Kuzey Ankara Girişi kentsel dönüşüm son durum (Solfasol, Baraj)

Son durum: 1. etap tamam, 2. etapta tapular verildi

Bulabildiğimiz en yeni resmî gelişme Mart 2023 tarihli. Anka'nın 30 Mart 2023 haberine göre Ankara Büyükşehir Belediye Başkanı Mansur Yavaş, projenin 2. etabındaki Solfasol Mahallesi'nde kalan hak sahiplerine imarlı tapularını verdi. Sondakika'nın 29 Ocak 2023 haberine göre bundan önce, Ocak 2023'te Solfasol, Baraj ve Yıldıztepe mahallelerinde yaklaşık 20 bin arsa sahibine yeni tapuları ANFA Altınpark'ta törenle dağıtılmıştı.

Yavaş Mart 2023'te bölgede yaklaşık 4 bin malik ve 86 gecekondu olduğunu, Büyükşehir şirketi PORTAŞ ile hak sahipleriyle görüşmeye başladıklarını, depremle arayı verdiklerini ve inşaatları PORTAŞ'a yaptırmayı planladıklarını söyledi (Anka). Bu plandan sonra 2. etapta PORTAŞ'ın ya da bir başka yüklenicinin inşaata başladığını gösteren bir kaynak bulamadık.

1. etabın konutları yıllar önce teslim edildi. Ankara Büyükşehir'in açıklamasını aktaran Sabah'ın 21 Haziran 2017 haberine göre 4 milyon m²'lik 1. etapta yapım sona ermişti, 5.807 gecekondu yıkılmıştı ve tamamlanan konutlar 2012'de 8.058 hak sahibine teslim edilmişti. Aynı açıklamada bölgede toplam 18 bin konut yapılacağı söylendi; bu hedefin bugün ne kadarının gerçekleştiğini gösteren güncel bir sayı bulamadık.

TOKİ'nin bölgedeki son satışları için bulabildiğimiz en yeni ilanlar 2019 tarihli: 3. Bölge'de 158 konutluk açık satış (Ekim 2019) ve 4. Bölge 1. Etap'ta 275 konutluk kuralı satış (Aralık 2019), ikisi de Emlak Pencerem'de.

Kronoloji: özel kanundan imarlı tapuya

12 Mart 2004: 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu, 25400 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve yürürlüğe girdi (kabul tarihi 4 Mart 2004). Kanun 2006'da 5481 sayılı kanunla değiştirildi. Yani bu projenin kuralları genel dönüşüm mevzuatından değil, kendi özel kanunundan geliyor.

2005–2006: İl Gazetesi'nin 4 Şubat 2013 haberine göre 7,5 milyon m² olarak belirlenen uygulama alanının 4 milyon m²'lik 1. etabına Mart 2005'te başlandı; Temmuz 2005 ile Aralık 2006 arasında yaklaşık 6.500 gecekondu yıkıldı.

Ocak 2013: Dönemin Büyükşehir Belediye Başkanı Melih Gökçek'in Hürriyet'te 14 Haziran 2014'te aktarılan sözlerine göre davalar ve yürütmeyi durdurma kararları nedeniyle uzayan süreçte 8.056 hak sahibi için kuralar Ocak 2013'te çekildi; Haziran 2014'e kadar 4.552 konut teslim edilmişti, 3.504 konutun Ağustos 2014'te teslimi planlanıyordu.

Şubat 2013: İl Gazetesi'ne göre TOKİ, 925 konutluk "Osmanlı ve Selçuklu mahalleleri" yapımı sürerken üç ihaleyle 1.764 konut daha yaptırmak üzere ihaleye çıktı; toplam 10.841 konuta ulaşılması hedefleniyordu.

2016–2019: Emlaknews'in 17 Ekim 2016 haberine göre TOKİ, Altındağ'daki 3. Bölge'de 64.919 m² arsa üzerinde 686 konut için ihaleye çıktı. BirGün'ün Sayıştay raporuna dayanan 7 Ocak 2021 haberine göre 5. Bölge'de 809 konut, ünite merkezi, kreş ve cami işi Şubat 2016'da ihale edildi ve geçici kabulü Aralık 2018'de yapıldı.

Aralık 2018: Yapı'nın 10 ve 24 Aralık 2018 haberlerine göre Büyükşehir Encümeni, proje sınırındaki Altındağ Bağlariçi Mahallesi 1400/7. Sokak'taki metruk yapıların kaldırılmasını onayladı ve kararlar Resmî Gazete'de ilan edildi.

2020–2022: Ankara 14. İdare Mahkemesi, Karacaören etabına ilişkin 14.03.2018 tarihli ve 414 sayılı nazım plan değişikliğini iptal etti (Yapı, 6 Nisan 2020). Solfasol Kirazlıtepe'deki 12.01.2021 tarihli ve 46 sayılı plan değişikliği için açılan davada bilirkişiler planın kamu yararına aykırı olduğunu bildirdi (Yapı, 25 Nisan 2022).

