Kat karşılığı daire paylaşımı nasıl yapılır? Kura ve şerefiye

Paylaşımın iki katmanı

Kat karşılığında daire paylaşımı denince genellikle iki ayrı konu karışıyor. Birincisi müteahhit ile malikler arasındaki paylaşım: yeni binadaki dairelerin hangileri müteahhide, hangileri maliklere kalacak. İkincisi maliklerin kendi aralarındaki paylaşım: maliklere düşen dairelerden hangisi kime verilecek.

İki katman da sözleşmede açıkça yazılmalı. Hukuk kaynaklarının uyardığı gibi, müteahhide uygun sayıda daire verilecektir gibi belirsiz ifadeler ileride tartışma doğuruyor. Her bağımsız bölüm numarasının sözleşmeye ekli paylaşım tablosunda gösterilmesi gerekiyor.

Temel: arsa payı

Bina yıkıldığında ortada daire kalmıyor, arsa kalıyor. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda eski kat mülkiyeti ya da kat irtifakı tapu müdürlüğünce terkin ediliyor ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil ediliyor. Bu noktadan sonra senin hakkın tapudaki arsa payına bağlı; kararlardaki oy gücün de, borçlanma ve ortak giderlerdeki payın da buna göre hesaplanıyor.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeriyle orantılı olması gerekiyor. Eski binada paylar orantısız dağıtılmışsa, hukuk kaynaklarına göre arsa payının düzeltilmesi davası açılabiliyor; ancak bu dava bina yıkılmadan önce açılmalı, yıkımdan sonra açılamıyor. 1 Eylül 2023'ten beri Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu.

Pratik öneri: dönüşüm konuşulmaya başlandığı anda tapudaki arsa payını kendi dairenin değeriyle karşılaştır. Orantısızlık varsa, yıkımdan önce bir avukatla konuş.

Metrekare tek başına belirleyici değil: şerefiye

Aynı büyüklükteki iki daire aynı değerde olmayabilir. Şerefiye, bağımsız bölümler arasındaki bu değer farkını ifade ediyor. Hukuk kaynaklarının saydığı başlıca etkenler: kat, cephe, manzara, gürültü, giriş konumu ve ıslak hacimlerin düzeni. Balkon, teras, otopark ve depo hakları da değeri değiştiriyor; ticari bir bölüm, daha büyük bir konuttan daha değerli olabiliyor.

Bu yüzden eski dairesi büyük olana büyük daire yöntemi tek başına adil sonuç vermiyor. Daha sağlıklı yol, yeni projedeki her dairenin tahmini değerini çıkarıp eski dairelerin değeriyle karşılaştırmak. Hukuk kaynakları, imzalı bir şerefiye tablosunun sözleşmeye eklenmesini öneriyor.

Paylaşım yöntemleri

Aynı konum: Her malike yeni binada eskisine benzer bir yer (aynı kat, aynı cephe) verilmesi. Küçük binalarda anlaşmayı kolaylaştırıyor; ama yeni projede kat ve daire sayısı değiştiyse her zaman mümkün olmuyor.

Arsa payı ve değer esaslı: Yeni dairelerin ekonomik değeri hesaplanıp her malike arsa payı ve eski dairesinin değeri oranında paylaştırılması. Kaynaklar bunu en dengeli yöntemlerden biri olarak görüyor.

Denkleştirme bedelli: Daha değerli daire alan malikin farkı ödemesi, daha az değerli daire alanın fark alması. Farklar kaçınılmaz olduğunda en şeffaf yol.

Kura: Daireler arasında çekiliş. Yalnızca daireler gerçekten eşdeğerse ya da bütün malikler kabul ediyorsa adil; kat, cephe ya da değer farkları varken uygulanırsa tartışma çıkarıyor.

