Kat karşılığı teminat: teminat mektubu, ipotek, tapu alıkoyma

Kat karşılığında müteahhitten hangi teminatlar istenir?

Kat karşılığında senin edimin arsa payını vermek, müteahhidinki binayı yapıp sana kalacak daireleri teslim etmek. Risk, payını devrettiğin hâlde binanın bitmemesi. Teminat bu riski karşılayan güvence. Türk Borçlar Kanunu'nda kat karşılığına özgü bir teminat kuralı yok; TBK md. 26'ya göre taraflar sözleşmenin içeriğini kanunun sınırları içinde özgürce belirliyor. Yani hangi teminatın, ne tutarda ve ne zamana kadar verileceğini sözleşmeye sen yazdırırsın.

Teminatlar ikiye ayrılıyor. Bir kısmı müteahhidin dışından gelir: banka teminat mektubu, ipotek, kefil. Bir kısmı ise senin elindeki tapudur: müteahhide düşen payları inşaat ilerledikçe devretmek ve bir kısmını iskâna kadar alıkoymak. İkinci tür müteahhide para maliyeti çıkarmadığı için pazarlıkta en kolay kabul ettirilen güvence; birincisi ise iş yarım kalınca hızlı para sağlar. İkisini birlikte kullanmak mümkün.

Aşağıdaki tablo seçenekleri yan yana koyuyor. Sözleşmede teminat maddesinin örnek metni Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği rehberinde.

Kat karşılığı teminat mektubu: kesin, süresiz, nakde çevirme ve iade

Teminat mektubu, bankanın müşterisi adına verdiği bir garanti. İş Bankası'nın tanımına göre teminat mektupları, bankanın ilk yazılı talepte mektup tutarını kayıtsız şartsız ödeme taahhüdünü içeren garanti sözleşmeleri. Mektubu bankadan alan müteahhit "lehtar", mektubun verildiği sen "muhatap" oluyorsun. Akbank'a göre banka, mektubu lehtarın mali durumunu ve kredi riskini değerlendirerek ve komisyon karşılığında düzenliyor; yani müteahhidin mektup alabilmesi bankanın ona güvenmesine bağlı.

Kesin mi, geçici mi? Bankaların sayfalarında mektup, işin niteliğine göre geçici, kesin ya da avans olarak sınıflanıyor. Akbank'a göre kesin teminat mektubu sözleşme imzalandıktan sonra verilen ve işin eksiksiz tamamlanmasını güvenceye alan mektup; iş tamamlanmazsa ya da sözleşmeye aykırı davranılırsa muhatap teminatı nakde çevirebiliyor. Kat karşılığında senin isteyeceğin bu tür.

Süreli mi, süresiz mi? Akbank'a göre süreli mektubun belirli bir geçerlilik süresi var; süresiz mektupta bitiş tarihi yok ve mektup muhatabın iade talebine kadar geçerliliğini koruyor. İnşaat ve iskân süresi uzayabileceği için süresiz mektup istemek seni korur. Süreli mektupta anlaşırsan, sözleşmeye mektubun süresi dolmadan yenilenmesini ve yenilenmezse nakde çevirebileceğini yazdır.

Ne zaman nakde çevrilir? Hangi hâllerde nakde çevirebileceğini sözleşmede açıkça yaz: örneğin temelin belli bir tarihe kadar atılmaması, işin belli süreden uzun durması, teslim tarihinin geçmesi. Bu hâl doğunca müteahhide noter ihtarıyla süre ver, sonra mektubun aslıyla bankaya yazılı başvur. Nakde çevrilen paranın tamamını tutup tutamayacağın tartışmalı: Av. Fatma Berna Vural'ın hukukihaber.net'teki makalesi, "ilk talepte ve şartsız ödeme" ibaresinin keyfi nakde çevirmeyi meşru kılmadığını, sözleşmede açık hüküm yoksa zararı aşan tutarın iade edilmesi gerektiğini savunuyor. Bu yüzden sözleşmeye nakde çevrilen paranın neye kullanılacağını (örneğin işi başka müteahhide tamamlatmak) yaz.

Ne zaman iade edilir? Bunu da sözleşme belirler. Akbank'a göre iş tamamlandıktan sonra muhatap mektubu bankaya iade ediyor. Kat karşılığında iadeyi yapı kullanma izni (iskân) alınıp dairelerin teslim tutanağıyla teslimine bağlamak, ya da kaba inşaat gibi aşamalarda kısmen iade etmek mümkün. Mektubu almadan önce: tutar, muhatap olarak bütün arsa sahiplerinin adı, hangi sözleşmenin teminatı olduğu (noter, tarih, yevmiye numarası), "kesin" ve "süresiz" ibareleri yazıyor mu, bak; mektubun gerçekten o banka şubesinden çıktığını şubeye yazılı olarak sor.

