyetlerine göre apartman tipi konutta artış üç kata kadar yüzde 16 (17.100'den 19.800 TL/m²'ye), 21,50 m'ye kadar yüzde 16 (18.200'den 21.050'ye), 21,50–30,50 m arası yüzde 22 (19.150'den 23.400'e), 30,50–51,50 m arası yüzde 23 (21.500'den 26.450'ye), 51,50 m üzeri yüzde 23 (27.500'den 33.900'e).

Resmî birim maliyete KDV dahil mi?

Hayır. Tebliğin 1. maddesine göre birim maliyetler KDV hariç, genel giderler (yüzde 15) ve yüklenici kârı (yüzde 10) dahil olarak verilmiştir.

Kentsel dönüşümde 120 m² dairenin inşaat maliyeti ne kadar?

Beş katlı, III-B grubunda bir binada resmî birim maliyetle brüt 120 m² × 21.050 TL = 2.526.000 TL (KDV hariç, kâr dahil). Gerçek maliyet; zemin, otopark, malzeme ve inşaat tarihine göre değişir.

2026 birim maliyetleri ne zamandan beri geçerli?

Tebliğ 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı; 3. maddesine göre 1 Ocak 2026'dan geçerli olmak üzere yayımı tarihinde yürürlüğe girdi.

Kat karşılığında inşaat maliyeti arsa sahibinin payını nasıl etkiler?

Müteahhit inşaat maliyetini ve kârını kendi payına düşen dairelerin satışından karşılar. Satış fiyatı maliyete göre ne kadar yüksekse arsa sahibine o kadar çok daire bırakılabilir. Bu yüzden aynı emsalde, konut fiyatı yüksek illerde arsa sahibinin payı genelde daha yüksek hesaplanır.

Kaynaklar

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.

Binan ya da arsan için teklif almak ister misin?

Doğrulanmış müteahhitler aynı formda teklif verir; teminatı ve kira yardımını yan yana görürsün.

Teklif al