Arsama bina yaptırmak istiyorum: kat karşılığı mı, kendin mi?

Üç yol yan yana

Üç yolda da önce belediyeden imar durumu belgesi alırsın ve yapı ruhsatı şarttır: İmar Kanunu md. 21'e göre kanun kapsamındaki bütün yapılar için belediyeden ya da valilikten ruhsat alınması zorunlu. Farkı, bedeli kimin ödediği ve binanın kime kalacağı yaratır.

1. Kat karşılığı: nakit yoksa

Kat karşılığında (arsa payı karşılığı inşaat) müteahhit binayı kendi parasıyla yapar ve kendi payına düşen daireleri satarak maliyetini ve kârını çıkarır. Sen nakit koymazsın ama arsanın bir kısmını verirsin; binanın tamamı değil, payına düşen daireler senin olur.

Sözleşme taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. TMK md. 706 ve TBK md. 237 taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmeleri resmî şekle bağlıyor. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi de 18.06.2025 tarihli, 2024/3133 E., 2025/2416 K. sayılı kararında adi yazılı yapılan kat karşılığı sözleşmesini bu yüzden geçersiz saydı. Sözleşmede nelerin yazılı olması gerektiği Kat karşılığı sözleşmesi rehberinde.

"Kat karşılığı nasıl yapılır" diye soruyorsan, karar verdikten sonraki adımlar (tapu, imar belgesi, teklif toplama, noter, teslim) Arsamı müteahhide vermek istiyorum rehberinde sırayla anlatılıyor.

2. Götürü bedelle (anahtar teslim) müteahhide yaptırmak: nakit varsa

Burada müteahhit binayı senin arsana yapar, sen de bedelini ödersin; daire vermezsin, binanın tamamı senin kalır. Hukuki adı eser sözleşmesi: TBK md. 470'e göre yüklenici bir eser meydana getirmeyi, iş sahibi de karşılığında bedel ödemeyi üstlenir. "Anahtar teslim" kanunda geçen bir terim değil; uygulamada bedelin baştan tek rakam olarak belirlendiği işler için kullanılıyor.

Bedeli götürü (sabit) belirlersen TBK md. 480'e göre müteahhit, iş öngörülenden pahalıya mal olsa bile bedelin artırılmasını isteyemez. Ancak başlangıçta öngörülemeyen durumlar işi son derece güçleştirirse hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Bedel baştan belirlenmemiş ya da yaklaşık yazılmışsa TBK md. 481'e göre eserin değeri ve müteahhidin gideri esas alınır; bu da toplam tutarı belirsiz bırakır.

Ödeme takvimini sözleşmeye yaz. TBK md. 479'a göre bedel, kural olarak eserin tesliminde ödenir; parça parça teslim ve parça bedelleri kararlaştırılmışsa her parça teslim edildiğinde. Kanun bu sözleşme için özel şekil aramıyor (TBK md. 12), ama teknik şartnameyi, bedeli, süreyi ve ödeme aşamalarını yazılı yapmak sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.

3. Kendin yaptırmak: arsa sahibi müteahhit olabilir mi?

Kural, ruhsata tabi her yapının yetki belgesi numarası olan bir müteahhidin sorumluluğunda yapılması. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik md. 5/2 bunun istisnasını sayıyor: tek parselde, bir bodrum katı dışında en çok iki katlı ve toplam yapı inşaat alanı 500 m²'yi geçmeyen yapıyı, müteahhitliğe ilişkin bütün sorumlulukları üstlenerek parsel maliki kendisi yapabilir. Bu yapılarda ayrıca müteahhit aranmaz.

Bu durumda sana yalnız o iş için ve beş yılda bir defaya mahsus geçici yetki belgesi numarası verilir (md. 5/2). Tacir olmayan gerçek kişiden bunun için yeterlik belgeleri ve meslek odası kaydı istenmez (md. 11/4).

Sınırın üstündeki bir apartmanı kendin yapmak istersen gerçek bir yetki belgesi alman gerekir. En alt grup olan H grubu için ekonomik, mali, mesleki ve teknik yeterlik belgeleri istenmez (md. 11/3), ama gerçek kişiden ticaret ve/veya sanayi odası kayıt belgesi istenir (md. 11/1-a). H grubu da yaklaşık maliyeti Yönetmelikteki bir üst sınırı geçmeyen işleri üstlenebilir (md. 14); senin bina bu sınıra giriyor mu, il müdürlüğünden öğren.

Kendin yapmak "tek başına" demek değil. İmar Kanunu md. 28'e göre proje ve fenni mesuliyet mimar ve mühendislere yaptırılmak zorunda. 4708 sayılı Yapı Denetimi Kanunu md. 1'e göre de bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar (ve köy, mücavir alan dışı ya da nüfusu 5.000'in altındaki belediyelerdeki belirli küçük konutlar) dışında yapı denetimi zorunlu. Denetim bedelini yapı sahibi yatırır; 4708 md. 5'e göre 1.000 m²'ye kadar yapılarda bedel, hizmet bedeline esas yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,75'i.

Hangi durumda hangisi?

1. 1Nakdin yok, birden çok daireli bina yapılabiliyor: kat karşılığı. Bedeli müteahhit üstlenir; karşılığında sana daha az daire kalır.
2. 2Nakdin ya da kredin var, bütün daireleri istiyorsun: götürü bedelle müteahhide yaptırmak. Bedeli sabit yaz, ödemeyi işin aşamalarına bağla.
3. 3Kendin oturacağın küçük bir ev (bodrum hariç en çok 2 kat, en çok 500 m²): kendin yaptırmak mümkün; ama bütün yapım sorumluluğu, usta ve malzeme işi sende.
4. 4Zamanın ve inşaat deneyimin azsa: yükü müteahhide veren iki yol (kat karşılığı ya da götürü bedel) daha az iş çıkarır. Kat karşılığında riskin, müteahhidin işi bitirememesidir; teminat ve kademeli tapu devri bu yüzden önemli.
5. 5Önce rakama bak: arsana kaç daire sığdığını Arsaya kaç daire çıkar rehberinde, Bakanlığın 2026 yaklaşık birim maliyetlerini İnşaat maliyeti 2026 rehberinde, kat karşılığında sana kaç daire düşebileceğini kat karşılığı hesaplayıcısında görebilirsin.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Kat karşılığını düşünüyorsan arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda kat karşılığı teklifi veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüp sen seçiyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor.

Teklifler karar vermeden önce de işe yarar: arsana gerçekte kaç daire düşeceğini görünce kat karşılığı ile kendi paranla yaptırmayı karşılaştırabilirsin. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.