Teminat olarak tapu bırakmak: devri aşamalara bağlamak

En güçlü teminat çoğu zaman senin elindeki tapu. Müteahhide düşen arsa paylarını imzada tek seferde devredersen, iş yarım kalınca elinde güvence kalmaz. Devri inşaatın aşamalarına bağlar ve son kısmı iskâna kadar alıkoyarsan, müteahhit payının tamamına ancak binayı bitirince kavuşur. Karşılıklı sözleşmede ifa sırası sözleşmeye göre belirleniyor (TBK md. 97); yani "önce iş, sonra tapu" sırasını yazdırabilirsin.

Örnek madde (yalnız örnek, avukatına göster): "Yükleniciye kalacak bağımsız bölümlere ait arsa payları şu aşamalarda devredilir: [temel ve bodrum bitince ...], [kaba inşaat bitince ...], [çatı ve dış cephe bitince ...]. [... numaralı bağımsız bölümler] yapı kullanma izni alınıp arsa sahiplerine kalan bölümler teslim tutanağıyla teslim edilinceye kadar teminat olarak arsa sahiplerinde kalır. Her aşamanın tamamlandığı [yapı denetim kuruluşu yazısı / tarafların ortak tespit tutanağı] ile belgelenir."

Aşamanın kim tarafından tespit edileceğini yazmazsan "kaba inşaat bitti mi?" tartışması çıkar; bu yüzden belgeyi önceden belirle. Kat karşılığı tapu devri rehberinde anlatıldığı gibi kat irtifakı kurulduktan sonra devir bağımsız bölüm üzerinden yapılabiliyor; bu da alıkonulacak daireleri numarasıyla yazmayı kolaylaştırır. Harç, şerh ve devrin tapudaki adımları da o rehberde.

İki tuzak var. Birincisi vekaletname: müteahhide verdiğin vekaletnamede arsa payı devri yetkisi varsa aşamalı devir kâğıt üstünde kalır; bu yetkinin nasıl sınırlanacağı Kat karşılığı vekaletname rehberinde. İkincisi temlik: müteahhit, tapusu henüz geçmemiş daireyi bir alıcıya "satarsa" alıcı senden tapu isteyebilir; bunun etkisi Kat karşılığı temlik rehberinde.

İpotek, kefil ve çek-senet

İpotek. Türk Medeni Kanunu md. 881'e göre henüz doğmamış ama doğması olası bir alacak da ipotekle güvenceye alınabiliyor ve ipotek konusu taşınmazın borçluya ait olması gerekmiyor; yani müteahhidin kendi taşınmazı ya da bir yakınının taşınmazı ipotek edilebilir. TMK md. 851'e göre alacağın miktarı belli değilse taşınmazın güvence altına alacağı üst sınır Türk parasıyla yazılır. İpotek sözleşmesi resmî şekilde yapılmazsa geçersiz ve ipotek tapu kütüğüne tescille kurulur (TMK md. 856); resmî senedi tapu müdürlüğü düzenler (Tapu Kanunu md. 26).

İpotekte bilinmesi gereken sınır: TMK md. 873'e göre borç ödenmezse alacağını taşınmazın satış bedelinden alırsın; "borç ödenmezse taşınmazın mülkiyeti alacaklıya geçer" diye yazılan kayıt geçersiz. Yani ipotek sana daireyi değil, icra yoluyla satış bedelini getirir. Alacak sona erince malik ipoteğin kaldırılmasını isteyebilir (TMK md. 883); bu yüzden terkin için hangi aşamanın bekleneceğini sözleşmeye yaz. İpoteğin tapu masraflarını kimin ödeyeceğini de belirt.

Kefil. Müteahhit bir şirketse ortağının ya da yöneticisinin şahsen kefil olması istenebilir. TBK md. 583'e göre kefalet yazılı yapılmazsa, kefilin sorumlu olacağı azami tutar ve kefalet tarihi yazılmazsa geçersiz; kefil azami tutarı, tarihi ve müteselsil kefilse bu sıfatı kendi el yazısıyla yazmalı. TBK md. 584'e göre evli kefil için eşin yazılı rızası gerekiyor; ancak ticaret şirketinin ortağı ya da yöneticisinin şirketle ilgili kefaletinde eşin rızası aranmıyor. Müteselsil kefalette (TBK md. 586) müteahhit temerrüde düşüp ihtar sonuçsuz kalınca, önce müteahhidi takip etmeden kefile gidebilirsin.

