Müteahhit işi bitirmezse ne yapılır? Fesih mi, devam mı?

Adım adım: müteahhit sözleşmeye uymuyorsa

1. 1Sözleşmeyi yeniden oku: teslim süresi hangi tarihten başlıyor, ara tarihler, gecikme cezası ve fesih maddeleri ne diyor. Kendi borcunu (tapu devri, arsanın boş teslimi gibi) yaptığını belgeleyebilmelisin; TBK md. 97'ye göre karşılıklı sözleşmede ifayı isteyen taraf, sonra ifa hakkı yoksa, kendi borcunu ifa etmiş ya da önermiş olmalı.
2. 2Şantiyenin bugünkü hâlini belgele: tarihli fotoğraf ve video, yapı denetim kuruluşunun her yıl sonunda düzenlediği seviye tespit tutanağı, belediyedeki ruhsat tarihi ve süresi. Gerekirse mahkemeden delil tespiti iste.
3. 3Tapu kaydını güncel al: müteahhide hangi paylar geçti, üzerinde satış, ipotek, haciz var mı, sözleşme şerhi duruyor mu.
4. 4Noterden ihtar çek: hangi borcun yerine getirilmediğini yaz, tarihi belli uygun bir süre ver (TBK md. 123) ve süre içinde yapılmazsa hangi hakkını kullanacağını belirt. Müteahhit ortadan kaybolduysa ya da tutumundan süre vermenin işe yaramayacağı anlaşılıyorsa süre vermek gerekmez (TBK md. 124); ispat için yine de ihtar çekmek güvenli.
5. 5Süre dolunca seçimini yap ve bildir: işin yapılmasını ve gecikme tazminatını istemeye devam etmek ya da bundan vazgeçtiğini hemen bildirip zararını istemek veya sözleşmeden dönmek (TBK md. 125).
6. 6Devam ettiysen eksik işler için mahkemeden nama ifa izni iste; döndüysen ve müteahhit fesihte anlaşmıyorsa fesih ile tapu iptali-tescil davası aç. İkisini de bir avukatla yürüt.
7. 7İşe yeni bir müteahhitle devam edeceksen belediyede ruhsattaki müteahhit değişikliğini, yapı denetim kuruluşuyla da seviye tespitini yaptır.

Fesih mi, devam mı? Duruma göre yol

İki yol birbirini dışlıyor. Devam edersen sözleşme ayakta kalır: işin bitirilmesini, gecikme tazminatını ve eksik işin masrafını müteahhitten istersin. Dönersen taraflar ifa borcundan kurtulur ve daha önce verdiklerini geri isteyebilir; müteahhit temerrütte kusuru olmadığını ispat edemezse sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararı da istenebilir (TBK md. 125).

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi satış vaadini de içerdiği için tek taraflı beyanla feshedilemez; taraflar anlaşırsa ya da haklı sebep varsa mahkeme kararıyla sona erer. Aynı karara göre inşaat yüzde 90 ve üstündeyse geriye etkili fesih mümkün değil (6. HD, 26.10.2022, E. 2021/5389, K. 2022/5019). Seviye, fesih istendiği tarihe göre bilirkişi keşfiyle belirlenir (HGK, 08.06.2021, E. 2017/(23)15-866, K. 2021/724).

Fesih davasının ayrıntıları (geriye ve ileriye etkili fesih, üçüncü kişiye satılan paylar, arabuluculuk, zamanaşımı) Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde; bu sayfa hangi yolu seçeceğine ve sonraki adımlara odaklanıyor.

