Ankara'da kentsel dönüşüm 2026: başvuru, destek, kat karşılığı

Şu an ne değişti (2026)

Ankara için 2026'nın en önemli değişikliği ülke geneline uygulanan bir yönetmelik. 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle riskli yapılarda salt çoğunluk kararının usulü sıkılaştı. Karardan önce malikleri toplantıya çağırmak zorunlu. Çağrı formla muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek, noterle ya da elektronik tebligatla yapılıyor. Karara katılmayan maliklere teklif bildiriliyor; 15 gün içinde incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payları açık artırmayla satılabiliyor. Belediye ruhsat vermeden önce, salt çoğunluğun ve bildirimlerin tamamlandığını gösteren bir yazıyı yetkili müdürlükten almak zorunda.

Pratikte bunun anlamı şu: Ankara'da apartmanınızda yönetimin ya da müteahhidin topladığı imzalar tek başına yetmez. Toplantı daveti, tutanak ve bildirim belgeleri eksikse ruhsat aşamasında dosya geri dönebilir. Toplantı çağrısının nasıl yapıldığını ve tutanağın imzalandığını baştan takip edin.

İkinci önemli nokta, Ankara'nın İstanbul'daki iki büyük destekten yararlanamaması. Yarısı Bizden kampanyası yalnız İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapılar için geçerli. Dünya Bankası finansmanlı 3 milyon TL'lik kredi de Haziran 2026 tarihli resmî kılavuza göre İstanbul, İzmir, Tekirdağ, Kahramanmaraş, Kocaeli, Sakarya ve Manisa'yla sınırlı. Ankara bu listede yok. Ankara'da dönüşümü büyük ölçüde maliklerle müteahhit arasındaki kat karşılığı anlaşması, Bakanlık kira yardımı ve 6306'nın vergi ve harç muafiyetleri taşıyor.

Başvuru nereye yapılır

Ankara'da 6306 işlemlerinin muhatabı Ankara Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü (Maltepe Mah. Necatibey Cad. No:98, Çankaya). Müdürlüğün sitesinde Ankara Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü başlığı altında görev ve yetkiler, kira yardımı başvurusu için istenen belgeler, riskli yapı tespit raporları ve kamuoyu duyuruları yer alıyor. Riskli yapı tespiti için yetki verilmiş kurum ve kuruluşların listesi de aynı sitede.

Bina ölçeğinde dönüşüm (tek apartmanın yıkılıp yeniden yapılması) için yapı ruhsatı binanın bağlı olduğu ilçe belediyesinden alınıyor. Büyük alan projelerini ise genellikle Ankara Büyükşehir Belediyesi yürütüyor. Bir yerel haberin aktardığına göre Büyükşehir'in Yeni Mamak projesinde 325 konutun 2026'nın ilk çeyreğinde teslimi planlanmıştı. Kalan 8.006 konut için Ocak 2026'da tahmini bedeli 56,6 milyar TL olan bir arsa ya da kat karşılığı ihalesine çıkıldı. İhalenin sonucunu resmî bir kaynakta bulamadık; hak sahibiyseniz güncel durumu Büyükşehir'den öğrenin.

Riskli yapı tespiti Ankara'da nasıl işliyor

Tespit için binadaki herkesin onayı gerekmiyor; tek bir malik ya da kanuni temsilcisi başvurabiliyor. Yönetmeliğe göre masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Başvuruyu e-Devlet'teki riskli yapı tespiti ekranından ya da doğrudan lisanslı kuruluşa yapabilirsiniz. Lisanslı kuruluş taşıyıcı kolonlardan karot alıyor, sonucu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın ARAAD sistemine yüklüyor. Rapor onaylanırsa tapuya riskli yapı şerhi işleniyor.

Tespit tutanağı binaya asılıyor, size e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora katılmıyorsanız 15 gün içinde Ankara İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz. İtirazı üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık uzmanlarından oluşan teknik heyet inceliyor. Tespit kesinleşince maliklere yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor. Süre içinde yıkılmayan binayı idare tahliye edip yıktırabiliyor.

