İzmir'de kentsel dönüşüm 2026: kredi, kira yardımı, projeler

Şu an ne değişti (2026)

İzmir'de 2026'yı belirleyen üç gelişme var. Birincisi ülke genelinde geçerli yönetmelik değişikliği. 4 Şubat 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle riskli binada salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması zorunlu oldu. Çağrı muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek, noterle ya da elektronik tebligatla yapılıyor. Belediye ruhsattan önce, salt çoğunluk ve bildirimlerin tamamlandığına dair bir yazıyı müdürlükten alıyor.

İkincisi kredi. İzmir, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile Dünya Bankası'nın İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi'nde pilot il olarak seçildi. Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda da projenin pilot olarak İzmir'de başlatıldığı yazıyor. Kredi limiti Ekim 2025'ten önce 2,5 milyon TL'ydi, şimdi bağımsız bölüm başına 3 milyon TL. AA'nın 6 Nisan 2026 haberine göre başvurular İstanbul'un yanı sıra İzmir, Kocaeli ve Sakarya'da da açık.

Üçüncüsü belediyenin kira yardımı. İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi Aralık 2025'te, 2026'da bütün dönüşüm alanlarında bağımsız birim başına aylık kira yardımını 12.000 TL'den 20.000 TL'ye çıkardı. Buca Onat Tüneli etkileşim alanındaki mülkler için ayrı bir karar var: aylık 30.000 TL kira yardımı ve 25.000 TL taşınma desteği. Bazı haberlerde 30.000 TL tüm İzmir için geçerliymiş gibi yazıldı; bu tutar yalnız tünel alanı için.

Başvuru nereye yapılır

Riskli yapı tespiti, itiraz ve Bakanlık kira yardımı için muhatap İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü. Müdürlüğün sitesinde Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Şube Müdürlüğü başlığı altında riskli yapı süreci, kira yardımı kılavuzu ve yetkili kuruluşların listesi bulunuyor. Bina ölçeğinde dönüşümde imar durumu ve yapı ruhsatı ilçe belediyesinden alınıyor.

Dünya Bankası kredisinde başvuruyu siz tek başınıza başlatmıyorsunuz. Önce müteahhit yapı ruhsatını alıp projeyi e-Devlet'teki ARAAD (AFDİS) sistemine kaydediyor. Proje onaylanınca siz e-Devlet'ten ön başvuru yapıp protokollü bankaya gidiyorsunuz. Yeni il ya da dönem açıldığında duyurular kentseldirenclilik.csb.gov.tr adresinden yapılıyor; başvurmadan önce bu sayfayı kontrol edin.

İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin kendi projeleri ise Kentsel Dönüşüm Dairesi Başkanlığı'nda (Kültürpark içi, Konak). Belediye ayrıca 30 Ekim 2025'te İzmir Yenileniyor projesi için başvuru almaya başladı. Anka'nın Ocak 2026 haberine göre ilk iki ayda 160 başvuru geldi. 2020 depremi sonrasındaki bina envanteri çalışmaları nedeniyle Bayraklı ve Bornova pilot ilçe seçildi.

Riskli yapı tespiti İzmir'de

Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor. Tek bir malik başvurabiliyor, masrafı malikler hisseleri oranında ödüyor. Tutanak binaya asılıyor, e-Devlet'ten bildiriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. Rapora 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne dilekçeyle itiraz edebilirsiniz. Tespit kesinleşince yıkım için en fazla 90 gün süre veriliyor.

Dünya Bankası kredisini düşünüyorsanız sıralama önemli. Kılavuza göre yeni binada temel imalatına başlanmamış olmalı; yalnız grobeton dökülmüşse sorun yok. Tapunuz iştirak hâlinde mülkiyetse (örneğin paylaştırılmamış miras), önce paylı mülkiyete çevrilmesi gerekiyor. Tapuda haciz, ipotek ya da devri kısıtlayan bir şerh varsa başvurudan önce kaldırılması gerekiyor. Bu işler zaman aldığı için tespitle aynı anda başlayın.

Kılavuzdaki iki ayrıntı İzmir dışında yaşayan malikler için önemli. Yurt dışında yaşıyorsanız başvuruyu resmî şekilde verilmiş özel yetkili vekâletnameyle yapabilirsiniz. Riskli yapı tespitinden sonra, ruhsat alınana kadar tapu el değiştirirse krediye yeni malik başvurabiliyor.