Devam etmek istersen: işi başka müteahhide tamamlatmak

TBK md. 113'e göre yapma borcu yerine getirilmezse alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere işin kendisi ya da başkası tarafından yapılmasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü tazminat hakkı saklı kalır. Uygulamada buna nama ifa deniyor. İnşaat sürerken iş ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yürüyorsa TBK md. 473/2 ayrıca, verdiğin uygun sürede düzeltilmezse onarımın ya da işe devamın masrafı müteahhide ait olmak üzere üçüncü kişiye verileceğini ihtar etme hakkı tanıyor.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 16.02.2022 tarihli, E. 2021/2603, K. 2022/799 sayılı kararı şartları sayıyor: sözleşme feshedilmemiş, yani yürürlükte olmalı; müteahhit temerrüde düşmüş olmalı; borç bir yapma borcu olmalı. Mahkeme bilirkişiyle keşif yapıp eksik ve ayıplı işleri, tahmini masraflarını, kurumlara borçları ve iskân masraflarını tek tek belirler; genel nitelikli izin verilmez. Masraflar hükme en yakın tarihteki serbest piyasa rayiçleriyle hesaplanır.

Aynı karara göre masraflar müteahhide kalacak bağımsız bölümün satışıyla karşılanacaksa, o bölümün hükme en yakın tarihteki rayiç değeri belirlenip bu değerden düşük olmamak üzere satışına izin verilir. Yani müteahhidin payına düşen daire, eksik işin finansmanı olabilir.

Belediye tarafında, ruhsat süresi içinde yapılan müteahhit değişikliği başvurusunda ruhsat eki projelerin yeniden onaylanması gerekmiyor (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55/11). Bina ruhsata ve projeye uygun ve yasal süresinde bitmiş, bu da idarece belgelenmişse, ulaşılamayan ya da haklı gerekçe olmadan imzadan kaçınan müteahhidin imzası olmadan da yapı kullanma izni düzenlenebiliyor (aynı yönetmelik md. 64/12).

Gecikme cezası ve kira kaybı nasıl istenir?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 26.11.2025 tarihli, E. 2024/6-170, K. 2025/744 sayılı kararına göre müteahhit zamanında teslim etmezse arsa sahibi TBK md. 125'e göre gecikme tazminatı isteyebilir; bunun için müteahhidin temerrüdü, zararın gerçekleşmesi ve müteahhidin kusuru gerekir. Sözleşmede tutar yazmasa bile en az mahalli piyasaya göre aylık rayiç kira kadar tazminat istenebilir; sözleşmede kira tazminatı kararlaştırıldıysa o tutar uygulanır.

Aynı karara göre gecikme tazminatı sözleşmedeki teslim tarihinden, eserin eksiksiz ve kullanıma elverişli teslim edildiği ya da senin bağımsız bölümleri fiilen kullanmaya başladığın tarihe kadar, çekince (ihtirazi kayıt) aranmadan istenebilir. Teslim iskâna bağlandıysa ve önceden fiilî teslim yoksa hesap iskân tarihine kadar yapılır. Daireleri iskândan önce kullandın, kiraya verdin ya da sattıysan hesap o tarihte durabilir.

Sözleşmede ayrıca cezai şart varsa kural farklı: TBK md. 179'a göre ceza, borcun zamanında ifa edilmemesi için kararlaştırıldıysa asıl borçla birlikte istenebilir; ama açıkça feragat ettiysen ya da ifayı çekincesiz kabul ettiysen hakkın düşer. Bu yüzden teslim tutanağına cezayı saklı tuttuğunu yaz. Zarar olmasa bile ceza istenir (TBK md. 180); hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK md. 182). Teslim tutanağının nasıl yazılacağı Kat karşılığı daire teslimi rehberinde.

Müteahhit iflas ederse ya da kaçarsa

İflas: TBK md. 98'e göre karşılıklı sözleşmede taraflardan biri ifada güçsüzlüğe düşer, özellikle iflas eder ya da hakkındaki haciz sonuçsuz kalırsa ve bu yüzden diğer tarafın hakkı tehlikeye girerse, o taraf karşı edim güvenceye alınıncaya kadar kendi edimini durdurabilir; uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir. Pratikte bu, kalan tapu devirlerini durdurma ve teminat isteme hakkı demek.

