Kat karşılığı inşaatta daire almak: arsa sahibinden, müteahhitten

Kısaca: inşaat sürerken kim neyi satabilir?

Kat karşılığı inşaatta tapu bir süre arsa sahibinde kalır. Müteahhide düşen daireler sözleşmede yazılıdır, ama tapusu genellikle aşama aşama devredilir. Bu yüzden inşaat bitmeden yapılan "daire satışı" hukuken üç farklı işlem olabilir ve riski de farklıdır.

Birincisi, arsa sahibinin tapudaki kendi hissesini satması: bu bir taşınmaz satışıdır, tapuda resmî şekilde yapılır (TMK md. 706, TBK md. 237). İkincisi, müteahhidin tapusu henüz kendine geçmemiş daireyi satması: bu, müteahhidin arsa sahibinden alacağı hakkı devretmesidir, yani alacağın devridir (TBK md. 183). Üçüncüsü, müteahhidin adına tapuya geçmiş hisseyi satması: bu yine tapuda bir taşınmaz satışıdır.

Hangisini yaptığını bilmeden para ödeme. Satıcıya "Bu daireyi bana tapuda mı, noterde mi, hangi belgeyle devrediyorsun?" diye sor; cevap, aşağıdaki risklerden hangisinin seni ilgilendirdiğini gösterir.

Arsa sahibi payını satarsa: sözleşme yeni malike geçer mi?

Kat karşılığı sözleşmesi kural olarak yalnız onu imzalayanları bağlar; müteahhidin hakkı, arsa sahibine karşı bir şahsi haktır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi de "Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar" diyor (13.02.2020, E. 2019/6341, K. 2020/687). Arsa sahibi hissesini sattığında sözleşme kendiliğinden yeni malike geçmez.

Burada iki ayrı yol var. Sözleşmenin devri: TBK md. 205'e göre devreden (eski malik), devralan (yeni malik) ve sözleşmede kalan taraf (müteahhit) anlaşırsa yeni malik bütün hak ve borçlarıyla sözleşmenin tarafı olur. Bu devir, devredilen sözleşmenin şekline bağlıdır; kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapıldığı için devir de noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. Yalnız payın devri: tapuda hisse satılır ama sözleşme devredilmez; bu durumda yeni malikin sözleşmeyle bağlı olup olmadığını şerh belirler.

Şerh: TMK md. 1009'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir ve şerh verilince "o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı" ileri sürülebilir. Yani sözleşme şerhliyse, hisseyi sonradan alan kişi müteahhidin tapu devri ve inşaat hakkına katlanmak zorundadır. Şerh yoksa müteahhidin hakkı yeni malike karşı zayıflar ve iş genellikle davaya döner.

Arsa sahibi olarak satacaksan: alıcıya sözleşmeyi ve şerhi göster, satış sözleşmesine "alıcı kat karşılığı sözleşmesini bilerek almıştır" diye yaz ve müteahhidi bilgilendir. Tapuda hisse bir daireyi değil arsadaki oranı gösterir; satılan hissenin sözleşmede sana düşen daireye karşılık geldiğini ve müteahhide devredilecek payı içermediğini netleştir. Satışın vergisi için Kat karşılığı daire satışında vergi rehberine bak.

Müteahhitten bitmemiş daire almak: alacağın devri ve riskleri

Müteahhidin adına henüz tapu yoksa sattığı şey, arsa sahibinden ileride alacağı bağımsız bölümdür. Bu devir yazılı yapılmadıkça geçersizdir (TBK md. 184). Uygulamada çoğu zaman noterde düzenleme şeklinde satış vaadi ve alacağın temliki birlikte yapılır; Yargıtay 20. HD, temlik sözleşmesinin resmî şekilde de yapılabileceğini belirtiyor (E. 2019/6341, K. 2020/687).

En büyük risk şu: alacağı devralan, devredenin yerine geçer ama ondan güçlü olmaz. TBK md. 188'e göre borçlu (burada arsa sahibi), devri öğrendiği sırada müteahhide karşı sahip olduğu savunmaları sana da ileri sürebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, müteahhit edimini tamamen ya da kısmen yerine getirmeden hakkını devrederse alıcının arsa sahibini tapu devrine zorlayamayacağını söyledi; tapu istenebilmesi için inşaatın arsa sahibinin reddedemeyeceği seviyeye gelmesi, eksiklerin tamamlanması ya da bedelinin depo edilmesi gerekiyor (HGK, 20.09.2023, E. 2022/(14)7-4, K. 2023/839).

Kısacası müteahhit işi bırakırsa, ödediğin parayı müteahhitten istersin; arsa sahibinden daire isteyemeyebilirsin. Bu yüzden ne kadar ödediğini inşaatın aşamasına bağla, sözleşmeyi ve müteahhide devredilen payları tapudan kontrol et. Arsa sahibi açısından bu satışları sözleşmede sınırlamak Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde anlatılıyor.

