Menemen'de kentsel dönüşüm 2026: 2025 verileri ve iki riskli alan

Menemen'de dönüşüm nasıl ilerliyor

Menemen'de dönüşümün ana yolu bina bazlı: malikler lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıyor, belediye dosyayı inceleyip onaylıyor, bina yıkılıp müteahhitle yeniden yaptırılıyor. İlçede yürüyen bir TOKİ ya da Büyükşehir alan projesi bulamadık; İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin altı dönüşüm alanının hiçbiri Menemen'de değil (liste İzmir il rehberinde).

En sağlam veri belediyenin kendi 2025 faaliyet raporu. Rapora göre 2025'te Bakanlıkça yetkilendirilmiş firmalar 137 yapı için riskli yapı tespit dosyası hazırlayıp belediyeye başvurdu; önceki yıllardan gelenlerle birlikte 160 dosya işlem gördü. Bu dosyalarla 335 konut ve 48 iş yeri olmak üzere toplam 383 bağımsız bölüm, yani 39.672 metrekare kullanım alanı dönüşüm kapsamına alındı.

Yıkım tarafında rapor şunu söylüyor: 2025'te 96 riskli bina yıkıldı; bunlarda 204 konut ve 27 iş yeri, toplam 231 bağımsız bölüm vardı. Tespit edilen 39.672 metrekarenin 24.140 metrekaresi yıkılmış, yani yıl sonunda yıkım oranı yüzde 61. Yaklaşık 60 riskli yapı dosyasında işlemler sürüyor. Süresi dolduğu hâlde yıkılmayan 11 riskli yapının elektrik, su ve doğalgazının kesilmesi için kurumlara yazı yazıldı.

Belediye 2025'te vergi ve harç muafiyeti için 95 muafiyet belgesi düzenledi. Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi İzmir'de geçerli, dolayısıyla Menemen'de de kullanılabilir; ancak Menemen'den kaç başvuru yapıldığına dair bir veri bulamadık. Kredi koşulları İzmir il rehberinde.

Hangi mahallelerde riskli yapı var

Faaliyet raporundaki mahalle tablosuna göre 2025'te dönüşüm kapsamına alınan 383 bağımsız bölümün büyük kısmı üç mahallede: Esatpaşa'da 116 konut ve 13 iş yeri (14.927 metrekare), Ulukent'te 98 konut ve 22 iş yeri (11.360 metrekare), Seyrek'te 76 konut ve 5 iş yeri (7.597 metrekare).

Onları Koyundere (12 konut, 1 iş yeri), Asarlık (13 konut, 2 iş yeri) ve Kasımpaşa (10 konut, 4 iş yeri) izliyor. Günerli, Emiralem Merkez, Gaybi Merkez ve Yahşelli'de birkaç bağımsız bölüm var. Türkelli ve Kazımpaşa listede yer alıyor ama 2025'te bu iki mahallede kapsama alınan bölüm görünmüyor.

2025'te yıkılan 96 binanın mahallelere dağılımı da benzer: Ulukent 31, Esatpaşa 26, Seyrek 19, Asarlık 8, Kasımpaşa 5, Günerli 3, Emiralem Merkez 2; Koyundere, Gaybi Merkez ve Yahşelli'de birer bina. Bu rakamlar yalnızca maliklerin başvurduğu dosyaları gösteriyor; ilçedeki toplam riskli bina sayısı için resmî bir envanter bulamadık.

2013'te ilan edilen iki riskli alan

Menemen'de 6306 sayılı Kanun'a göre ilan edilmiş iki riskli alan var. Birincisi Ahıhıdır, Seydinasrullah ve Kazımpaşa mahallelerinde: Resmî Gazete'nin 5 Mayıs 2013 tarihli sayısında yayımlanan 2013/4615 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı. Belediyenin faaliyet raporuna göre bu alan yaklaşık 44 hektar.