Bir hukukçunun Ağustos 2025'te Yeni Ankara'ya yaptığı değerlendirmede Yenimahalle (özellikle bitişik nizamlı ve 50 yaşını aşmış binaların çok olduğu Demetevler), Keçiören ve Altındağ öncelikli dönüşüm bölgeleri olarak anıldı. Bu resmî bir öncelik listesi değil. Binanızın riskli olup olmadığını yalnız lisanslı kuruluşun tespiti gösterir.

Destekler: Ankara'da hangileri var, hangileri yok

Kira yardımı: Bakanlık 22 Aralık 2024'te Ankara, Antalya, Bursa ve İzmir için aylık kira yardımını 4.500 TL'den 6.500 TL'ye çıkardığını açıkladı. Bu tutar 2025'ten itibaren geçerli. İnternette 2026 için 8.500 ile 12.000 TL arasında değişen rakamlar dolaşıyor, ancak bunlara dayanak olacak resmî bir Bakanlık duyurusu bulamadık. Güncel tutarı İl Müdürlüğü'nden teyit edin. Başvuru tahliye veya yıkımdan sonra en geç bir yıl içinde yapılmalı. Gereken belgeler İl Müdürlüğü'nün sitesinde listeleniyor.

Muafiyetler: 6306 kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye harç ve ücretleri ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf. Belediyeler de mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için harç ve ücret almıyor. Bu muafiyetler Ankara'da da geçerli.

Olmayanlar: Yarısı Bizden hibesi ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi Ankara'da uygulanmıyor. İnternette Ankara için Yarısı Bizden başvurusu vaat eden ilanlara itibar etmeyin. Kapsam değişirse bunu Bakanlık duyurur.

Karara katılmazsanız ya da komşunuz katılmazsa

Ankara'da en çok tartışma, apartmanda birkaç malikin anlaşmaya katılmamasıyla çıkıyor. Kanuna göre salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi katılmayanlara noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilan ederek bildiriyor. 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse o malikin arsa payı rayiç bedelle açık artırmaya çıkıyor. Payı önce anlaşan paydaşlar alabiliyor. Riskli yapılarda satış, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılana kadar tekrarlanıyor. Bina yıkıldıktan sonra arsanın maliklerine yapılan tebligattan itibaren 30 gün içinde salt çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa Başkanlık, TOKİ ya da İdare acele kamulaştırma yoluna da gidebiliyor.

Teklif size bildirildiyse süre dolmadan mutlaka inceleyin; itirazınızı yazılı yapın. Pay satışı ve ihale ilanlarını Ankara İl Müdürlüğü'nün Kamuoyuna Duyurulur sayfasından takip edebilirsiniz.

Kat karşılığında Ankara'da nelere dikkat

Devlet hibesi olmadığı için Ankara'da projenin dengesini imar durumu, yani parselinize ne kadar inşaat alanı verildiği ve bölgenin konut değeri belirliyor. İlk işiniz ilçe belediyesinden güncel imar durumu belgesini almak olsun. Müteahhit tekliflerini bu belgeye göre karşılaştırın. Aynı imar hakkına iki farklı müteahhit çok farklı daire metrekareleri önerebilir.

Sözleşmede kanunun sizi koruyan hükümlerini yazdırın. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor; daha fazlası için bütün maliklerin onayı gerekiyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor). Kira yardımının kimden geleceğini de (Bakanlık mı, müteahhit mi, ne kadar ve kaç ay) sözleşmeye açıkça yazdırın.

Yeni Ankara'nın aktardığı bir hukukçu görüşüne göre 90 metrekarelik bir daireye karşılık 80 metrekarelik yeni bir daire kabul etmek bazı binalarda makul bir uzlaşma olabiliyor. Bu bir kural değil, tek bir örnek. Kendi binanız için birden fazla teklif görmek en sağlıklı ölçü. yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.