Ödemiş'te kentsel dönüşüm 2026: riskli yapı, Saraçoğlu ve sit

Ödemiş'te dönüşüm nasıl ilerliyor

Ödemiş'te dönüşüm, maliklerin lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıp müteahhitle anlaştığı bina bazlı yolla yürüyor. Ödemiş Belediyesi'nin 2025 faaliyet raporuna göre Yapı Kontrol Müdürlüğü yıl içinde 6306 sayılı Kanun kapsamında 50 binanın riskli yapı tespit sürecini kontrol etti, verileri Bakanlığın ARAAD sistemine girdi ve ilgililere tebligat yaptı. Tespit, itiraz ve kira yardımının genel kuralları İzmir il rehberinde.

İlçede Resmî Gazete'de ilan edilmiş bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı, yürüyen bir TOKİ dönüşüm projesi de bulamadık. Belediyenin 2025 performans tablosunda 'Ada Bazlı Kentsel Dönüşüm Planı uygulanmasına yönelik çalışma ve girişim sayısı' için hedef 2, gerçekleşme 2 olarak yazılı; bu iki çalışmanın hangi adalarda olduğunu raporda bulamadık.

Aynı rapora göre 2025'te 122 yeni yapı ruhsatı, 117 'yıkım ve yanan yıkılan' ruhsatı, 190 yapı kullanma izin belgesi verildi ve 56 zemin etüdü kontrol edildi. Yapı Kontrol Müdürlüğü ayrıca 52 binaya tamirat izni verdi. Bu ruhsatların kaçının riskli yapı dönüşümüne ait olduğunu gösteren bir ayrım bulamadık.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Ödemiş'te kullanılabiliyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda İzmir kredi illeri arasında. Ödemiş'ten yapılan başvuru sayısına dair bir veri bulamadık. Kredi şartları İzmir il rehberinde.

Saraçoğlu Toplu Konutları

Ödemiş'te 'kentsel dönüşüm projesi' diye anılan tek proje, belediyenin Saraçoğlu Toplu Konutları. İHA'nın 27 Mayıs 2013 haberine göre belediye projeyi dar gelirlilerin 'ev kirası öder gibi' konut sahibi olması için başlattı. Üç etaplı projenin 18.920 metrekarelik ilk etabında 198 konut vardı; daireler 89 ve 99 metrekarelik (brüt) 2+1'lerdi.

Emlak Kulisi'nin Yeni Asır'dan aktardığı 4 Haziran 2015 haberinde dönemin Belediye Başkanı Mahmut Badem, Saraçoğlu'nu 'Ödemiş'in kentsel dönüşüm projesi' olarak tanıttı. Habere göre o tarihte 20 konut satılmış, 4 konut kat karşılığı verilmiş, 12 konut alıcı bekliyordu; daha önce teslim edilen konutların tapu sorunlarının çözüldüğü söylendi.

Proje bugün durmuş görünüyor. Belediyenin 2025 faaliyet raporundaki performans tablosunda 'Saraçoğlu Toplu Konut Projesinin uygulamasının tamamlanma oranı' için 2025 hedefi yüzde 75, gerçekleşme sıfır; açıklama 'Hedefe ulaşılamamıştır'. Raporun stratejik iş listesinde 'Saraçoğlu Toplu Konut Projesinin Revizesi ve Uygulanması' ile 'Kentsel Dönüşüm Faaliyetlerinin Yapılması' ayrı başlıklar olarak duruyor. Revizenin içeriğini ve yeni takvimi bulamadık.

İmar planları ve kentsel sit

Ödemiş merkezinin bir kısmı kentsel sit alanı. Belediyenin 2025 faaliyet raporuna göre Ödemiş Merkez Koruma Amaçlı İmar Planı, İzmir 1 Numaralı Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu'nun 27 Temmuz 2019 tarihli ve 9453 sayılı kararıyla belirlenen yeni kentsel sit ve etkileme geçiş alanı sınırlarına göre yeniden hazırlanıyor. 2025 hedefi yüzde 75'ken gerçekleşme yüzde 40'ta kaldı; rapora göre tescil kayıtları uyuşmadığı için Koruma Kurulu'ndan güncel tescilli taşınmaz listesi istendi.

Merkezde ayrıca 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre arazi düzenlemesi yapılıyor. Aynı rapora göre merkez mahallelerindeki plan revizyonları kapsamında 18. madde uygulanacak alanlar belirlendi ve 13 etaplama alanı imar planına işlendi; 4. etap Kuvvetli, İnönü ve Süleyman Demirel mahallelerini kapsıyor. 18. madde uygulamasında parselinizin yeri ve büyüklüğü değişebilir.

