Aliağa'da kentsel dönüşüm 2026: Sarı Konutlar, TOKİ ve zemin

Aliağa'da dönüşüm nasıl ilerliyor

Aliağa'da dönüşümün en somut örneği belediyenin kendi yürüttüğü Sarı Konutlar projesi. Bunun dışında ilçede Resmî Gazete'de ilan edilmiş bir riskli alan ya da rezerv yapı alanı bulamadık; apartmanların çoğu, maliklerin lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırıp müteahhitle anlaştığı bina bazlı dönüşümle yenileniyor. Tespit, itiraz ve kira yardımının genel kuralları İzmir il rehberinde.

Bina bazlı dönüşüm Aliağa'da yeni değil. Yeni Asır'ın 23 Ocak 2015 haberine göre İstiklal Caddesi'nde, İzmir Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü'nün bir yıl önce dönüşüm kapsamına alıp yıkımına karar verdiği iki bina yıkıldı. Yıkım sırasında komşu binada hasar başlayınca iş bir süre durdurulmuştu; malikler parseli deprem yönetmeliğine göre yeniden yaptıracaktı.

Belediye riskli yapı tespitini bir hedef olarak da koymuş. Aliağa Belediyesi'nin 2025 performans programında '1999 yılı öncesi yapılmış yapılar için riskli yapı tespiti çalışmaları' bir faaliyet olarak yer alıyor; 'tespiti yapılan riskli yapı sayısı' göstergesi için 2024'te 350, 2025'te 200 rakamı yazılı. Bunlar programdaki hedef rakamlar; gerçekleşen tespit sayısını gösteren bir veri bulamadık.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik kredi Aliağa'da kullanılabiliyor: Haziran 2026 tarihli resmî kılavuzda İzmir kredi illeri arasında. Aliağa'dan yapılan başvuru sayısına dair bir veri bulamadık. Kredi şartları İzmir il rehberinde.

Sarı Konutlar: belediye eliyle yerinde dönüşüm

Sarı Konutlar, ilçenin en eski yapılarından. DHA'nın 23 Kasım 2023 haberine göre Atatürk Mahallesi 695 ada 1 parseldeki 5 blokluk, 60 konutluk yapı 30 Ekim 2020 İzmir depreminde hasarlı tespit edildi; Belediye Başkanı Serkan Acar'a göre 2 bina ağır, 3 bina orta hasar aldı. Belediye yerinde dönüşüm modeliyle 5 Kasım 2021'de işe başladı ve konutları 21 ayda tamamladı.

Aynı habere göre 2+1 dairelerin brüt alanı 64 metrekareden 85 metrekareye çıktı. Maliklerden katkı payı ve ruhsat ücreti alınmadı; tapu ve anahtarlar Kasım 2023'te belediye meclis salonunda teslim edildi. Belediyenin bu maliyeti hangi kaynakla karşıladığını haberde bulamadık.

İkinci etap Haziran 2026'da duyuruldu. İHA'nın 11 Haziran 2026 haberine göre 690 ada 1 parsel ve 692 ada 1 parseldeki toplam 130 bağımsız bölüm dönüştürülecek. Süreci belediye şirketi APAŞ (Aliağa Belediyesi Petrol A.Ş.) yürütecek. Brüt 60 metrekarelik daireler yaklaşık 85 metrekareye çıkacak ve Başkan Acar'a göre hak sahiplerinden ödeme istenmeyecek.

Aynı habere göre maliklerin yaklaşık 18 aylık kira yardımı başvurularında belediye ve APAŞ yardımcı olacak. İnşaatın en geç yılbaşında başlaması, işin yaklaşık 24 ay sürmesi öngörülüyor. Ekim 2026 itibarıyla ikinci etapta yıkım ya da inşaatın başladığını gösteren bir kaynak bulamadık.

TOKİ planları ve imar değişiklikleri

TOKİ'nin Aliağa'daki ilk planı eski. Emlak Kulisi'nin Star'dan aktardığı 14 Mart 2014 haberine göre TOKİ, Aliağa Belediyesi ile imzaladığı protokolle Yeni Mahalle'de gecekondulaşmayı önlemek ve dar gelirlilere konut sağlamak için 316 konutluk bir dönüşüm projesi planlamıştı; o tarihte imar planı ve mülkiyet devri sürüyordu. Bu projenin sonradan ne olduğunu gösteren bir kaynak bulamadık.

Daha yeni bir adım Siteler Mahallesi'nde. Belediyenin 2025 faaliyet raporuna göre Siteler Mahallesi 1 No'lu Gecekondu Önleme Bölgesi'nde, Atatürk Stadyumu ve çevresindeki alan için hazırlanan nazım ve uygulama imar planları TOKİ'ye sunuldu ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığı'nın 12 Kasım 2025 tarihli ve 954078 sayılı Olur'u ile re'sen onaylandı. Bu alanda ne yapılacağını, kaç konut planlandığını ve takvimi açıklayan bir duyuru bulamadık.

