Hisseli arsa müteahhide nasıl verilir? Paydaş imza vermezse

Kısaca süreç: adım adım

1. 1Güncel tapu kaydını al: bütün maliklerin adı, her birinin payı, mülkiyetin paylı mı elbirliği mi olduğu, ipotek ya da şerh var mı.
2. 2Arsa miras kaldıysa ve tapu hâlâ ölen kişinin adınaysa önce mirasçılık belgesini al ve tapuda intikali yaptır; intikal yapılmadan mirasçılar tapuda işlem yapamaz (TMK md. 705).
3. 3Bütün paydaşlara ulaş, hangisinin noterde bizzat bulunacağını, hangisinin vekaletname vereceğini belirle. Yurt dışındaki paydaş vekaletnameyi Türk konsolosluğunda verebilir.
4. 4Paydaşlarla birlikte en az üç müteahhitten aynı bilgilerle yazılı teklif topla; teklif hangi dairenin hangi paydaşa düşeceğini göstersin.
5. 5Daire listesini paydaşlar arasında önceden uzlaştır ve sözleşmeye ek yap: her paydaşın dairesi numarası, katı, cephesi ve metrekaresiyle yazılsın.
6. 6Sözleşmeyi bütün paydaşlar ya da vekilleriyle noterde düzenleme şeklinde imzala ve tapuya şerh ettir.
7. 7Bir paydaş hiçbir şekilde imza vermiyorsa: önce payını satın almayı ya da diğerlerine satmasını konuş; olmazsa arabulucuya başvur, anlaşma çıkmazsa ortaklığın giderilmesi davası aç. Bina riskli yapıysa 6306 sayılı Kanun'un salt çoğunluk kuralına bak.

Hisseli arsada kimin imzası gerekir?

Tapuda iki tür ortak mülkiyet var. Paylı mülkiyette her paydaşın belli bir payı yazılıdır (ör. 1/4); Türk Medeni Kanunu md. 688'e göre her paydaş kendi payını tek başına devredebilir, rehnedebilir. Ama arsanın tamamı üzerinde işlem başka: TMK md. 692'ye göre paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemleri ve olağan kullanımın gerektirdiği ölçüyü aşan yapı işleri, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlı. Eski binayı yıkıp yenisini yaptırmak ve arsa payının bir kısmını müteahhide devretmek tam olarak bu tür bir iş.

Elbirliği mülkiyetinde ise kimsenin belirli bir payı yoktur, her ortağın hakkı malın tamamına yaygındır (TMK md. 701). Mirasçıların ortaklığı bunun en sık örneği. TMK md. 702'ye göre kanunda ya da sözleşmede aksi yoksa hem yönetim hem tasarruf için oybirliği gerekir.

Sonuç aynı: kat karşılığı sözleşmesinde tapudaki bütün maliklerin imzası ya da vekilinin imzası olmalı. Paydaşların çoğunluğunun imzası, kentsel dönüşüm dışında yetmez; TMK md. 691'deki pay ve paydaş çoğunluğu yalnız önemli yönetim işleri için. Bazı paydaşların imzaladığı sözleşmenin imzalayanlar arasında ne sonuç doğuracağı ayrı bir hukuki tartışma; bunu açıkça çözen, metnini açıp okuyabildiğimiz bir Yargıtay kararı bulamadık. Eksik imzayla işe başlama.

Gelemeyen paydaş vekaletname verebilir. Türk Borçlar Kanunu md. 504'e göre vekil özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemez, bir hakla sınırlayamaz; bu yüzden vekaletnamede kat karşılığı sözleşmesi yapma, arsa payı devri ve tapu işlemleri yetkisi açıkça yazmalı. Vekaletnamenin şekli ve harcı Kat karşılığı sözleşme noter masrafı rehberinde.

Miras kalan arsa müteahhide nasıl verilir?

Mirasçılar mirası ölümle birlikte kendiliğinden kazanır (TMK md. 599) ve paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK md. 640). Ama TMK md. 705'e göre mirasla kazanılan taşınmazda tasarruf işlemi yapabilmek için mülkiyetin tapuya tescil edilmiş olması gerekiyor. Yani tapu ölen kişinin adınayken müteahhitle sözleşme yapılmaz; önce intikal.

İlk belge mirasçılık belgesi (veraset ilamı). TMK md. 598'e göre yasal mirasçılara bu belge sulh mahkemesince ya da noterlikçe veriliyor. Belgeyle tapu müdürlüğüne başvurulup arsa mirasçılar adına tescil ettirilir.

İntikal mirasçılar adına elbirliği hâlinde yapılabileceği gibi, mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle elbirliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete de çevirebilir (TMK md. 676). Anlaşma yoksa bir mirasçı bu dönüşümü sulh hâkiminden isteyebilir (TMK md. 644). Paylı mülkiyete geçmek her mirasçının payını ayrı satabilmesini sağlar; ama arsanın tamamını kat karşılığı vermek için yine bütün paydaşların imzası gerekir (TMK md. 692).

Mirasçılardan biri ulaşılamaz durumdaysa TMK md. 640'a göre mirasçılardan birinin istemiyle sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Bu temsilcinin kat karşılığı sözleşmesi gibi bir tasarrufu yapıp yapamayacağı ayrı bir soru; avukatına sor.

Paydaşlardan biri imza vermezse ne yapılır?

İlk yol konuşmak ve payı çözmek. İmza vermeyen paydaşın payını diğer paydaşlar satın alabilir; paydaş payını müteahhide de satabilir, çünkü pay serbestçe devredilebilir (TMK md. 688). Bu durumda müteahhit de paydaş olur ve sözleşmeye kendisi katılır.

