Karşıyaka'da kentsel dönüşüm 2026: alüvyon zemin ve kat hakkı

Karşıyaka'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Karşıyaka'da iki ayrı yol yan yana yürüyor. Birincisi, ilçenin büyük bölümünde görülen bina bazlı dönüşüm: malikler binalarını 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı tespitiyle yıkıp yeniden yaptırıyor. İkincisi, İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin alan bazlı yürüttüğü Örnekköy projesi. Büyükşehir'in il genelindeki diğer dönüşüm alanları ve kira yardımı ayrıntıları İzmir il rehberinde.

30 Ekim 2020 Sisam (Samos) depremi ilçeyi Bayraklı kadar sarsmadı ama etkiledi. AA'nın Diken'de 20 Şubat 2021'de yayımlanan haberine göre, ağır hasarlı binalar arasında yıkımı son aşamaya gelenler Bayraklı'da 108, Bornova'da 51, Karşıyaka'da 24'tü; il genelinde 618 bina ağır hasarlı sayılmıştı. Depremden sonra Karşıyaka'da ilçeye özgü bir resmî ağır hasar sayısı bulamadık.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik krediye Karşıyaka'dan kaç başvuru yapıldığını gösteren resmî bir veri bulamadık; ilçe bazlı başvuru sayıları İstanbul için açıklandı, İzmir için böyle bir açıklama bulamadık. Krediyi Karşıyaka Belediyesi'nin 23 Temmuz 2026'daki bilgilendirme toplantısında Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan Dr. Ali Kıncal anlattı. Kredinin şartları ve başvuru sırası İzmir il rehberinde.

Başvuru: belediyede hangi birim

Karşıyaka Belediyesi'nde dönüşüm için ayrı bir müdürlük var: Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Belediyenin kurumsal yapı sayfasında müdür İsmail Pöge, telefon (0232) 399 44 68 ve e-posta kentseldonusum@karsiyaka.bel.tr olarak yazıyor. Belediye binası Bahriye Üçok Mahallesi, Doç. Dr. Bahriye Üçok Bulvarı No: 5, Karşıyaka; santral (0232) 399 40 00, çağrı hattı 444 1 575.

Müdürlüğün çalışma yönetmeliğine göre iki birimi var (Proje Birimi ve İdari ve Mali İşler Birimi). Görevleri arasında riskli yapı başvurularını takip etmek, tespit edilen yapılar için tapuya şerh düşülmesini istemek, maliklere tebligat yapmak, süresindeki itirazları değerlendirmek, tahliye ve yıkımı yürütmek ve ilçenin afet riski taşıyan bölgelerinde yapı envanteri çıkarmak sayılıyor.

Ruhsat ve imar tarafında muhatap başka müdürlükler: imar durumu ve yapı ruhsatı için İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ((0232) 399 41 34), plan değişiklikleri için Plan ve Proje Müdürlüğü ((0232) 399 42 21), inşaat denetimi için Yapı Kontrol Müdürlüğü ((0232) 399 41 36). İmar durumu belediyenin keos.karsiyaka.bel.tr adresindeki çevrimiçi sorgu ekranından da görülebiliyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İzmir il rehberinde.

Örnekköy: kooperatif krizinden 2026 teslimlerine

Örnekköy, İzmir Büyükşehir Belediyesi'nin Karşıyaka'daki alan bazlı projesi. Belediyenin proje broşürüne göre alan 180 bin metrekare; hak sahiplerinin yüzde 97'siyle sözleşme imzalanmış, 130 konut ve 13 iş yerinden oluşan 1. etap tamamlanmıştı. Büyükşehir, uzlaşma sağlanamayan, mirasçısına ulaşılamayan ya da tapusunda haciz, ipotek veya şerh bulunduğu için devralınamayan parseller için kamulaştırma kararı aldığını da yazıyor.

Süreç kolay ilerlemedi. Büyükşehir'in 9 Temmuz 2025 tarihli açıklamasına göre Nisan 2024'te 3. etap yüzde 19, 4. etap yüzde 31 seviyesindeydi ve iki şantiyede de faaliyet yoktu. Bu etaplar İZBETON'a, İZBETON tarafından da kooperatiflere verilmişti; denetimlerde sorun tespit edilince Temmuz 2024'te kooperatiflerden alanların iadesi istendi ve Aralık 2024'te iki etap yeniden ihale edildi.

Hürriyet'in 1 Nisan 2026 haberine göre 1. ve 2. etapta 333 bağımsız bölüm teslim edilmişti; 3., 4. ve 5. etaplardaki 1.603 bağımsız bölümün teslimine Nisan 2026'da başlanacaktı, 6. etapta ise 1.297 bağımsız bölüm yapılacak. Yeni Asır'ın 18 ve 20 Temmuz 2026 haberlerinde ise 3. ve 4. etap hak sahipleri, binaların yüzde 95'inin bittiğini ama dairelerin hâlâ teslim edilmediğini söyleyerek şantiye önünde eylem yaptı. Ekim 2026 itibarıyla teslimlerin tamamlandığını gösteren bir kaynak bulamadık. Örnekköy'de hak sahibiyseniz takvimi doğrudan Büyükşehir'in Kentsel Dönüşüm Dairesi'nden yazılı isteyin.