Destekler İzmir'de nasıl işliyor

Dünya Bankası kredisi: Bağımsız bölüm başına 3 milyon TL'ye kadar, aylık %0,69 faiz, ilk 12 ay ödemesiz, sonra en fazla 180 ay vade. Kredi tapudaki hisseniz oranında kullanılıyor, her hak sahibi yalnız bir bağımsız bölüm için başvurabiliyor. Bankanın bakacağı başlıca şartlar şunlar: açık icra, takip ya da haciz kaydı olmaması ve taksitin belgelenmiş hane gelirinin %70'ini aşmaması. Para blokeli hesaba yatıyor, inşaat ilerledikçe müteahhide kademeli aktarılıyor. AA'ya göre başka konutu olmayanlara ve enerji sınıfı yüksek binalara indirimle faiz %0,59'a kadar inebiliyor.

Kira yardımı iki ayrı kaynaktan gelebilir. Bakanlığın 6306 kapsamındaki yardımı İzmir için 2025'ten itibaren aylık 6.500 TL; 2026 için yeni bir resmî tutar bulamadık. Büyükşehir'in 20.000 TL'lik yardımı ise belediyenin kendi dönüşüm alanlarındaki hak sahipleri için. Sıradan bir apartmanın bina bazlı dönüşümü bu kapsama girmiyor. Yarısı Bizden hibesi yalnız İstanbul'da geçerli; İzmir'de yok.

Büyükşehir'in dönüşüm alanları

İzmir Büyükşehir Belediyesi altı alanda toplam 248 hektarlık proje yürütüyor: Karabağlar Uzundere, Karşıyaka Örnekköy, Konak Ege Mahallesi, Gaziemir Aktepe–Emrez, Konak Ballıkuyu ve Çiğli Güzeltepe. Belediye bu projelerde yüzde yüz uzlaşma ve yerinde dönüşüm ilkesini benimsediğini söylüyor; yani hak sahipleri kendi mahallelerinde konut alıyor. Anka'nın Ocak 2026 haberine göre 6.346 bağımsız bölümün inşaatı başladı. Uzundere'de birinci ve ikinci etapta 817, Örnekköy'de 333 konut teslim edildi. Örnekköy'ün üçüncü ve dördüncü etabı için teslim hedefi 2026'nın ilk yarısıydı. Bu alanlardan birinde hak sahibiyseniz teslim takvimini doğrudan Kentsel Dönüşüm Dairesi'nden öğrenin.

Bu alan projeleriyle kendi apartmanınızın dönüşümünü karıştırmayın. Büyükşehir'in alanlarında belediye, bütün mahalle sakinlerinin onayını esas aldığını söylüyor ve projeyi kendisi ya da İZBETON eliyle yürütüyor. Sıradan bir apartmanın bina bazlı dönüşümünde ise 6306 sayılı Kanun geçerli. Burada arsa payına göre salt çoğunluk yeterli, müteahhidi de malikler seçiyor. Karara katılmayan maliklere teklif bildiriliyor; 15 gün içinde kabul edilmezse arsa payları rayiç bedelle açık artırmaya çıkabiliyor. Yani binanız bir Büyükşehir proje alanında değilse, süreç belediyenin yüzde yüz uzlaşma modeline göre değil, 6306'ya göre işler.

Kat karşılığında İzmir'de nelere dikkat

Dünya Bankası kredisini kullanacaksanız sözleşmeye bunu baştan yazdırın. Müteahhidin ruhsattan sonra projeyi ARAAD'a kaydetmesi, çevre ve sosyal şartlar için ek taahhütname imzalaması ve hakedişin blokeli hesaptan inşaat seviyesine göre ödenmesi sözleşmede açıkça yer almalı. Kredi müteahhide gider; bu yüzden teklifte kredinin hangi maliyeti karşıladığı, sizin payınızın ne olduğu ve kredi onaylanmazsa ne olacağı yazılı olsun.

Kanunun sizi koruyan hükümlerini de sözleşmeye geçirin. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altındaki oranda satabiliyor. Müteahhit kaynaklı sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor. Yönetmelik, müteahhidin ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat vermesini şart koşuyor (tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor).

Aynı imar hakkı için birden fazla teklif görmek, daire metrekaresi ve kira desteğinde pazarlık payınızı netleştirir. yenibina.com'da tek talep formuyla doğrulanmış müteahhitlerden en fazla beş teklif alıp komisyonsuz karşılaştırabilirsiniz.