Aynı rapora göre Kültür Mahallesi'nde Cici Sokak (Haraççıbahçe mevkii) çevresindeki 2.965 metrekarelik alan için plan değişikliği hazırlanıyor ve jeolojik etüdü olmayan kısımlarda jeolojik-jeoteknik etüt yaptırılıyor. 2025'te özel bürolardan gelen 14 plan değişikliği dosyası belediye meclisine sunuldu. Parseliniz bir plan değişikliğine giriyorsa imar durumunu sözleşmeden önce güncel belgeyle teyit edin.

Sanayi, nüfus ve yapı stoğu

Aliağa, nüfusu sanayiyle hızla büyümüş bir ilçe. Aliağa Belediyesi'nin nüfus sayfasına göre 1960'ta 2.860 kişilik bir bucak olan Aliağa'nın nüfusu 2010'da 65.753'e, 2020'de 101.242'ye, 2024'te 108.701'e çıktı. Türkçe Vikipedi'deki TÜİK serisinde 2025 nüfusu 110.892. Aliağa 21 Ocak 1982'de Menemen'den ayrılarak ilçe oldu.

Belediyenin 2024 mahalle tablosuna göre en kalabalık mahalleler Yeni Mahalle (18.333), Siteler (13.936), Bahçedere (11.555) ve Sarı Konutlar'ın bulunduğu Atatürk (9.153). Vikipedi'ye göre ilçede Petkim, TÜPRAŞ İzmir Rafinerisi ve STAR Rafinerisi bulunuyor; Türkiye'nin tek resmî gemi söküm bölgesi de Aliağa'da.

Yapılaşma hızına dair belediye rakamları: 2025 faaliyet raporuna göre yıl içinde 399 yapı ruhsatı, 271 yapı kullanma izni ve 49 yıkım ruhsatı verildi. İlçedeki binaların yaş dağılımını ya da riskli bulunmuş bina sayısını gösteren resmî bir veri bulamadık.

Deprem riski ve zemin

Aliağa'nın zemini her yerde aynı değil. Natural Hazards dergisinde 2018'de yayımlanan, Pamuk ve arkadaşlarının Aliağa çalışmasında 34 noktada kayma dalgası hızı ölçüldü ve 1.000 metre aralıklı 58 istasyonda mikrotremor kaydı alındı. Zemin büyütme katsayısı yaklaşık 1,5 ile 12 arasında çıktı.

Aynı çalışmaya göre çalışma alanının kuzeyinde, alüvyal birimde Vs30 değerleri yaklaşık 100–300 m/s; bu kesim NEHRP sınıflamasında D ve E sınıfına giriyor ve yazarlar onu jeofizik ve jeolojik verilere göre en zayıf bölge olarak değerlendiriyor. Hangi mahallelerin bu kesimde kaldığını gösteren resmî bir mikrobölgeleme haritası bulamadık.

Pratik sonuç: Aliağa'da yeni binanın temel tipi ve maliyeti parselin kendi zemin etüdüne bağlı. Alüvyal ve yumuşak zeminli kesimlerde ek temel iyileştirmesi gerekebilir; komşu binanın etüdüne güvenmeyin. İlçeyi etkileyebilecek faylara dair resmî, ilçe ölçeğinde bir harita bulamadık.

Başvuru ve kat karşılığında dikkat

Aliağa Belediyesi'nde ayrı bir dönüşüm müdürlüğü yok. 2025 faaliyet raporuna göre riskli yapı işleri İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nde: müdürlük lisanslı kuruluşların risk tespit raporlarını inceliyor, Bakanlık sistemine giriyor, itirazları ilgili mercilere iletiyor; yıkım, tahliye ve harç muafiyeti yazışmalarını yürütüyor. Riskli alan ve rezerv yapı alanı belirleme işi ise Plan ve Proje Müdürlüğü'nün görevleri arasında. Belediyenin ya da müdürlüğün telefonunu ve adresini resmî siteden doğrulayamadık.

Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı İzmir Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün işi; ayrıntılar İzmir il rehberinde.

Sarı Konutlar modeliyle kendi binanızı karıştırmayın. Sarı Konutlar'da işi belediye ve şirketi yürütüyor, maliklerden ödeme alınmıyor. Sıradan bir apartmanda ise müteahhidi malikler seçiyor ve oranı pazarlıkla belirliyor. Teklifleri güncel imar durumu belgesine göre karşılaştırın; parselinize dokunan bir plan değişikliği varsa sözleşmeyi plan kesinleşince imzalamak ya da planın değişmesi hâlini sözleşmeye yazmak riski azaltır.

Zemin etüdünü ve olası ek temel maliyetini sözleşmeye bağlayın: etüdü kimin yaptıracağı ve çıkan ek maliyeti kimin karşılayacağı yazılı olsun. Krediyi düşünüyorsanız resmî kılavuza göre yeni binada temel imalatına başlanmamış olması gerekiyor; takvimi buna göre kurun.