Kat sıkıştırma ve yoğunluk: Karşıyaka'nın imar sorunu

Karşıyaka'da bina bazlı dönüşümü zorlaştıran ilçeye özgü konu kat hakkı. Belediyenin Alaybey Mahallesi teknik raporuna göre ilçenin kıyı kesiminin 1/1000 ölçekli planları 1984'te onaylandı ve kıyı şeridine 8, iç kesimlere 4 kat verdi. Sonraki yıllarda meclis kararıyla 4 katlar 5'e, 5 katlar 6'ya, 6 kattan itibaren de "kat sıkıştırma" denen yöntemle 6 katlar 7'ye, 7 katlar 8'e, 8 katlar 9'a çıkarıldı; ama yol genişlikleri ve sosyal donatı alanları aynı kaldı.

Pratik sonuç şu: binanız sonradan verilen ek kat hakkıyla yapıldıysa, müteahhitle konuşmadan önce parselinizin bugünkü imar durumunda kaç kat izin verildiğini belediyeden öğrenin. Teklifte daire sayısı ve metrekareler bugünkü plana göre hesaplanmalı; mevcut kat sayısına göre verilen söz, ruhsat aşamasında tutmayabilir. Aynı raporda dar sokaklar ve otopark sorunu da vurgulanıyor; daire sayısını artıran projelerde otoparkın nasıl çözüleceği sözleşmede açık olmalı.

Deprem riski ve zemin: sahil alüvyon üzerinde

Karşıyaka'nın sahil kesimi zayıf zemin üzerinde. Karşıyaka Belediyesi 16 Şubat 2023'te, Bakanlığın 2016'da onayladığı jeolojik-jeoteknik etütlere dayanarak Atakent, Bostanlı ve Mavişehir'de, ağırlıklı olarak sahile yakın alanlarda yüksek zemin sıvılaşma riski bulunduğunu açıkladı. Belediyenin Alaybey raporuna göre bu bölge için 30 Mart 2013'te onaylanan etütte 33 sondajda yeraltı suyu 0,30–3,00 metrede bulundu, 10,50 metreye kadar suya doygun kumlu zeminde sıvılaşma riski saptandı ve alanın tamamı "önlemli alan" sayıldı.

İzmir Büyükşehir Belediyesi, Bayraklı ve Bornova'dan sonra Karşıyaka'da da yapı envanteri ve mikrobölgeleme çalışması yaptı. DHA'nın 13 Temmuz 2026 haberine göre 27 mahallede yaklaşık 23 bin bina incelendi, 113 sondaj kuyusu açıldı (yaklaşık 7 bin metre), 100 noktada CPT testi ve yaklaşık 6 bin laboratuvar deneyi yapıldı. Çalışmanın Ekim 2026'da bitmesi ve her bina için bizizmir.com'daki "yapı envanter" uygulamasından görülebilecek bir bina kimlik belgesi hazırlanması planlanıyordu. Sıvılaşma ve riskli bina oranına dair sonuçlar henüz açıklanmadı.

Bu envanteri riskli yapı tespiti sanmayın. BirGün'ün 6 Ekim 2025 haberinde İnşaat Mühendisleri Odası İzmir Şubesi, çalışmanın karot alınmadan yapılan bir önceliklendirme olduğunu, kesin risk değerlendirmesi olmadığını söylüyor. Binanızın durumunu kesin olarak yalnız lisanslı kuruluşun riskli yapı tespiti belirler; sahile yakın alüvyon bölgede yeni bina için de parsel bazlı zemin etüdü belirleyici.

Kat karşılığında Karşıyaka'da nelere dikkat

Kat kaybı riskini sözleşmeye taşıyın: teklifin bugünkü imar durumuna göre mi, yoksa ileride çıkması umulan bir plan değişikliğine göre mi hazırlandığı yazılı olsun. Plan değişikliğine bağlı bir söz varsa, değişiklik çıkmazsa daire paylaşımının nasıl olacağı da yazılmalı.

Sahil ve alüvyon bölgede zemin iyileştirme ve derin temel maliyeti yüksek olabilir. Teklifte zemin etüdünün kim tarafından yaptırılacağı, etüt sonucu ek temel veya zemin iyileştirmesi gerekirse maliyeti kimin üstleneceği açıkça yazılmalı.

Kanuni korumalar burada da geçerli: müteahhit kendi payındaki daireleri tamamlanma oranının yüzde on altında satabiliyor; işe bir yıl içinde başlanmaz ya da iş altı aydır durursa malikler salt çoğunlukla fesih için Başkanlığa başvurabiliyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı kadar teminat ya da tamamlama sigortası aranıyor. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle salt çoğunluk kararı için toplantı ve ilan usulü de zorunlu.

Örnekköy deneyimi, sözleşme zincirini kontrol etmenin önemini gösteriyor: işi kim üstleniyor, alt yükleniciye ya da kooperatife devredebilir mi, gecikmede yaptırım ne? Bunlar yazılı olsun. Dünya Bankası kredisini kullanacaksanız ARAAD kaydı ve blokeli hesap şartlarını da sözleşmeye geçirin; ayrıntılar İzmir il rehberinde.