Kat karşılığı daire satışında vergi: KDV, gelir vergisi, 5 yıl

Kısaca: hangi aşamada hangi vergi?

Tablo, aşağıda kaynaklarıyla anlatılan kuralları gerçek kişi arsa sahibi açısından özetliyor. Kendi durumun (şirket, miras arsa, çok sayıda daire) farklıysa ilgili bölüme bak.

Arsa sahibi KDV öder mi?

KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre kat karşılığında iki ayrı teslim var: senin müteahhide arsa payı teslimin ve müteahhidin sana daire teslimi. Senin teslimin için kural şu: arsa bir ticari işletmeye kayıtlıysa ya da arsa alım satımını mutat ve sürekli bir iş olarak yapıyorsan arsa payı teslimi KDV'ye tabi. Gerçek usulde mükellef olmanı gerektirmeyecek şekilde, arızi olarak arsanı daire karşılığı veriyorsan KDV uygulanmaz.

Tebliğe göre vergiyi doğuran olay, müteahhidin dairelerini sana teslim ettiği an. Müteahhidin sana teslim ettiği dairenin KDV matrahı, Vergi Usul Kanunu md. 267'deki maliyet bedeli esasına göre bulunur; perakende satışta maliyete yüzde 10 eklenir ve sana kalacak dairelerin arsa payı bu hesaba girmez. Bu vergiyi kimin üstleneceğini sözleşmeye yazdır; sözleşme maddeleri Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde.

Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun) kapsamındaki işlerde ayrı harç ve vergi muafiyetleri ile farklı KDV oranları var; onları Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyetleri rehberinde anlattık.

Arsa sahibi şirketse KDV Kanunu md. 17/4-r istisnasına bakılır. Bu madde kurumların aktifinde en az iki tam yıl (730 gün) bulunan taşınmazların satışını KDV'den istisna tutuyordu. Tebliğe göre 15.7.2023 tarihli 7456 sayılı Kanun'la taşınmazlar için bu istisna kaldırıldı. Geçici 43. madde uyarınca 15.7.2023'ten önce kurumun aktifinde kayıtlı olan taşınmazlarda eski istisna uygulanmaya devam ediyor; iki tam yıl şartı yine aranıyor.

Tebliğ iki sınır daha koyuyor: istisna yalnız kurumlar (şirketler) için; şahıs işletmesinin aktifindeki taşınmaza uygulanmıyor. Taşınmaz ticareti yapan kurumların bu amaçla tuttuğu taşınmazlar da kapsam dışında. Gerçek kişi arsa sahibinin ise bu istisnaya ihtiyacı yok: arızi teslimde zaten KDV çıkmıyor. Şirket adına kayıtlı arsada istisnanın kat karşılığına nasıl uygulanacağını bir mali müşavirle netleştir.

Daireyi satarsan: 5 yıl hangi tarihten başlar?

Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80'e göre, ivazsız edinilenler hariç, gayrimenkulün edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artışı kazancıdır. Beş yıl dolduktan sonraki satışta bu vergi doğmaz.

Kat karşılığında edinme tarihi arsayı aldığın gün değil. GİB'in Diğer Kazanç ve İratlar Rehberi (2026), kat karşılığı alınan dairenin tapuya tescilini cins tashihi sayıyor ve tescil tarihini edinme tarihi kabul ediyor; daireyi tescilden önce fiilen kullanmaya başladıysan o tarih esas alınıyor. Rehberdeki örnekte 2022'de alınan arsa 2024'te kat karşılığı verilmiş, daire 15.12.2025'te tescil edilmiş; beş yıl 15.12.2025'ten başlıyor.

Bunun pratik anlamı: arsanı 20 yıldır elinde tutmuş olsan da yeni dairenin beş yılı sıfırdan başlar. Fiilî kullanım tarihini (teslim tutanağı, su, elektrik, doğalgaz aboneliği) belgeleriyle sakla.

Arsa sana miras ya da bağışla geldiyse durum farklı. Aynı rehbere göre ivazsız edinilen arsa kat karşılığı verildiğinde bu nitelik değişmiyor; alınan dairenin satışından doğan gelir değer artışı kazancına tabi değil.

2026 istisnası ve vergi nasıl hesaplanır?

GVK mükerrer md. 80'e göre bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının belli bir tutarı vergiden istisna. Bu tutar 2026 için 150.000 TL (Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No: 332, Resmî Gazete 31.12.2025, sayı 33124, 5. mükerrer); 2025 için 120.000 TL idi. İstisna kişi başına ve yıllık; aynı yıldaki bütün değer artışı kazançlarına bir kez uygulanır.

Kazanç, satış bedelinden maliyet bedeli ile satışta ödediğin vergi ve harçlar düşülerek bulunur (GVK mükerrer md. 81). Maliyet bedeli, satış ayı hariç Yİ-ÜFE artışıyla güncellenir; bunun için artışın yüzde 10 ya da üstünde olması gerekir. Kat karşılığı dairede maliyet bedelinin nasıl belirleneceği teknik bir konu; hesabı bir mali müşavirle yap.

Örnek (rakamlar varsayımsal): 2026'da tescilden üç yıl sonra satılan dairede güncellenmiş maliyet düşüldükten sonra 1.000.000 TL kazanç kalsın. 150.000 TL istisna düşülür, kalan 850.000 TL yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. GİB rehberine göre beyan, kazancın elde edildiği yılı izleyen yılın 1–31 Mart döneminde, Hazır Beyan Sistemi üzerinden yapılabiliyor.