2021–2023: Sondakika'nın 29 Ocak 2023 haberine göre 2. etabın yeni imar planı 6 Temmuz 2021'de Büyükşehir Meclisi'nde onaylandı ve 27 Kasım 2021'de kesinleşti; parselasyonla parsel büyüklükleri yeniden belirlendi. Tapular Ocak ve Mart 2023'te dağıtıldı.

Kim yürütüyor, hangi model

Kanuna göre proje Ankara Büyükşehir Belediyesi ile TOKİ'nin ortak işi. 5104 sayılı Kanun'un 4. maddesine göre proje alanında her ölçekteki imar planı, parselasyon, yapı ruhsatı, yapı denetimi ve iskân yetkisi ilçe belediyesinde değil Büyükşehir'de. Kanun, ilçe belediyesi olarak Altındağ ve Keçiören'i sayıyor; bu yetkiler proje tamamlandıktan sonra ilçelere devredilecek.

Kanunun 5. maddesine göre maliklerin ve 2981 sayılı Kanun'a göre hak sahibi olanların taşınmazları anlaşma yoluyla projede kullanılıyor; anlaşma sağlanamazsa Büyükşehir kamulaştırabiliyor. İl Gazetesi'nin 2013 haberine göre 1. etap, TOKİ ile Büyükşehir'in ortak kurduğu TOBAŞ şirketinin müşavirliğinde yürütüldü.

İki etapta iki farklı model uygulandı. 1. etapta gecekondular yıkılıp TOKİ'nin yaptığı bloklarda konutlar kura ile dağıtıldı (Hürriyet, 2014). 2. etapta (Solfasol, Baraj, Yıldıztepe) Büyükşehir yeni plan ve parselasyonla maliklere imarlı tapu verdi; Yavaş, Mart 2023'te bu hak sahiplerinin daha önce müteahhitle anlaşma şansı olmadığını, hisse satmak zorunda kaldıklarını söyledi (Anka).

1. etapta hak sahibinin ne kadar ödediğini ya da 2. etapta inşaatın hangi oranla, kimle yapılacağını gösteren bir kaynak bulamadık.

Etaplar, bölgeler ve mahalleler

Alan büyüklüğü kaynağa göre değişiyor: İl Gazetesi 2013'te 7,5 milyon m², Büyükşehir 2017'de 10 milyon m² dedi (Sabah). İki kaynak da 1. etabı 4 milyon m² olarak veriyor. Kanunun ekindeki sınır krokisinin adı "Protokol Yolu Sınır Krokisi"; Hürriyet'in 2014 haberi de bölgeyi "protokol yolu" olarak anıyor.

1. etap içinde TOKİ'nin konut işleri "bölge" adıyla ihale edildi: 3. Bölge 686 konut (Emlaknews, 2016), 4. Bölge'de konut, cami ve altyapı işi ile 4. Bölge 1. Etap'ta 275 konut (BirGün 2021, Emlak Pencerem 2019), 5. Bölge 809 konut (BirGün 2021). Hürriyet'in 1 Mayıs 2023 tarihli okur köşesinde Kuzeykent TOKİ bloklarının Altındağ Baraj Mahallesi'nde olduğu yazıyor.

2. etap: Sondakika ve Anka'nın 2023 haberlerine göre Altındağ'ın Solfasol, Baraj ve Yıldıztepe mahalleleri. Ayrıca Karacaören etabı adıyla bir plan alanı var (Yapı, 2020). Bağlariçi Mahallesi'ndeki yıkım ilanları da proje sınırı içinde (Yapı, 2018).

Mahallenizin hangi etapta olduğunu gösteren tam bir sokak listesi bulamadık. Parselinizin 5104 sınırında olup olmadığını Büyükşehir'den yazılı olarak öğrenin.

Malik ve hak sahibi için pratik

Proje alanındaysanız ruhsat için muhatabınız Altındağ Belediyesi değil, Ankara Büyükşehir Belediyesi; 5104 sayılı Kanun proje süresince bu yetkiyi Büyükşehir'e veriyor. Bir müteahhitle konuşmadan önce bunu bilin; ruhsat süresi ve plan notları buna göre değişir.

2. etapta imarlı tapunuzu aldıysanız parselinizin bugünkü imar durumunu (emsal, kat adedi, ifraz) Büyükşehir'den e-imar ya da yazılı başvuruyla öğrenin. 2021 planından sonra parsel büyüklükleri değişti (Sondakika, 2023); eski tapudaki alanla yeni parsel alanı farklı olabilir.

Bölgede plan davaları sık: Karacaören (2020) ve Solfasol Kirazlıtepe (2022) plan değişiklikleri yargıya taşındı. Parselinizi etkileyen bir plan değişikliği askıya çıkarsa itiraz süresini kaçırmayın; dava sonucu imar haklarını değiştirebilir.

Büyükşehir'in 2. etapta PORTAŞ ile yapmayı planladığı inşaat için bir sözleşme modeli ya da paylaşım oranı açıklandığını görmedik. Size teklif gelirse daire büyüklüğünü, blok ve teslim süresini yazılı isteyin.