Kura doğru nasıl yapılır?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, ilgili kurumun (Başkanlık, belediye ya da TOKİ) yürüttüğü projelerde birden fazla konut hakkı olan malike verilecek dairelerin noter kurasıyla ya da kurumun belirleyeceği yöntemle tespit edilebileceğini söylüyor. Müteahhitle yapılan özel anlaşmalarda ise kura için bir kural yok; kuranın nasıl yapılacağını sözleşmeyle siz belirliyorsunuz.

Kurayı kullanacaksanız şunları önceden yazılı hale getirin: daireler hangi gruplara ayrılıyor ve bu gruplar neden eşdeğer sayılıyor; arsa payı ya da şerefiye grup yerleşimini nasıl etkiliyor; kura noter huzurunda mı yapılacak; katılmayan malikin durumu ne olacak; sonuca nasıl itiraz edilecek.

Hukuk kaynaklarının hatırlattığı gibi kura bir uzlaşma aracı; tek başına hak doğurmuyor ve birinin hak kaybını meşrulaştırmıyor. Gruplar adil kurulmazsa kura da adil olmaz.

Paylaşım listesi: sözleşmeye ne eklenmeli?

Paylaşımın kalbi, sözleşmeye ekli bağımsız bölüm listesi. Hukuk kaynaklarına göre bu listede her daire için şunlar yer almalı: blok ve bağımsız bölüm numarası, kat, cephe, net ve brüt alan, balkon, teras, depo ve otopark hakları, kullanım türü (konut, dükkân), tahmini değer ve yeni arsa payı. Aynı tabloda müteahhide kalacak daireler de gösterilmeli.

Liste, onaylanan mimari projedeki kat planlarıyla birebir uyumlu olmalı. İmzadan önce mimari projeyi, daire dağılım tablosunu, arsa payı listesini, değerleme raporunu, imar ve ruhsat bilgilerini ve teslim takvimini iste. Proje sonradan değişirse paylaşımın nasıl güncelleneceği de sözleşmede yazmalı.

Kat irtifakının ne zaman kurulacağını da sözleşmeye yaz. Yeni binada kat irtifakı kurulunca daireler tapuda ayrı ayrı görünür hale geliyor; bu tarih, hem tapu devrinin hem de satışların zamanlamasını etkiliyor.

Müteahhide kalan daireler ve satış

Hangi dairelerin müteahhide kalacağı yalnızca sayı meselesi değil. Şerefiyesi düşük dairelerin (örneğin giriş katı ya da manzarasız cephe) hep malik tarafına düşmemesine dikkat et. Malik ve müteahhit dairelerinin katlara ve cephelere dengeli dağıtılması, sonradan çıkacak tartışmaları azaltır.

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhidin satışı da sınırlı: Uygulama Yönetmeliğine göre müteahhit kendi payındaki daireleri ancak idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki bir oranda satabiliyor; bu oranın üstündeki satışlar için bütün maliklerin muvafakati gerekiyor. Bu kural, sözleşmedeki listenin neden baştan net olması gerektiğini de gösteriyor.

Projede sözleşmede öngörülmeyen fazladan bağımsız bölüm çıkarsa ne olacağını da yaz. Bir hukuk bürosunun aktardığı Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 17.04.2018 tarihli kararına göre (2018/719 E., 2018/1601 K.), sözleşmede aksi yazmıyorsa fazladan yapılan bölümler sözleşmedeki oran üzerinden paylaşılıyor ve arsa sahibi payına düşen bölümü ya da değerini isteyebiliyor.

Eski daire ile yeni daireyi karşılaştırmak

Paylaşım tartışmalarının çoğu, eski dairenin karşılığında hangi yeni dairenin verileceği sorusunda düğümleniyor. Hukuk kaynaklarının önerdiği yol, iki listeyi yan yana koymak: bir tarafta eski binadaki her bağımsız bölüm (sahibi, arsa payı, metrekare, kat, cephe, kullanım türü, tahmini değer), diğer tarafta yeni projedeki her bağımsız bölüm (aynı bilgiler artı yeni arsa payı). Müteahhide kalacak daireler de aynı tabloda gösterilmeli.