Sözleşme feshedilirse alıcının durumu: 2025 içtihat değişikliği

Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına göre, sözleşme geriye etkili feshedilse bile tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet ya da ipotek edinen üçüncü kişinin hakkı korunur (TMK md. 1023); kötüniyeti ispatlanırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Sonraki 6. Hukuk Dairesi kararlarında iyiniyet karinesinin geçerli olduğu, kötüniyeti arsa sahibinin ispat etmesi gerektiği ve tapuda sözleşme şerhi bulunmamasının alıcının iyiniyeti için güçlü bir gösterge sayıldığı belirtiliyor (ör. 6. HD 28.05.2025, E. 2023/3082, K. 2025/2258; 30.06.2025, E. 2023/4251, K. 2025/2601). Dikkat: bu koruma tapuda adına tescil edilmiş hisse ya da daire alan kişi içindir; tapusu olmadan yalnız alacağı devralan kişi yukarıdaki savunmalara açık kalır. Ayrıntılar Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Noterde satış vaadi, 6502 ve ön ödemeli konut

Şekil: Taşınmaz satışı ve satış vaadi resmî şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK md. 237, TMK md. 706). Noterlik Kanunu md. 60'a göre noter taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapar ve taraflardan birinin istemesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi üzerinden tapuya şerh verir; md. 89'a göre satış vaadi düzenleme şeklinde yapılır. Elden imzalanan "satış sözleşmesi" ya da imzası noterde onaylanan metin bu şekli karşılamaz.

6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun md. 40, ön ödemeli konut satışını tüketicinin konut bedelini önceden peşin ya da taksitle ödediği, satıcının da konutu sonradan devir ya da teslim ettiği sözleşme olarak tanımlıyor. Satıcı, ticari ya da mesleki amaçla tüketiciye mal sunan kişidir (md. 3). Müteahhitten kendin oturmak ya da kişisel amaçla bitmemiş konut alıyorsan bu tanıma girersin. Arsa sahibi ise kendi hissesini ticari ya da mesleki amaç olmadan satıyorsa kanunun satıcı tanımına girmeyebilir; bu somut duruma bağlıdır.

Ön ödemeli konut kurallarının özü (6502 md. 40–45 ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik): yapı ruhsatı alınmadan satış sözleşmesi yapılamaz; sözleşme ya kat irtifakının senin adına tapuya tescili ile birlikte yazılı ya da noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak yapılır, aksi hâlde satıcı geçersizliği senin aleyhine ileri süremez; sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilir; 14 gün içinde gerekçesiz cayabilirsin; sözleşmeden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönebilirsin (satıcı md. 45'teki oranlarla sınırlı tazminat isteyebilir); teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Konut adedi 30 ve üzerindeki projelerde satıcı satışa başlamadan bina tamamlama sigortası ya da banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı kredi teminatından birini sağlamak zorunda (Yönetmelik md. 12).

Mahkeme konusunda uygulamada farklı görüş var. Yargıtay 23. HD, bağımsız bölümü yükleniciden alan davacı için tüketici mahkemesinin görevli olacağını belirtti (24.10.2019, E. 2016/8672, K. 2019/4467). 20. HD ise yükleniciden satış vaadiyle alan kişilerin arsa sahiplerine karşı açtığı tapu iptali-tescil davasında, arsa sahibi tüketici olmadığı için asliye hukuk mahkemesini görevli saydı (E. 2019/6341, K. 2020/687). Dava açacaksan görevli mahkemeyi avukatınla netleştir.

Alıcı için kontrol listesi

1. 1Güncel tapu kaydını al: malikler, hisseler, müteahhide hangi payların geçtiği, ipotek, haciz ve kat karşılığı sözleşmesi şerhi var mı.
2. 2Kat irtifakı kurulmuş mu bak. KMK md. 14'e göre bina bitmeden de proje ve yönetim planıyla kat irtifakı kurulabiliyor; kurulduysa aldığın bağımsız bölüm numarası ve arsa payı tapuda belli olur.
3. 3Kat karşılığı sözleşmesinin noterde düzenlenmiş suretini ve daire paylaşım listesini iste: aldığın daire kimin payına düşüyor, satıcının o daireyi satma hakkı var mı.
4. 4Satıcı arsa sahibiyse: hissenin müteahhide devredilecek payı içermediğini ve sözleşmenin şerhli olduğunu bilerek aldığını yazılı belirt; müteahhidin satışı bildiğini gösteren yazılı bir onay al.
5. 5Satıcı müteahhitse ve tapusu yoksa: devir en az yazılı olmalı (TBK md. 184); arsa sahibinin satışı öğrendiğini ve itirazı olmadığını yazılı al; ödemeyi inşaat aşamasına bağla.
6. 6Yapı ruhsatını ve müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesini kontrol et; müteahhitten konut alıyorsan ruhsat olmadan ön ödemeli satış yapılamaz.
7. 7Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde satış vaadi olarak yap ve noterden tapuya şerh verilmesini iste (Noterlik K. md. 60).
8. 8Müteahhitten alıyorsan ön bilgilendirme formunu, teslim tarihini (en fazla 48 ay) ve 30 ve üzeri konutlu projede teminatın türünü yazılı iste.
9. 9Ödemeleri banka üzerinden, açıklamasına daire ve sözleşme bilgisini yazarak yap; elden ödeme yapma.
10. 10İmzadan önce sözleşmeyi bir avukata okut.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Yeni Bina arsa sahiplerini müteahhitlerle buluşturuyor: arsanı ücretsiz yazıyorsun, yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; ileride daire satışlarında sorun çıkmaması için noterde yapılacak sözleşmeye daire paylaşım listesini ve müteahhidin hangi aşamadan sonra satış yapabileceğini yazdır, sözleşmeyi tapuya şerh ettir. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.