Çek ya da senet. Bunlar müteahhidin (ya da kefilin) kendi ödeme sözü; arkasında banka ya da taşınmaz güvencesi yok. Müteahhit ödeme gücünü kaybederse teminatın değeri de düşer. Tek başına yeterli görme; tapu alıkoyma ya da teminat mektubuyla birlikte düşün.

Cezai şart, gecikme tazminatı ve teminatın tutarı

Cezai şart teminattan farklı: elinde tuttuğun bir güvence değil, müteahhitten isteyeceğin önceden belirlenmiş bir alacak. TBK md. 179'a göre ceza, borcun zamanında ifa edilmemesi için kararlaştırıldıysa asıl borçla birlikte istenebilir; ama açıkça feragat ettiysen ya da ifayı çekincesiz kabul ettiysen hakkın düşer. TBK md. 180'e göre zarara uğramasan bile ceza ödenir; zararın cezadan fazlaysa aşan kısmı ancak müteahhidin kusurunu ispat edersen istersin. TBK md. 182'ye göre taraflar cezanın miktarını serbestçe belirler, ama hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir.

Çekince nasıl konur? Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 21.04.2025 tarihli, E.2024/2452 K.2025/1585 sayılı kararına göre cezayı saklı tutmak ifa anında açıkça yapılmalı; teslim-kabul tutanağına düşülen bir kayıtla ya da kabulden önce yazılı bildirimle yapılabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin bu dosyada teslimde çekince konmadığı için ifaya ekli cezai şart talebinin reddi gerektiği belirtilip karar bozulmuş. Rayiç kira esaslı gecikme tazminatının çekinceden bağımsız olduğu ve nasıl istendiği Müteahhit işi bitirmezse rehberinde.

Teminatın tutarı nasıl belirlenir? Kanunda özel kat karşılığı için bir teminat tutarı ya da oranı yok; tutarı sözleşmede taraflar belirler (TBK md. 26). Tutarı düşünürken kendine şunu sor: iş yarım kalırsa binayı başka bir müteahhide bitirtmek ve bu sürede kira ödemek ne kadar tutar? Teminat mektubu, alıkonulan daireler ve ipotek bu açığı birlikte karşılamalı. Rakamları birkaç teklifle karşılaştırmak, tek müteahhidin önerdiği tutara bağlı kalmamanı sağlar.

Müteahhit teminat vermek istemezse ve kentsel dönüşümde teminat

Müteahhit banka mektubu alamıyor ya da vermek istemiyorsa önce sebebini sor: Akbank'a göre banka mektubu lehtarın mali durumunu ve kredi riskini değerlendirerek veriyor, yani mektup alamamak bir bilgi. Mektup yoksa en azından kademeli tapu devri ve iskâna kadar alıkonulan daireleri, mümkünse ipotek ya da şahsi kefili iste. Hiçbir teminatı kabul etmeyen teklifi diğer tekliflerle karşılaştırmadan imzalama.

Sözleşme imzalandıktan sonra durum kötüleşirse kanun da bir güvence veriyor: TBK md. 98'e göre karşılıklı sözleşmede taraflardan biri ifada güçsüzlüğe düşer, özellikle iflas eder ya da hakkındaki haciz sonuçsuz kalırsa ve bu yüzden hakkın tehlikeye girerse, güvence verilinceye kadar kendi edimini (örneğin kalan tapu devirlerini) durdurabilir; uygun sürede güvence verilmezse sözleşmeden dönebilirsin. Fesih ve dönmenin sonuçları Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Kentsel dönüşümde ayrıca belediyeye teminat var. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-c'ye göre riskli yapının bulunduğu parselde inşaatı bir müteahhit yapıyorsa, müteahhit yapı ruhsatından önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye (belediyeye) vermek zorunda (oran 13.12.2024 değişikliğiyle). Teminat olarak 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu md. 34'teki değerler (Türk parası, teminat mektubu, devlet iç borçlanma senetleri) kabul ediliyor; mektubun süresini idare işin bitişine göre belirliyor.

Aynı fıkraya göre bu teminat, iş sözleşmeye uygun tamamlanıp yapı kullanma izni alınınca müteahhide iade ediliyor; iş tamamlanmazsa paraya çevrilip işi tamamlayacak kuruma ya da kişiye aktarılıyor. Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bu teminat aranmıyor. Fark şu: bu teminat belediyeye verilir ve işin tamamlanmasına harcanır; sana ödenmez. Bu yüzden 6306 kapsamında da sözleşmede sana verilecek teminatı ayrıca yazdır.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; teminatı zayıf teklifi ötekilerle karşılaştırabiliyorsun. Telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teklifteki teminatı türü, tutarı ve iade aşamasıyla noterdeki sözleşmeye aynen yazdır, metni imzadan önce avukatına okut. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.