Bayraklı'da kentsel dönüşüm 2026: 2020 depremi, yerinde dönüşüm ve alüvyon zemin

30 Ekim 2020 depremi Bayraklı'da ne bıraktı

30 Ekim 2020'de Seferihisar açıklarında olan Mw 6,6 büyüklüğündeki deprem İzmir'de en çok Bayraklı'yı vurdu. Ankara Yıldırım Beyazıt Üniversitesi'nin saha raporuna göre ilçe merkez üssüne yaklaşık 70 km uzakta olmasına rağmen yapısal hasarın en yoğun görüldüğü yer oldu. Aynı rapor, Bakanlığın 10 Kasım 2020 verisine göre İzmir genelinde 506 ağır hasarlı veya yıkık, 511 orta hasarlı bina tespit edildiğini ve hasarlı binaların büyük çoğunluğunun Bayraklı'da olduğunu yazıyor.

Diken'in 20 Şubat 2021 haberine göre Bakanlık İzmir İl Müdürlüğü verilerinde, nihai yıkım aşamasındaki ağır hasarlı binaların ilçelere dağılımında Bayraklı 108 binayla ilk sırada; onu Karaburun (60) ve Bornova (51) izliyordu. Orta hasarlı binaların bir yıl içinde güçlendirilmezse ağır hasarlı sayılacağı da aynı haberde yer alıyor.

En çok can kaybı Rıza Bey Apartmanı'nda oldu. Sözcü'nün 13 Ekim 2023 haberine göre 8 katlı binada 36 kişi öldü, 17 kişi yaralandı. Dava İzmir 5. Ağır Ceza Mahkemesi'nde 'bilinçli taksirle birden fazla kişinin ölümüne ve yaralanmasına neden olma' suçlamasıyla sürüyor; DHA'nın 23 Mayıs 2025 haberine göre sanık sayısı 20'ye çıktı ve 19. duruşmada her sanığın sorumluluğu için yeniden bilirkişi raporu alınmasına karar verildi. Davada verilmiş bir hüküm bulamadık.

Yılmaz Erbek Apartmanı'nın 10 katlı B blokunun çökmesiyle 11 kişi öldü. DHA'nın 7 Ocak 2025 haberine göre İzmir 9. Ağır Ceza Mahkemesi Haziran 2023'te arsa sahibine 15 yıl, inşaat mühendisine 10 yıl, yapı denetim yetkilileri ve fenni mesule 7 yıl 6'şar ay hapis verdi; karar o tarihte Yargıtay'daydı. O dönem Bornova Belediyesi'nde görev yapan 7 kamu görevlisinin davası Yargıtay kararını beklemek üzere ertelenmişti. Yargıtay'ın sonucunu bulamadık.

Yıkılan binaların bir kısmı için önceden uyarı vardı. CNN Türk'ün 1 Kasım 2020 haberine göre 1990'da yapılan Doğanlar Apartmanı için 27 Şubat 2018 tarihli raporda deprem ve sıvılaşma kaynaklı hasar tespit edilip zemin etüdü önerilmişti; Bayraklı Belediyesi Doğanlar ve Rızabey apartmanları için 2012 ve 2018'de 'çürük' raporu vermişti. Dönemin başkanı Hasan Karabağ bu raporların tavsiye niteliğinde olduğunu, yıkım yetkisinin Bakanlıkta bulunduğunu söyledi. Takvim'in 31 Ekim 2020 haberinde yerbilimci Cenk Yaltırak, Rıza Bey Apartmanı'nın yerinin 2000 yılında etrafı sulak bir bostan olduğunu söyledi. Malik için ders: eski bir 'riskli' değerlendirmesi, 6306'ya göre lisanslı kuruluşun hazırladığı riskli yapı raporunun yerine geçmez; süreç İzmir il rehberinde.