İkincisi Tülbentli, Zafer, Kazımpaşa ve Esatpaşa mahallelerinde: Resmî Gazete'nin 12 Ekim 2013 tarihli sayısında yayımlanan 2013/5432 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı. Faaliyet raporuna göre yaklaşık 18 hektar.

Bu alanlar ilan edileli 13 yıl oldu ama uygulama henüz başlamadı. Belediyenin 2025 faaliyet raporuna göre 1/5000 ölçekli imar planları tamamlandı, 1/1000 ölçekli uygulama imar planı çalışmaları ise sürüyor; belediye bu alanlarda bireysel başvurular dışında bir faaliyet yürütmüyor ve planların tamamlanmasını bekliyor. Planların ne zaman biteceğine dair bir takvim bulamadık.

Nüfus ve zemin

Menemen hızla büyüyen bir ilçe. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisine göre nüfus 2000'de 114.457'ydi, 2018'de 174.564'e, 2025'te 220.510'a çıktı. İlçe 573 kilometrekare, ortalama rakımı 18 metre ve İzmir merkezine 33 kilometre uzaklıkta.

İlçenin kıyısında Gediz Deltası var. Vikipedi'ye göre delta, Gediz Nehri'nin taşıdığı tortularla oluşmuş ve 15 Nisan 1998'de Ramsar sözleşmesi kapsamında korunan sulak alan ilan edilmiş; deltada farklı statülerde sit alanları da bulunuyor. Delta ve ova kesimleri nehir tortusu üzerinde olduğundan zeminin parselden parsele değişmesi beklenir.

Menemen için resmî bir fay haritası, mikrobölgeleme ya da sıvılaşma çalışması bulamadık. Bu yüzden yeni binanın temel tipi ve maliyeti için parselinizin kendi zemin etüdü belirleyici; komşu binanın etüdüne güvenmeyin.

Başvuru: belediyede hangi birim

Menemen Belediyesi'nin müdürlük listesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü var. Faaliyet raporuna göre müdürlük riskli yapı tespit dosyalarını inceleyip onaylıyor, tapu müdürlüğüyle yazışıyor, 90 günlük yıkım süresini tebliğ ediyor, yıkım tutanağı düzenliyor ve harç muafiyeti belgesi veriyor; işlemler Bakanlığın ARAAD sistemine işleniyor. Müdürlüğün ayrı telefonunu ve oda adresini doğrulayamadık.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün işi. Belediyenin adresi Camiikebir Mahallesi, Şehit Kemal Caddesi No: 1, Menemen; sitede verilen telefonlar 444 80 08 ve 0232 832 00 06. Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İzmir il rehberinde.

Kat karşılığında Menemen'e özgü dikkat noktaları

Binanız 2013 riskli alanlarının içindeyse (Ahıhıdır, Seydinasrullah, Kazımpaşa, Tülbentli, Zafer ve Esatpaşa'nın bir kısmı) önce bunu netleştirin. Uygulama imar planı tamamlanmadığı için bu alanlarda yeni binanın kaç kat olacağı ve yol, yeşil alan için ne kadar terk yapılacağı kesin değil. Belediyeden parselinizin riskli alan sınırında olup olmadığını ve geçerli imar durumunu yazılı isteyin; plan değişirse ne olacağını sözleşmeye yazdırın.

Yıkım süresini kaçırmayın. Faaliyet raporu, süresi dolan ve yıkılmayan binalarda belediyenin elektrik, su ve doğalgazı kestirmek için yazı yazdığını gösteriyor. Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra müteahhit seçimini uzatırsanız binada oturmaya devam edemeyebilirsiniz; teklifleri tespit aşamasında toplamaya başlayın.

Kıyı ve delta kesiminde parseliniz sit alanı ya da koruma alanıyla çakışıyorsa koruma kurulu izni süreci uzatabilir; imar durumu belgesinde bu notu arayın. Krediyi düşünüyorsanız resmî kılavuza göre yeni binada temel imalatına başlanmamış olmalı; müteahhitle takvimi buna göre yazın. Kanuni korumalar İzmir il rehberinde.