Birden çok daire satmak: ticari kazanç riski

GVK md. 37'ye göre gayrimenkul alım, satım ve inşa işleriyle devamlı uğraşanların kazancı ticari kazançtır. GİB'in 2026 rehberi ayrımı üç ölçüte bağlıyor: işlem sayısındaki çokluk (aynı yıl içinde birden fazla ya da art arda yıllarda satış), satışın amacı (kazanç mı, şahsi ihtiyaç mı) ve ticari organizasyon (iş yeri, çalışan, ticaret sicili).

Kat karşılığı dairelerle ilgili bir örnek: İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 05.08.2011 tarihli ve B.07.1.GİB.4.34.16.01-GVK 37-1184 sayılı özelgesinde, kat karşılığı alınan üç daire beş yıl içinde tek seferde aynı kişiye satılırsa değer artışı kazancı; aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişilere aynı tarihte ya da art arda yıllarda satılırsa ticari kazanç sayılacağı belirtilmiş. Özelge, soran mükellefin olayı için verilmiş bir görüş; senin durumun farklı sonuç verebilir.

Ticari kazanç sayılırsan istisna uygulanmaz, beş yıl kuralı da seni korumaz; ayrıca tebliğe göre sürekli arsa alım satımı yapanların arsa payı teslimi KDV'ye tabi olur. Birden çok daireyi satmayı düşünüyorsan satış planını önceden bir mali müşavirle konuş.

Emlak vergisi: inşaat sırasında ve sonrasında

Emlak Vergisi Kanunu'na göre üzerine bina yapılan arsanın arazi (arsa) vergisi mükellefiyeti, inşaatın bittiği yılı izleyen yıldan itibaren sona eriyor (md. 19); yani inşaat süresince arsanın vergisi devam ediyor. Arsada oran binde 3, büyükşehir belediye sınırlarında binde 6 (md. 18). Yeni bina için inşaatın bittiği ya da kısmen kullanılmaya başlandığı yıl içinde belediyeye emlak vergisi bildirimi vermen gerekiyor (md. 23); olay yılın son üç ayındaysa süre üç ay.

Bina vergisi oranı meskende binde 1; büyükşehir belediye sınırlarında yüzde 100 artırımlı, yani binde 2 (md. 8). Yeni binanın vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen dört yıl boyunca arsa payının vergisinden az olamaz. Ayrıca mesken olarak kullanılan yeni dairede, vergi değerinin dörtte biri inşaatın bittiği yılı izleyen yıldan itibaren beş yıl geçici muafiyetten yararlanıyor (md. 5/a); bunun için durumu süresinde belediyeye bildirmen şart.

Müteahhit arsa sahibine fatura keser mi, ne zaman?

KDV Genel Uygulama Tebliği'nin I/B-8 bölümü (Arsa Karşılığı İnşaat İşleri) kat karşılığını iki ayrı teslim sayıyor: senin müteahhide arsa payı teslimin ve müteahhidin sana daire ya da dükkân teslimi. Fatura sorusu da bu iki teslim için ayrı ayrı cevaplanır.

Müteahhidin sana teslimi: Tebliğe göre müteahhit sana bıraktığı bağımsız bölümler üzerinden KDV hesaplıyor. Vergi Usul Kanunu md. 232'ye göre tüccar, tüccar olmayan birine sattığı malın bedeli belli bir tutarı aşıyorsa fatura vermek zorunda; bu tutar 2026 için 12.000 TL (VUK Genel Tebliği Sıra No: 588). Bir dairenin değeri bunun çok üstünde olduğundan müteahhidin sana teslim ettiği bölümler için fatura düzenlemesi gerekir.

Ne zaman kesilir: Tebliğin I/Ç-1 bölümüne göre kat karşılığında vergiyi doğuran olay, müteahhidin bağımsız bölümleri sana teslim ettiği an; sözleşmenin imzası ya da ruhsat tarihi değil. VUK md. 231/5'e göre fatura, malın teslim edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde düzenlenir; bu süre içinde düzenlenmeyen fatura hiç düzenlenmemiş sayılır. Teslimin hangi gün yapıldığı tartışma konusu olmasın diye teslim tutanağını tarihli imzala.

Faturadaki bedel: Satış fiyatı yok, karşılığında arsa payı var. Bu yüzden tebliğ, KDV Kanunu md. 27/6'ya dayanarak bedeli VUK md. 267'deki ikinci sıra emsal bedeline, yani maliyet bedeli esasına bağlıyor: müteahhit dairenin maliyetine perakende satışta yüzde 10, toptan satışta yüzde 5 ekler. Genel idare giderleri ve genel giderlerden daireye düşen pay maliyete katılır; sana kalan dairelerin arsa payı katılmaz. Bu yüzden faturadaki tutar dairenin piyasa değerinden farklı olabilir.

Senin müteahhide arsa payı teslimin: Arsan bir ticari işletmeye kayıtlıysa ya da arsa alım satımını sürekli yapıyorsan tebliğe göre vergiyi doğuran olay tarihinde (dairelerin sana tesliminde) müteahhide fatura düzenler ve KDV hesaplarsın. Bedel yine aldığın bölümlerin maliyet bedeli esasına göre bulunur. Arsanı arızi olarak verdiysen KDV uygulanmaz. Tebliğde bu durumda arsa sahibinin fatura ya da başka bir belge düzenleyeceğine dair hüküm yok; müteahhidin bu alımı nasıl belgeleyeceğini bir mali müşavirle netleştir.

Muhasebe kaydı mali müşavirin işidir; sen faturanın sana teslim edilen bağımsız bölümleri, tarihini ve bedelini doğru gösterdiğini kontrol et ve sakla.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Vergiyi teklif aşamasında sor: müteahhidin sana daire tesliminde KDV'yi kimin üstleneceğini teklifte ve noterdeki sözleşmede yazılı iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.