İcra ve İflas Kanunu'na göre iflasın açılması müflisin borçlarını muaccel kılar (md. 195). Konusu para olmayan alacak, yani binanın yapılması, eşdeğer bir para alacağına çevrilir; ancak iflas idaresi taahhüdün aynen ifasını üstlenebilir ve bu durumda istersen teminat göstermek zorunda (md. 198). Müflisin taraf olduğu hukuk davaları, acele hâller dışında, alacaklıların ikinci toplanmasından on gün sonrasına kadar durur; dava durduğu sürece zamanaşımı ve hak düşüren süreler işlemez (md. 194). İflas masasına başvuru ve süreler için bir avukata danış.

Kaçma ya da ulaşılamama: süre vermenin işe yaramayacağı açıksa süre vermeden dönebilirsin (TBK md. 124), ama ihtarı müteahhidin bilinen adresine noterden göndermek ispatı kolaylaştırır. Dönmede müteahhide avans olarak geçen payları tapu iptali-tescil davasıyla geri istersin; pay iyiniyetli bir üçüncü kişiye satıldıysa o kişinin hakkı korunabilir. Bu ayrıntı Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Belediye, yapı denetim ve kentsel dönüşüm tarafı

Seviye tespiti: Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği md. 5'e göre yapı denetim kuruluşu her yıl sonunda yapı sahibi ve müteahhit (ya da şantiye şefi) ile birlikte yapının fiziki durumunu gösteren seviye tespit tutanağı düzenler ve bir suretini belediyeye verir; anlaşmazlık olursa seviye tespitini belediyeden ister. Bu tutanaklar, inşaatın yüzde 90'ın altında mı üstünde mi olduğu tartışmasında elindeki ilk belgedir; belediyeden suretini iste.

Yapı denetim sözleşmesi müteahhitle değil seninle yapılır ve 4708 sayılı Kanun md. 5'e göre Bakanlıkça belirlenen hâller dışında feshedilemez. Müteahhit gitse de denetim kuruluşu yerinde kalır. Şantiye şefi işten ayrılırsa seviye tespit tutanağı düzenlenir ve yeni şef gelene kadar inşaat durdurulur (Yönetmelik md. 9/4). Denetim sözleşmesi feshedilirse yine seviye tespit tutanağı düzenlenir, belediye yapı tatil tutanağıyla inşaatı durdurur; yeni bir denetim kuruluşu görevlendirilmeden devam edilemez ve ilk ruhsat numarasıyla yeni ruhsat düzenlenir (Yönetmelik md. 23).

Ruhsat süresi: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 54'e göre ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde başlanmayan ya da beş yıllık ruhsat süresinde tamamlanıp süresi içinde yenilenmeyen yapı ruhsatsız sayılır; süre uzatımı istenmezse belediye ruhsat süresinin dolmasından itibaren en geç 30 gün içinde yerinde seviye tespiti yapar. Müteahhit işi bıraktıysa ruhsat süresini takip et; ruhsat hükümsüz kalırsa devam için yeniden ruhsat gerekir.

Kentsel dönüşüm (6306): 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 13/11'e göre anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla yürümüyorsa malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne başvurabilir. Müdürlük müteahhide 15 gün süre verip bilgi ve belge ister; şartlar gerçekleşmişse 30 gün süre verir ve sürede işe devam edilmezse sözleşme muvafakat aranmadan resen feshedilmiş sayılır. Tapudaki sözleşme şerhi talep üzerine terkin edilir; feshe kadar yapılan işler ve devredilen hisseler için genel hukuk kuralları uygulanır, müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımı geri istenemez.

Yeni Bina'da nasıl işler?

İşi yarım kalan bir inşaatın devamı için yeni müteahhit arıyorsan arsanı ya da binanı ücretsiz yazabilirsin: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi; inşaatın geldiği seviyeyi formdaki "Beklentin ve notların" alanına yazabilirsin. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor; teklifleri yan yana görüyorsun, telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; eski müteahhitle sözleşmenin akıbeti netleşmeden yeni sözleşme imzalama ve yeni sözleşmeyi noterde yapıp tapuya şerh ettir. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir; fesih ya da nama ifa kararı vermeden önce bir avukata danış.