Bu tablo hazırlanınca, her malikin eski dairesinin değeri ile kendisine önerilen yeni dairenin değeri karşılaştırılabiliyor. Fark küçükse doğrudan eşleştirme, büyükse denkleştirme bedeli gündeme geliyor. Değerlerin bağımsız bir değerleme uzmanınca hesaplanması, kimsenin kendi lehine rakam yazmadığından emin olmanı sağlıyor.

Otopark, depo ve balkon gibi eklentileri de tabloya yaz. Hukuk kaynakları, otopark ve depo haklarının belirsiz bırakılmasını sık yapılan hatalar arasında sayıyor; yeni binada otopark yeri sayısı daire sayısından azsa, kimin otopark hakkı olacağı da paylaşımın bir parçası.

Kamu kurumlarının yürüttüğü projelerde (6306'nın 6/A maddesi kapsamındaki uygulamalar gibi) yeni dairenin değeri eski taşınmazın değerinden yüksekse, aradaki fark malikin kuruma borçlanmasıyla kapatılabiliyor; hukuk kaynaklarına göre bu durumda borcun tamamı ödenmeden tapuda ferağ verilmiyor. Müteahhitle yapılan özel kat karşılığında ise bu farkın nasıl ödeneceğini sözleşme belirliyor.

Denkleştirme bedeli: sözlü bırakma

Hukuk kaynaklarına göre denkleştirme bedelinin sözlü bırakılması, dönüşümde en sık yaşanan anlaşmazlıklardan biri. Yazılı hale getirilmesi gerekenler: kim kime ne kadar ödeyecek, tutar hangi değerleme raporuna dayanıyor, ödeme ne zaman ve nasıl yapılacak, gecikirse ne olacak, daire teslim edilmezse ne olacak ve proje değişirse fark yeniden hesaplanacak mı.

Denkleştirme ödemesinin zamanlamasını da işin ilerlemesine bağla: örneğin bir kısmı sözleşmede, kalanı daire tesliminde. Böylece daire teslim edilmezse ödediğin farkı geri istemek için sağlam bir dayanağın olur. Değerlemeyi bağımsız, lisanslı bir değerleme uzmanına yaptırmak, malikler arasında güveni artırır. Müteahhidin ya da çoğunluğun hazırladığı listeyi, diğer maliklerin haklarına zarar verip vermediği açısından mutlaka kontrol et.

Anlaşamazsanız ve kontrol listesi

Malikler paylaşımda anlaşamazsa, tapu kayıtları, eski daire değerleri ve yeni proje verileriyle bağımsız uzmanlarca yeni bir değerleme tablosu hazırlatmak ilk adım. Konuya göre arsa payı düzeltmesi, sözleşme taslağının revizyonu ya da hukuki yollar gündeme gelebiliyor. Riskli yapılarda kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabildiği için, azınlıkta kalan malikin haklarını korumak adına sürecin belgelenmesi daha da önemli.

Kısa kontrol listesi: 1. Tapudaki arsa payını dairenin değeriyle karşılaştır. 2. Şerefiye tablosu iste ve imzala. 3. Dairenin blok, kat, numara ve cephesini sözleşmeye yazdır. 4. Kura yapılacaksa grupları ve usulü yazılı belirle. 5. Denkleştirme bedellerini yazıya dök. 6. Kat irtifakının ne zaman kurulacağını sözleşmeye ekle. 7. Teslim tarihini ve gecikme cezasını takip et.

Teklif aşamasında daire sayısı ve metrekare bilgisini karşılaştırmak, paylaşım pazarlığını kolaylaştırır. yenibina'da her teklif malik payı, daire sayısı ve m² alanlarıyla geliyor. Bu yazı genel bilgidir; imzadan önce sözleşmeyi bir avukata okut.