Yerinde dönüşüm ve rezerv alan: TOKİ konutları

Depremden sonra Bakanlık, yıkılan ya da acil yıkım kararı verilen 71 binanın bulunduğu yerlerde yedi proje alanı belirledi. Diken'in 20 Şubat 2021 haberine göre bu alanlarda zemin artı beş katlı 20 binada 1.444 konut ve 208 işyeri yapılacaktı; temel atma töreni 22 Şubat 2021'de yıkılan Rıza Bey Apartmanı'nın arsasında yapıldı. Ağır ve orta hasarlı bina sakinlerine yerinde dönüşüm binasında ya da rezerv alanda konut seçme hakkı tanındı.

Rezerv alan, Bayraklı Şehir Hastanesi yanında Refik Şevket İnce Mahallesi'ndeki 375 hektarlık alan. Yeni Asır'ın 18 Mart 2023 haberine göre TOKİ, deprem sonrası İzmir'de ihaleye çıktığı 5.061 konutun 4.602'sini tamamlamıştı; Bayraklı'daki kentsel dönüşüm alanında 1.404 konut ve 289 işyeri teslim edilmişti, rezerv alanda ise sekiz etapta 3.657 konut ve 68 işyerinin yapımı sürüyordu. Kalan 459 konutun Mayıs 2023'te bitirilmesi planlanıyordu.

Rezerv alan hâlâ tartışmalı. Cumhuriyet'in 8 Haziran 2026 haberine göre TOKİ rezerv alandaki 225 konutu satışa çıkardı. İzmir Depremzedeleri Dayanışma Derneği Başkanı Haydar Özkan, alanda yapılan 3.657 konutun yaklaşık 2.000'inin ağır hasarlı hak sahiplerine verildiğini, orta hasarlı malikler adına TOKİ'ye yaklaşık 1.100 dilekçe verildiğini ve satışta önceliğin depremzedelere tanınmasını istediklerini söyledi. Bunlar derneğin açıklamaları; TOKİ'nin bu rakamlara ilişkin bir yanıtı haberde yok.

Başvuru: belediyede hangi birim

Bayraklı Belediyesi'nin yönetim şemasında ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yok. Belediyenin sitesinde 'Deprem Risk Raporu' hizmeti Yapı Kontrol başlığı altında gösteriliyor ve e-Devlet'teki Bakanlık riskli yapı tespiti başvurusuna yönlendiriyor. Yapı Kontrol Müdürlüğü'nün sayfasında yıkım ruhsatı için istenen belgeler arasında 'riskli yapı ise yapı kontrolden alınacak tebligat yapıldığına dair yazı' sayılıyor; 6306 kapsamı dışındaki yapılarda ise hissedarların noter onaylı muvafakati isteniyor.

Yapı Kontrol Müdürlüğü'nün telefonu santral 0232 477 20 00, faksı 0232 341 31 89; adres Anadolu Caddesi No: 125, Bayraklı. Yeni binanın imar ve ruhsat işleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde, plan işleri Plan ve Proje Müdürlüğü'nde; ikisinin de sitede dahili numarası verilmiyor, santralden ulaşılıyor. İmar durumuna belediyenin e-İmar sayfasından, askıdaki planlara Askı İmar Planları sayfasından bakılabiliyor.

Belediye, Anka'nın 28 Haziran 2024 haberine göre Cengizhan (Ekrem Akurgal Parkı), Nafiz Gürman ve Postacılar mahallelerinde yerinde dönüşüm, imar uygulaması ve inşaat hakları konusunda bilgi veren kentsel dönüşüm ofisleri açacağını duyurdu. Bu ofislerin bugün çalışıp çalışmadığını doğrulayamadık; gitmeden önce santralden sorun.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi. Büyükşehir'in 'İzmir Yenileniyor' programında Bayraklı pilot ilçe: Anka'nın 10 Ocak 2026 haberine göre program sitesi 30 Ekim 2025'te açıldı, iki ayda İzmir genelinden 160 başvuru geldi ve pilot bölgelerden gelen başvurularla çalışmaya başlandı. Bayraklı'dan kaç başvuru geldiğini gösteren veri bulamadık.

