Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir?

Kısa cevap

Riskli yapılarda kentsel dönüşüm kararı için, 7471 sayılı Kanun'la Kasım 2023'te yapılan değişiklikten beri maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu, yani arsa paylarının yarısından fazlası yeterli. Kişi sayısına bakılmaz. Karara katılmayanlara teklif noter ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir; 15 gün içinde kabul etmeyenlerin payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılır.

Salt çoğunluk

7471 sayılı Kanun (Kasım 2023) ile 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesi değişti: riskli yapı bulunan parsellerde uygulama kararları için aranan "en az üçte iki" çoğunluk, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indi.

Haberlere göre yeniden bina yaptırma, kat karşılığı, parsel birleştirme ve pay satışı gibi kararlar bu çoğunlukla alınabiliyor. Karar, katılmayan maliklere usulüne uygun tebliğ edilmeli; katılmayanların payı için satış süreci işliyor.

Pratikte

Çoğunluğun hesabı kişi sayısına değil arsa payına göre. Tapudaki arsa paylarını toplayıp yarıyı geçip geçmediğine bak.

Usul hataları kararı tartışmalı hale getirebiliyor; toplantı çağrısı ve tebliğ için bir avukattan destek al.

Kanun metninde bildirim ve pay satışı

6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre salt çoğunlukla karar alan malikler, alınan kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi ya da teklifin incelenebileceği yeri, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildiriyor. Muhtarlıktaki ilanın son günü bildirim yapılmış sayılıyor. Bildirimde, on beş gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa paylarının kanun kapsamında satılacağı da belirtiliyor.

Karara katılmayanların payları Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılıyor. Paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanıyor. Satış bedelinin eksik hesaplandığı yargı kararıyla ortaya çıkarsa, aradaki farkı payı satın alan malik eski malike ödüyor.

Salt çoğunluk kuralı yalnızca başlangıç kararı için değil. Kanun, ruhsat ve izin işlemleri dahil normalde bütün maliklerin muvafakatini gerektiren işlemlerin de salt çoğunluk kararına dayanılarak yapılabileceğini söylüyor. Uygulama Yönetmeliğine göre müteahhitle yapılan sözleşmenin feshi ve fesihten sonra yeni uygulamaya geçiş kararı da hisseleri oranında salt çoğunlukla alınıyor.

Sık sorulanlar

Kentsel dönüşümde kaç kişinin imzası gerekir?

Kişi sayısı değil arsa payı önemli. Riskli yapılarda, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu, yani arsa paylarının yarısından fazlası karar için yeterli.

Üçte iki kuralı kalktı mı?

Riskli yapılar için evet. 7471 sayılı Kanun'la (Kasım 2023) 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesindeki en az üçte iki ibaresi salt olarak değiştirildi. Eski tarihli yazılarda hâlâ üçte iki geçebilir.

Kentsel dönüşüme imza atmayanın payı ne olur?

Teklif kendisine noter ya da muhtarlık ilanıyla bildirilir; 15 gün içinde kabul etmezse payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.

Salt çoğunluk kat karşılığı sözleşmesi için de geçerli mi?

Evet. Kanun yeniden bina yaptırma, kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve payların satışı kararlarının hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabileceğini söylüyor.

Kaynaklar

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş değildir.

Binan ya da arsan için teklif almak ister misin?

Doğrulanmış müteahhitler aynı formda teklif verir; teminatı ve kira yardımını yan yana görürsün.

Teklif al