Kat karşılığı tapu devri: harç, şerh, kat irtifakı ve masraf

Kısaca sıra: sözleşmeden kat mülkiyetine

1. 1Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yap. Türk Medeni Kanunu md. 706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşme ancak resmî şekilde yapılırsa geçerlidir; ayrıntılar Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde.
2. 2Sözleşmeyi tapuya şerh ettir (TMK md. 1009, Tapu Kanunu md. 26). Böylece sözleşmeden doğan haklar, taşınmazda sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir.
3. 3Yapı ruhsatı alınıp proje onaylanınca kat irtifakını kur (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 14). Her bağımsız bölümün arsa payı tapuda belli olur.
4. 4Müteahhide düşen payları sözleşmedeki aşamalara göre devret. Her devir tapu müdürlüğünde resmî senetle yapılır ve tapu harcına tabidir.
5. 5Yapı kullanma izin belgesi (iskân) alınınca kat irtifakından kat mülkiyetine geç (KMK md. 12). Dairelerin tapusu artık kat mülkiyetli olarak çıkar.

Arsa payı müteahhide ne zaman devredilir? Kademeli devir ve temlik

Kanunda "arsa payı şu aşamada devredilir" diye bir kural yok; zamanı sözleşme belirler. Bu yüzden asıl koruma sözleşmenin yazımında. Bütün payı imzadan hemen sonra devredersen müteahhit iş bitmeden payı satabilir ya da üzerine ipotek koydurabilir; iş yarım kalırsa elinde tapu kalmaz. Payları temel, kaba inşaat, çatı ve iskân gibi aşamalara bağlayarak kademeli devretmek bu riski azaltır.

Kat irtifakı kurulmadan önce devir arsanın hissesi olarak yapılır. Kat irtifakı kurulduktan sonra her bağımsız bölümün arsa payı tapu kütüğünde belirtildiği için (KMK md. 14), devri müteahhide düşen bağımsız bölümler üzerinden tek tek yapmak mümkün olur. Hangi dairenin kime düştüğü sözleşmede yazılıysa kademeli devir de bu listeye göre yürür.

Aramalarda geçen "temlik" iki anlamda kullanılıyor. Tapu dilinde temlik, mülkiyetin devridir; arsa sahibinin payını müteahhide geçirmesi bir temliktir. İkinci anlamı alacağın temliki: tapusu henüz müteahhide geçmemiş daireyi müteahhit bir alıcıya "satarsa" bu hukuken alacağın devridir (TBK md. 183) ve geçerli olması için yazılı yapılması gerekir (TBK md. 184). Bu satışların hangi aşamadan sonra yapılabileceğini sözleşmeye yazmak seni korur.

Sözleşmenin tapuya şerhi

TMK md. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini söylüyor; şerh verilince bu haklar taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebiliyor. Tapu Kanunu md. 26'ya göre noterde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taraflardan biri isterse tapuya şerh ediliyor; şerhi istemek için müteahhidin onayını beklemen gerekmez.

Aynı madde, şerhten itibaren beş yıl içinde işlem yapılmazsa şerhin re'sen silineceğini söylüyor. İnşaat uzarsa şerhin durumunu noterine ya da avukatına sor.

Şerh için tapu harcı tarifesinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine özel bir kalem yazılı değil (satış vaadi sözleşmesi şerhi ayrı kalem, 4 sayılı tarife 12. sıra). TKGM'nin 2026 tarife cetveli ise şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen hakların şerhinden bir işlem ücreti döner sermaye alındığını yazıyor (1.15. sıra). Şerhte ödenecek kesin tutarı başvururken tapu müdürlüğünden öğren.

Kat irtifakı nedir, nasıl kurulur?

Kat irtifakı, henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış binada, ileride bağımsız bölüm olacak her daire için arsa payına bağlı olarak tapuda kurulan haktır. KMK md. 10'a göre kat mülkiyeti de kat irtifakı da resmî senetle ve tapuya tescil ile doğar.

KMK md. 14'e göre kat irtifakı kurmak için arsanın malikinin ya da bütün paydaşlarının istemde bulunması gerekiyor. İstemle birlikte, yetkili idarece bütün paydaşların imzası alınarak onaylanan ve tapu müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilen mimari proje ile yönetim planı veriliyor. Payların bir kısmı müteahhide geçtiyse o da paydaş olarak isteme katılır.

Arsa payları projede bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değerlerle oranlı yazılır (KMK md. 12). Sana düşen dairelerin arsa paylarını sözleşmedeki listeyle karşılaştır; ortak alanlardaki hakkın bu paylara göre belirlenir (KMK md. 16).

Bina bitip yapı kullanma izin belgesi alınınca kat mülkiyetine geçilir. KMK md. 12'ye göre bunun için onaylı mimari proje ile yapı kullanma izin belgesi gerekiyor; kat irtifakı kurulurken verilen yönetim planı yeniden istenmiyor (KMK md. 14).

Tapu harcı: oran, matrah ve kim öder?