Zemin: alüvyon, sıvılaşma ve mikrobölgeleme

Bayraklı'daki hasarın büyük kısmı yumuşak zeminle ilişkilendiriliyor. AYBÜ raporuna göre ilçedeki iki AFAD istasyonundan alüvyon dolgu zemindeki istasyonda ölçülen en büyük yer ivmesi 0,11 g, birbirine yakın kaya zemindeki istasyonda 0,06 g oldu; bazı periyotlarda spektral ivme kayada yaklaşık 0,15 g iken alüvyonda 0,35 g'ye çıktı. Raporun vardığı sonuç önemli: hasar tek başına zeminle açıklanamıyor. Hasar gören binalar çoğunlukla 1990'larda yapılmış 7-9 katlı betonarme binalardı; yeni binalarda hasar daha düşüktü.

Ova içinde zemin kısa mesafede değişiyor. Karadaş ve Öner'in 7 Temmuz 2021'de Coğrafya Dergisi'nde yayımlanan makalesine göre Bornova Ovası üzerindeki çalışma alanında yıkılan 7 binanın 6'sı ve hasarlı binaların çoğu, Holosen'de denizin ilerlediği alçak ova tabanında; yazarlar bu kıyı gerisi alanda çok katlı yapılaşmanın son yıllarda arttığına dikkat çekiyor. 2015 Türkiye Jeoloji Kurultayı'nda sunulan, Konak–Çiğli arasındaki 30 km'lik kıyı şeridinde 50 sondaja dayanan sıvılaşma çalışması da Bayraklı–Karşıyaka ve Çiğli'de sıvılaşmaya duyarlı önemli alanlar belirledi.

İlçenin ayrıntılı zemin haritası henüz yayımlanmadı. Yeni Bakış'ın 15 Eylül 2026 haberine göre Büyükşehir Afet İşleri ve Risk Yönetimi Dairesi ile Egeşehir, Bayraklı'da yaklaşık 2.000 hektarlık alanda mikrobölgeleme çalışması yürütüyor ve ilçede 130 sondaj noktası açılıyor; bitiş tarihi verilmedi. Sonuçları yayımlanana kadar parselinizin kendi zemin etüdü tek güvenilir veri.

Bina stoku için en sağlam rakam Büyükşehir envanteri: BirGün'ün 9 Şubat 2024 haberine göre pilot ilçe Bayraklı'da 33.100 yapı incelenip bina kimlik belgesi hazırlandı. DHA'nın 30 Ocak 2025 haberinde İMO İzmir Şube Başkanı Bengi Atak, Bornova ve Bayraklı'daki yaklaşık 60 bin yapının yaklaşık %35'inin 'depreme dayanıksız olma ihtimali yüksek' grupta olduğunu söyledi. Bu bir ön eleme; Bayraklı'ya ayrılmış kesin riskli bina sayısını gösteren resmî veri bulamadık.

İmar: yeni kent merkezi ve revizyon planları

Bayraklı 2001'de İzmir'in yeni kent merkezi ilan edildi. Sibel Dostol'un 2019 tarihli İzmir Ekonomi Üniversitesi tezine göre ardından uluslararası bir kentsel tasarım yarışması ve yeni nazım plan geldi, plan yüksek yapılaşmaya izin verdi ve 2010-2016 arasında çok sayıda gökdelen tamamlandı. Yeni Asır'ın 16 Mayıs 2011 haberine göre Alsancak liman gerisinden Bayraklı Turan'a uzanan alan 471 hektar; planlar daha önce iki kez mahkemece iptal edilmişti. Yeni kent merkezi planındaki yapılaşma hakları iç mahallelerin 1980'lerden kalma planlarına taşınmıyor; kat karşılığı hesabını yakındaki gökdelene bakarak değil, kendi parselinizin imar durumuna göre yapın.

