Kentsel dönüşüm şartları: bina kaç yıllık olmalı, hangi bina girer?

Şartlar tek tabloda

Tablo, rehberin devamında kaynaklarıyla anlatılan şartları özetliyor. Satırdaki bağlantı, o konuyu ayrıntılı anlatan rehbere gidiyor. "Yön." 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği demek.

Bina kaç yıllık olmalı? Kanunda yaş şartı yok

Kentsel dönüşümün dayanağı, 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun. Kanunun 2. maddesi riskli yapıyı şöyle tanımlıyor: riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.

Tanımda "ekonomik ömrünü tamamlamış" ifadesi geçiyor, ama ne Kanunda ne de Uygulama Yönetmeliğinin tanımlar maddesinde ekonomik ömrün kaç yıl olduğu yazıyor. Binanın şu yaşı doldurunca dönüşüme gireceğini söyleyen bir yıl sınırını resmî metinlerde bulamadık. Yönetmeliğin 7. maddesine göre riskli yapılar, yönetmeliğin ekindeki Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın yazılımı kullanılarak tespit ediliyor.

Yani 40 yıllık bir bina riskli çıkmayabilir, daha genç bir bina riskli çıkabilir. Sonucu yaş değil, mühendislerin binada yaptığı inceleme belirliyor. Mevcut binaların depremdeki davranışının değerlendirilmesi için kurallar, 18 Mart 2018 tarihli ve 30364 sayılı (mükerrer) Resmî Gazete'de yayımlanan ve 1 Ocak 2019'da yürürlüğe giren Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği'nde de yer alıyor.

Yönetmeliğin 7. maddesine göre her bina tespite konu olmuyor: inşaat halinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metruk ya da başka bir sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmiyor.

Binan dönüşüme hangi yoldan girer?

Kanunun sağladığı kolaylıklar (salt çoğunlukla karar, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri, faiz desteği) yalnızca üç durumdan birinde işliyor. Kanunun 7. maddesinin onuncu fıkrası da bunları tek tek sayıyor: riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parseller. Bunların dışında, sadece komşuların anlaşmasıyla yapılan yenileme mümkün; ama o zaman bu kolaylıklar yok.

Riskli yapı: Apartmanların çoğu bu yoldan, yani tek bina olarak girer. Kanunun 3. maddesine göre tespiti öncelikle malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan bir kuruluşa yaptırır. Başkanlık ya da belediye tespiti kendisi de yapabilir veya maliklere süre verip yaptırmalarını isteyebilir.

Riskli alan: Kanunun 2. maddesine göre zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan. Ek 1. maddeye göre ayrıca kamu düzeninin ciddi biçimde bozulduğu yerlerde altyapısı yetersiz ya da hasarlı alanlar ve yapıların en az yüzde 65'i imar mevzuatına aykırı olan alanlar da riskli alan ilan edilebiliyor. Bu kararlara karşı Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren dava açılabiliyor; sonraki uygulama işlemleri üzerine bu karara karşı dava açılamıyor.

Rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda kullanılmak üzere TOKİ'nin ya da idarenin talebiyle veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlar. Kanunun 3. maddesinin yedinci fıkrasına göre kendi taşınmazının rezerv yapı alanı olmasını isteyen kişi ya da şirket, yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunu devretmeyi ya da aynı miktarın değerini ödemeyi kabul etmeli.

Üç yolun daha geniş anlatımı kentsel dönüşüm nedir rehberinde.

Riskli yapı tespiti: kısaca

Tespiti maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi isteyebilir; talep Başkanlığın elektronik sistemi üzerinden yapılıyor (Yönetmelik md. 7/2-a). e-Devlet'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Riskli Yapı Tespiti hizmeti var. Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulmamış, arsa paylı tapularda tespiti yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırıyor.

Yönetmeliğe göre her bina için kural olarak yalnız bir rapor düzenlenebiliyor. Rapor uygun bulunursa en geç on iş günü içinde tapuya bildiriliyor, maliklere e-Devlet'ten haber veriliyor ve muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor. İlanın son gününden itibaren 15 gün içinde itiraz edebiliyorsun (Kanun md. 3; Yönetmelik md. 7).

Binan için daha önce tespit yapılıp kesinleştiyse bu, tapunun beyanlar hanesinde görünür. Başvuru adımları, ücret ve itiraz süreci riskli yapı tespiti rehberinde ayrıntılı anlatılıyor.

Karar ve tapu şartları

Yeniden bina yaptırma, kat karşılığı, payların satışı ve parsel birleştirme gibi kararlar, Kanunun 6. maddesine göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor. Kişi sayısına değil arsa payına bakılır: payların yarısından fazlası gerekir. Yönetmeliğin 15. maddesine göre toplantı, maliklerden birinin istemiyle çağrılıyor; yeri ve zamanı muhtarlıkta ya da bina kapısında 15 gün ilanla veya noterle bildiriliyor. Katılmayanlara bildirim ve pay satışı karar çoğunluğu rehberinde.