492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı tarifenin 20/a bendine göre taşınmazın bir karşılık (ivaz) karşılığında ya da trampa hükümlerine göre devrinde tapu harcı devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 alınıyor. Kat karşılığında arsa sahibi payını müteahhidin yapacağı daireler karşılığında devrettiği için bu bent uygulanıyor. Kısacası arsa sahibi de devreden olarak harç mükellefi.

Gelir İdaresine bağlı İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığının 27.05.2014 tarihli özelgesi, kat karşılığı sözleşmesi gereği arsa sahibinden müteahhide yapılan arsa payı devrinde harcın emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanacağını söylüyor. Kanunun 63. maddesi de matrahın emlak vergisi değerinden az olamayacağını, kat irtifaklı taşınmaz devirlerinde harcın devir bedelinin tamamı üzerinden hesaplanacağını yazıyor.

Gerçek bedelden düşük beyan riskli: md. 63'e göre beyan edilen bedelin gerçeği yansıtmadığı tespit edilirse fark harç sonradan tarh ediliyor ve 7566 sayılı Kanun'la Aralık 2025'te yapılan değişiklikle bir kat vergi ziyaı cezası uygulanıyor.

Örnek (rakamlar varsayımsal): müteahhide devredilen payın beyan edilen bedeli 4.000.000 TL olsun. Binde 20 ile devreden arsa sahibi 80.000 TL, devralan müteahhit 80.000 TL harç öder; toplam 160.000 TL. Matrahın kat karşılığında nasıl belirleneceği her işte farklı olabilir; kendi rakamın için bir mali müşavire danış.

Harçlar Kanunu md. 127'ye göre harç peşin ödenmeden tapu işlemi yapılmıyor. Taraflar harcı kimin karşılayacağını kendi aralarında kararlaştırabilir; arsa sahibinin payına düşen harcı müteahhidin üstlenmesini istiyorsan bunu sözleşmeye açıkça yazdır.

Daire tesliminde tapu harcı, döner sermaye ve istisnalar

Yalnız müteahhide düşen payı devrettiysen, senin dairelerin senin adına kalan arsa paylarına bağlanır; kat irtifakı kurulurken bu paylar dairelere tahsis edilir ve sana ayrı bir devir yapılmaz. Ama arsanın tamamı önce müteahhide geçirilip sonra daireler sana geri devredilirse bu ikinci devir de harca tabi. Giresun Defterdarlığının 13.08.2014 tarihli özelgesine göre kat irtifaklı arsa payının arsa sahiplerine devrinde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek bedel üzerinden ve iki taraftan ayrı ayrı alınıyor. Bu yüzden arsanın tamamını en başta devretmek hem riskli hem masraflı.

Döner sermaye ücreti harçtan ayrı ve her işlemde alınıyor. TKGM'nin 1 Ocak 2026'da yürürlüğe giren tarife cetveline göre işlem ücreti, bulunduğun yerin yöresel katsayısı ile 2.227 TL'lik göstergenin çarpımı; ilave işlem ücreti ise yöresel katsayı ile 307 TL'nin çarpımı (KDV dahil). Kat irtifaklı bağımsız bölüm devrinde bölüm sayısı kadar işlem ücreti, kat irtifakı kurulmasında bir işlem ücreti ve her ek bağımsız bölüm için ilave işlem ücreti alınıyor. Döner sermaye işlemi isteyenden, o muafsa diğer taraftan tahsil ediliyor. Yöresel katsayı müdürlüğe göre değiştiği için kesin tutarı tapu müdürlüğünden öğren.

Kat karşılığı için genel bir harç istisnası yok. İstisna, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm işlemleri için: Kanunun 7. maddesine göre bu işlemler tapu harcından ve döner sermaye ücretinden istisna. Kapsamı Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Tapuya giderken gerekli belgeler

6. 6Tapuda işlem için randevu al ve harç ile döner sermayeyi ödeme bilgisini müdürlükten öğren; Harçlar Kanunu md. 127'ye göre harç ödenmeden işlem yapılmıyor.
7. 7Bütün maliklerin kimlik belgeleri; gelemeyen malik için noterden verilmiş vekaletname. Hisseli arsada her paydaşın imzası ya da vekili gerekir.
8. 8Noterde düzenlenmiş kat karşılığı sözleşmesi: şerh istemi ve her devirde payın sözleşmeye uygunluğu bununla kontrol edilir.
9. 9Arsanın emlak vergisi değeri: matrah bu değerden düşük olamayacağı için (md. 63) belediyeden güncel değeri öğren.
10. 10Kat irtifakı için onaylı mimari proje ve bütün paydaşlarca imzalanmış yönetim planı (KMK md. 14); kat mülkiyetine geçiş için ayrıca yapı kullanma izin belgesi (KMK md. 12).
11. 11İstenen belgeler işleme ve müdürlüğe göre değişebilir; listeyi randevudan önce tapu müdürlüğüne teyit ettir.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; kademeli tapu devrini ve harcı kimin ödeyeceğini noterdeki sözleşmeye yazdırmayı unutma. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.