İç mahallelerde planlar 1980'lerden kalma. Dönemin belediye başkanı Serdar Sandal 28 Mayıs 2021'de (Haberler.com) bölgenin imar planlarının 1980'lerde yapıldığını, yapılaşmanın yüzde 90 tamamlandığını, yüksek katlı binalara ek hak tanınmadığını ve yoğunluk artışında kişi başına yeşil alan ayrılması gerektiğini söyledi. Aynı açıklamada belediye, zeminin sıvılaşma riski nedeniyle temel dışı güçlendirme yerine yıkıp yeniden yapmayı savundu ve malikleri bina ve arsalarını satmamaları konusunda uyardı.

Cengizhan, Alpaslan ve Fuat Edip Baksı mahallelerindeki 60 hektarlık alan için belediye 2022'de revizyon planı hazırladı. BirGün'ün 30 Eylül 2022 haberine göre parsel bazındaki yeni binalarda en fazla 15 kat öngörüldü, yeşil alan 90.500 metrekareye çıkarıldı. Anka'nın 5 Ocak 2023 haberine göre alan 26 uygulama sahasına bölündü ve malikler müteahhitle kendileri anlaşacak, belediye garantör olacaktı. Bu plan mahkemece iptal edildi; KARAR'ın 18 Şubat 2025 haberine göre iptal gerekçeleri giderilen yeni revizyon planı Büyükşehir Meclisi'nde onaylandı, uygulama alanı sayısı 26'dan 31'e çıkarıldı. Başkan İrfan Önal, mahkemelerin yüzde 5 inşaat artışı verilen yerlerde donatı yetersizliği gerekçesiyle itiraz ettiğini söyledi.

İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi, Diken'in 1 Mart 2021 haberine göre deprem sonrası ağır ve orta hasarlı, 1998 öncesi ruhsatlı ya da 6306'ya göre riskli yapıların dönüşümü için hasar gören ilçelerin belediyelerine plan yapma yetkisi verdi. Bu yetkiyle Bayraklı'da çıkan tüm planların güncel listesini bulamadık. Parselinizdeki geçerli planı ve askıdaki revizyonları müteahhitle konuşmadan önce belediyeden öğrenin.

Kat karşılığında Bayraklı'da nelere dikkat

Zemin etüdünü teklif aşamasına çekin. Alüvyon kesimde etüt sonucu kazıklı ya da zemin iyileştirmeli temel gerekebilir; teklifte etüdün kimin tarafından, ne zaman yapılacağı ve sonucunda çıkan ek temel maliyetinin kime yansıyacağı açıkça yazmalı. Komşu parselin etüdü sizin parselinizi temsil etmez.

Revizyon planı alanındaysanız (Cengizhan, Alpaslan, Fuat Edip Baksı) binanızın hangi uygulama alanında kaldığını ve parsel bazında mı, uygulama alanı bütününde mi yapılaşacağını belediyeden yazılı alın. Uygulama alanı bütününde ilerleyen işlerde komşu parsellerin malikleri de sürecin parçası olur; sözleşmede diğer parsellerin anlaşmaması halinde ne olacağı yazmalı. Plan yeniden davaya konu olursa takvimin uzayabileceğini hesaba katın.

2020 depreminde orta hasar almış bir binadaysanız, eski hasar tespit kaydınızın ve rezerv alana yaptığınız başvurunun yeni riskli yapı süreciyle ilişkisini İl Müdürlüğü'nden yazılı sorun. Bu konudaki kuralı açıklayan güncel resmî bir metin bulamadık.

Kanuni korumalar Bayraklı'da da geçerli: müteahhidin kendi payını satma sınırı, işe başlanmaması ya da işin durması halinde fesih yolu ve ruhsat öncesi teminat 6306 sayılı Kanun ve 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliğinde düzenleniyor; ayrıntılar, Dünya Bankası destekli kredi ve kira yardımı İzmir il rehberinde.