Kentin güneyinde de plan değişti. Emlak Kulisi'nin 22 Ekim 2023 haberine göre Güney Çevre Yolu (güney kesim) 1/1000 ölçekli uygulama imar planı revizyonu Ödemiş Belediye Meclisi'nin 6 Şubat 2023 tarihli kararından sonra İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi'nce değişiklikle onaylanıp askıya çıktı. Belediye Başkanı Mehmet Eriş, revizyonla Üç Eylül Mahallesi Kantarcı Mevkii'nin imar sorunlarına çözüm getirileceğini ve kentsel dönüşümün ilk adımlarının atılacağını söyledi. Bu adımın somut bir projeye dönüştüğünü gösteren bir kaynak bulamadık.

Nüfus ve yapı stoğu

Ödemiş, nüfusu azalan büyük bir tarım ilçesi. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisine göre nüfus 2020'de 133.679, 2024'te 132.942, 2025'te 132.548. İlçe arazisinin büyük kısmı ova; Küçük Menderes Nehri ovanın ortasından akıyor, Bozdağlar ilçenin kuzeyini çeviriyor.

Birgi, Gölcük ve Günlüce (Hypaipa) gibi mahallelerde ayrı koruma amaçlı imar planları var; belediyenin 2025 faaliyet raporuna göre Birgi, Gölcük ve Datbey (Günlüce) planlarında 2025'te revizyon ve değişiklik işleri yürüdü. Bu mahallelerde yapılaşma koruma kurulunun ve planın koşullarına bağlı.

Ödemiş için binaların yaş dağılımını ya da lisanslı kuruluşlarca riskli bulunmuş toplam bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık. 2025'teki 50 riskli yapı süreci belediyenin yıllık iş rakamı; ilçedeki riskli bina stokunun tamamını göstermiyor.

Deprem riski ve zemin

Son Dakika'nın 25 Şubat 2020 tarihli haberine göre Dokuz Eylül Üniversitesi'nden Prof. Dr. Hasan Sözbilir, Ödemiş Belediyesi Kültür Merkezi'ndeki söyleşide 'Ödemiş'in kendi sınırları içerisinde problem yaratacak diri bir fay henüz tanımlanmamış' dedi. Sözbilir, ilçenin yakınında Kiraz, Halıköy–Beydağ, Tire ve Efes fayları bulunduğunu ve İzmir'de Ödemiş'i etkileyebilecek 20 kadar fay olduğunu söyledi.

Aynı habere göre Sözbilir, Ödemiş'in sismik aktivitesinin diğer bölgelere göre görece düşük olduğunu, ilçeyi 1888 depreminin etkilediğini, bölgedeki faylardan biri deprem üretirse 1999 öncesi yapılarda hasar görülebileceğini belirtti; eğimli yerlerde heyelan riskine de dikkat çekti. Belediye Başkanı Mehmet Eriş ise 2000 yılında Dokuz Eylül Üniversitesi ile 16 mahallede ve Birgi, Gölcük, Bademli'de jeolojik çalışma yapıldığını, köylerde yapılmadığını söyledi.

Pratik sonuç: binanız 1999 öncesiyse risk tespitini erteleme sebebiniz yok. Yeni binanın temel tipi ve maliyeti parselin kendi zemin etüdüne bağlı; ova kesiminde ve eğimli parsellerde etüdü ciddiye alın. Ödemiş için yayımlanmış güncel bir mikrobölgeleme haritası bulamadık.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

Ödemiş Belediyesi'nde ayrı bir dönüşüm müdürlüğü yok. 2025 faaliyet raporuna göre riskli yapı tespit süreçleri ve tebligat Yapı Kontrol Müdürlüğü'nde; imar durumu, yapı ruhsatı, yıkım ruhsatı ve zemin etüdü kontrolü İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde. Belediyenin sitesinde iletişim numarası 444 33 95; müdürlüklerin ayrı telefonlarını ve adreslerini doğrulayamadık.

Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İzmir il rehberinde.

Kentsel sit ve koruma alanındaki parsellerde koruma kurulu görüşünü baştan hesaba katın; merkez koruma planı henüz yenileniyor ve geçiş dönemi koşulları uygulanıyor. 18. madde uygulaması bekleyen bir etaptaysanız parselin şekli ve alanı değişebilir. Bu durumlarda sözleşmeyi plan ve uygulama kesinleşince imzalamak ya da değişiklik hâlini sözleşmede düzenlemek riski azaltır.

Zemin etüdünü ve olası ek temel maliyetini sözleşmeye bağlayın. Krediyi düşünüyorsanız resmî kılavuza göre yeni binada temel imalatına başlanmamış olması gerekiyor; müteahhitle takvimi buna göre kurun.