Tapuda ipotek, haciz ya da başka bir şerh olması süreci durdurmuyor. Kanunun 6. maddesine göre bu haklar ve şerhler hisseler üzerinde devam ediyor; birleştirme, ifraz, kat irtifakı kurma gibi işlemlere engel olmuyor. Yeni binada kat irtifakı kurulurken de yalnızca o haktan sorumlu malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam ettiriliyor.

Paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açmış olsa bile, Yönetmeliğin 15. maddesine göre bu dava salt çoğunlukla karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel değil.

Kentsel dönüşümde müteahhit şartları

Riskli yapının bulunduğu parselde inşaatı bir müteahhit yapıyorsa, Yönetmeliğin 13. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı belediyeye vermek zorunda. Bina tamamlama sigortası yaptırılmışsa bu teminat aranmıyor. Tek parselde bodrum hariç en çok iki katlı ve toplam 500 metrekareyi geçmeyen binayı malik kendisi yapıyorsa da, inşaat bitmeden satış yapılmaması ve bunun tapuya yazılması şartıyla teminat istenmiyor.

Teminat, iş sözleşmeye uygun bitip yapı kullanma izni alındıktan sonra müteahhide iade ediliyor. İş tamamlanmazsa teminat paraya çevrilip işi tamamlayacak tarafa aktarılıyor.

Aynı maddenin onuncu fıkrasına göre müteahhit kendi payına düşen daireleri istediği zaman satamıyor. Belediye inşaatın tamamlanma oranını belirliyor ve bu oranın yüzde 10 altındaki oranda satışa izin veriyor; daha fazlası için bütün maliklerin muvafakati gerekiyor. İnşaat bitip yapı kullanma izni alınınca müteahhit payının tamamı satılabiliyor.

Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesini nasıl kontrol edeceğin müteahhit yetki belgesi sorgulama rehberinde, sorman gerekenler müteahhit seçerken sorulacaklar rehberinde.

Devletin kentsel dönüşüm desteği: hangisi için ne şart?

Desteklerin ortak şartı, binanın 6306 kapsamında olması. Aşağıdakiler kısa özet; tutarlar ve başvuru adımları ilgili rehberlerde.

Kira yardımı: Yönetmeliğin 16. maddesine göre anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine Başkanlıkça kararlaştırılan aylık kira yardımı yapılabiliyor. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 ay. Başvuru, tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde riskli yapılarda Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne yapılıyor. Güncel tutarlar kira yardımı rehberinde.

Faiz desteği: Yine 16. maddeye göre faiz desteği için tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankaya kredi başvurusu yapmış olman gerekiyor. Aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği verilmiyor. Ayrıntılar kentsel dönüşüm kredisi rehberinde.

Vergi ve harç muafiyeti: Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrasına göre muafiyetten Bakanlık, Başkanlık, TOKİ, belediye, işi üstlenen müteahhit, malik ve en az bir yıldır kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak riskli yapıyı kullananların taraf olduğu işlemler yararlanıyor. Onuncu fıkraya göre mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediye harç ve ücret almıyor. Yönetmeliğin 16. maddesine göre muafiyetler, mevcut binanın imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmaksızın uygulanıyor. Liste vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Yarısı Bizden (yalnız İstanbul): Bakanlığın 4 Mayıs 2025 tarihli soru-cevap duyurusuna göre İstanbul'un 39 ilçesindeki riskli yapı maliklerinin tümü başvurabiliyor; yeni bina, otopark ve sığınak hariç, eski yapının bir buçuk katı büyüklüğünü geçmemeli; gelir ve kredi notuna bakılmıyor; başvuru kat irtifakı kurulduktan sonra ilçe belediyesine yapılıyor. Bakanlığın 27 Şubat 2026 tarihli duyurusuna göre 31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümler kapsama alındı. Tutarlar ve süre uzatımı Yarısı Bizden rehberinde.

Kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gerekenler

1. 1Yaşa göre değil tespite göre düşün: binanın dönüşüme girip girmeyeceğini yalnız riskli yapı raporu ya da riskli alan kararı gösterir.
2. 2Tapu kaydına bak: beyanlar hanesinde riskli yapı belirtmesi var mı, kat irtifakı mı kat mülkiyeti mi kurulu, ipotek ya da haciz var mı. Şerhler süreci durdurmaz ama yeni binada ilgili malikin dairesine geçer.
3. 3Rapor çıkınca süreleri takip et: itiraz için muhtarlık ilanının son gününden itibaren 15 gün, kira yardımı başvurusu için tahliye ya da yıkımdan itibaren bir yıl, faiz desteği için üç yıl.
4. 4Arsa paylarını topla: kararın salt çoğunluğu geçip geçmediğini kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesapla.
5. 5Kira yardımı ile faiz desteği arasında seçim yapacağını bil; ikisi aynı kişiye birlikte verilmiyor.
6. 6Müteahhitten yüzde 6 teminatı ya da bina tamamlama sigortasını sözleşmeye yazdırmasını iste.
7. 7İstanbul'daysan ve Yarısı Bizden'den yararlanmak istiyorsan, projenin bir buçuk kat sınırına uyup uymadığını teklif aşamasında sor.