Payın üçüncü kişiye satışında önalım (şufa) hakkını unutma. TMK md. 732'ye göre bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noterle bildirilir; hak, bildirimden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl geçince düşer (TMK md. 733; bir yıllık süre 24.12.2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'la iki yıldan indirildi). Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; 7571 sayılı Kanun'la gelen yeni kurala göre payın rayiç bedelini hâkim belirliyor ve hak sahibi bu bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içinde nakit yatırmak zorunda (TMK md. 734).

Bu yüzden payını müteahhide satan paydaş varsa, diğer paydaşlardan bu satışta önalım hakkını kullanmayacaklarına dair yazılı beyan almak işi güvenceye alır: TMK md. 733'e göre belirli bir satışta önalımdan vazgeçme yazılı şekle tabi ve satıştan önce ya da sonra yapılabiliyor. Önalım yalnız satış için düzenlenmiş; payın satış dışında bir yolla devrinde durumu avukatına sor.

Anlaşma çıkmazsa son yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu). Bu dava arsayı kat karşılığına zorlamaz; arsayı ya böler ya satıp parayı paylaştırır. Ayrıntısı bir sonraki bölümde.

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa kural değişiyor: Kanunun 6. maddesine göre yeniden yapım ve kat karşılığı kararı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınıyor (7471 sayılı Kanun'la "en az üçte iki" yerine "salt"); katılmayanların payları açık artırmayla satılabiliyor. Ayrıntı Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir? rehberinde.

Ortaklığın giderilmesi davası ve zorunlu arabuluculuk

TMK md. 698'e göre bir hukuki işlem ya da malın sürekli bir amaca özgülenmesi nedeniyle ortaklığı sürdürme yükümlülüğü yoksa, her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir; uygun olmayan zamanda bu istenemez. Miras ortaklığında da her mirasçı paylaşma isteyebilir (TMK md. 642).

Önce arabulucu. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B'ye göre taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı. Madde 28.3.2023 tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklendi ve Kanun'daki tabloya göre 1.9.2023'te yürürlüğe girdi. Md. 18/A'ya göre arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç haftada sonuçlandırır, zorunlu hâlde süre en fazla bir hafta uzar; geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya gelmeyen taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulabilir.

Arabuluculukta anlaşma çıkarsa, anlaşma belgesine taşınmazın bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu; taşınmazın devrine ilişkin anlaşmada taraflardan biri şerhten sonra tapuda resmî senet düzenlenmeden tescil isteyebilir (md. 18/B). Yani imza vermeyen paydaşın payını diğerlerine devretmesi bu masada da çözülebilir.

Anlaşma çıkmazsa dava sulh hukuk mahkemesinde (Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4) ve taşınmazın bulunduğu yerde (HMK md. 12) açılır. TMK md. 699'a göre hâkim önce malın aynen bölünmesine bakar; bölme uygun değilse ya da mal önemli değer kaybı olmadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa karar verir. Satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlı.

Sonuç olarak dava bitince arsa genellikle satılmış ve bedel paylaştırılmış olur; müteahhit ihaleye katılıp arsayı alabilir, ama sen bir daire değil para alırsın. Bu yüzden dava çoğu zaman pazarlıkta son çare olarak kalır. Riskli yapıda açılmış bir ortaklığın giderilmesi davası salt çoğunlukla karar alınmasına engel değil; bunu Kentsel dönüşüm şartları rehberinde anlattık.

Yurt dışındaki paydaş, kat irtifakı ve daire listesi

Yurt dışında yaşayan paydaş Türkiye'ye gelmeden Türk konsolosluğunda vekaletname verebilir. Örneğin Londra Başkonsolosluğunun duyurusuna göre noterlik işlemi randevuyla yapılıyor; tapu işlemi içeren vekaletnamede yeni tip T.C. kimlik kartı zorunlu, iki güncel vesikalık fotoğraf isteniyor ve tapu fotokopisi ya da il, ilçe, ada, parsel, arsa payı gibi tapu bilgileri gerekiyor. Aynı duyuruda Başkonsolosluğun mirasçılık belgesi düzenlemediği yazıyor. Şartlar konsolosluğa göre değişebilir; gideceğin konsolosluğun sayfasına bak.

Vekaletname metnini önceden hazırlayıp konsolosluğa götürmek işi hızlandırır: hangi parsel, hangi müteahhit, kat karşılığı sözleşmesi yapma, arsa payı devri, kat irtifakı kurma ve yönetim planını imzalama yetkisi açıkça yazılsın.

İş sözleşmeyle bitmiyor. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 14'e göre kat irtifakı kurmak için arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının istemde bulunması ve projenin bütün paydaşların imzası alınarak onaylanması gerekiyor. Yani imza vermeyen paydaş sözleşmeden sonra kat irtifakı aşamasında da işi durdurabilir; vekaletnameler bu aşamayı da kapsamalı. Tapu tarafının ayrıntısı Kat karşılığı tapu devri rehberinde.

Hisseli arsada en çok tartışma, hangi dairenin hangi paydaşa düşeceğinde çıkıyor. Sözleşmeye eklenecek listede her paydaşın dairesini numarası, katı, cephesi ve metrekaresiyle yaz; paydaşlar arası paylaşımı imzadan önce bitir. Kura ve şerefiye gibi yöntemler Kat karşılığı daire paylaşımı nasıl yapılır? rehberinde, maddelerin tamamı Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Hisseli arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel, imar bilgisi ve paydaş sayısı. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: arsa sahiplerine kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri diğer paydaşlarla yan yana inceleyebilirsin; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Burada seçtiğin teklif bir sözleşme değil; bağlayıcı olan, bütün paydaşların imzasıyla noterde yapılacak sözleşme. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.