Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat etmeli?

Şekil: noterde düzenleme

Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalı. Hukuk bürolarının yazılarında ortak görüş, bu şeklin geçerlilik şartı olduğu: kendi yazdığınız sözleşmenin imzalarını noterde onaylatmak yetmiyor.

Arsa hisseliyse bütün paydaşların sözleşmeye katılması ya da bu iş için noterden vekalet vermesi gerekiyor. Bir paydaşın eksik olması sözleşmeyi tartışmalı hale getirebiliyor. Kentsel dönüşümde riskli yapılar için salt çoğunluk kuralı ayrıca işliyor; ayrıntısı karar çoğunluğu rehberinde.

Sözleşmede yazılı olması gerekenler

Ada, parsel ve tapu bilgileri; yapılacak toplam bağımsız bölüm sayısı ve hangi dairelerin (kat, cephe, m²) malike kalacağı. Oranı yüzde olarak yazmak yetmez, daireleri numarasıyla eşleştirmek sonradan çıkacak tartışmayı azaltır.

Teslim süresi ve süre hangi tarihten başlıyor (ruhsat tarihi mi, yıkım mı). Gecikme için aylık cezai şart. Kaynakların uyardığı bir nokta: gecikmeli teslimi hiçbir çekince koymadan kabul edersen cezai şart hakkın düşebiliyor; teslim alırken hakkını saklı tuttuğunu yazılı olarak belirt.

Teknik şartname: malzeme markaları, ısı yalıtımı, asansör, otopark. Belirsiz bırakılan her kalem sonradan en ucuz seçenekle doldurulabilir.

Kira yardımı tutarı ve süresi, teminat (banka teminat mektubu) ve fesih koşulları. Müteahhit işi bırakırsa ne olacağı açıkça yazılmalı.

Tapu devrini işe bağla

Müteahhide düşen payların tapusunu imzada tek seferde devretmek yerine, inşaatın ilerleme aşamalarına (kaba inşaat, iskân gibi) bağlayarak kademeli devretmek avukatların sık önerdiği bir korumadır. Böylece iş yarım kalırsa elinde tapu kalır.

Kentsel dönüşümde sözleşmeye ek güvenceler

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa, Uygulama Yönetmeliği sözleşmenin yanında bazı kuralları zaten koyuyor. Müteahhit, yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye vermek zorunda; teminat iskân alındıktan sonra iade ediliyor, iş tamamlanmazsa paraya çevrilip işi tamamlayacak tarafa aktarılıyor.

Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak idarenin izniyle ve inşaatın tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki bir oranda satabiliyor; bu oranın üstündeki satış için bütün maliklerin muvafakati gerekiyor. Anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek düzeyde yürümüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurabiliyor. Fesihten sonra sözleşmenin tapudaki şerhi terkin ediliyor ve müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımı maliklerden geri istenemiyor.

Bu kurallar sözleşmenin yerine geçmez; sözleşmede kendi teminatını, cezai şartını ve teslim takvimini yine ayrıca yazdır.

yenibina'daki teklif ile sözleşme ilişkisi

Burada seçtiğin teklif bir sözleşme değil. Teklifte yazan malik payı, daire sayısı, teslim süresi, kira yardımı ve teminatı sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. İmzadan önce sözleşmeyi bir avukata okut; bu yazı genel bilgidir, hukuki danışmanlık yerine geçmez.