Riskli yapı tespiti nasıl yapılır? Başvuru, rapor ve itiraz

Riskli yapı ne demek?

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı, riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. Yani binanın yaşı tek başına onu riskli yapmıyor; karar, mühendislerin yaptığı teknik incelemeye dayanıyor.

Riskli yapı tespiti kentsel dönüşümün ilk ve en önemli adımı. Kanunun sağladığı kolaylıklar (salt çoğunlukla karar, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri, faiz destekli kredi) ancak tespit kesinleştikten sonra işliyor. Uygulama Yönetmeliğine göre inşaat halinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metruk ya da statik bütünlüğü başka bir sebeple bozulmuş yapılar tespite konu edilmiyor.

Tespiti kim yapar?

Kanunun 3. maddesine göre tespit, öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılıyor. Başkanlık ya da idare (belediye) tespiti resen de yapabiliyor ya da maliklere süre verip yaptırmalarını isteyebiliyor.

Uygulama Yönetmeliğine göre lisans alabilen kuruluşlar şunlar: kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler, sermayesinin en az yüzde kırkı kamuya ait şirketler, deprem konusunda çalışan sivil toplum kuruluşları, Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre izin belgesi almış yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları ve inşaat, jeoloji ya da jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kuruluşlar. Lisanslı kuruluşlar bölge sınırı olmaksızın Türkiye'nin her yerinde tespit yapabiliyor.

Bu kuruluşlarda en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi zorunlu. Tespitte görev alacak mühendislerin meslek odasına üyeliğinin sürmesi, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları ve Başkanlığın eğitimine katılıp yazılı sınavdan yüz üzerinden en az yetmiş puan almış olmaları gerekiyor. Mühendisler aynı anda birden fazla lisanslı kuruluşta çalışamıyor.

Başvuru adım adım

1. Lisanslı bir kuruluş seç. Hukuk kaynakları, başvurudan önce kuruluşun güncel lisans durumunu doğrulamanı öneriyor. Basında, lisanslı kuruluşların listesine Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinden ulaşılabildiği aktarılıyor.

2. Başvuruyu yap. Başvuruyu maliklerden biri ya da kanuni temsilcisi yapabiliyor; bütün komşuların onayı bu aşamada aranmıyor. Yönetmeliğe göre talep, Başkanlığın elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılıyor; e-Devlet'te de Bakanlığın Riskli Yapı Tespiti hizmeti bulunuyor. Rapor, binanın Ulusal Adres Veri Tabanındaki adresini ve bina kodunu içermek zorunda.

3. Teknik inceleme. Lisanslı kuruluş binanın taşıyıcı sistemini, Başkanlığın belirlediği Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre ve Başkanlığın yazılım programını kullanarak inceliyor. Milli Gazete'nin aktardığı uzman görüşüne göre karot (beton numunesi) testi tek başına binanın depreme dayanıklı olup olmadığını belirlemiyor; donatı, kolon ve kiriş boyutları ve birleşim bölgeleri de inceleniyor. Komşulardan biri kapıyı açmazsa, kanuna göre mülki amirin yazılı izniyle ve kolluk desteğiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılabiliyor.

4. Süreye dikkat. Yönetmeliğe göre sistemde yapı kaydı oluşturulduktan sonra tespit iki ay içinde yapılmazsa maliklerden birinin talebiyle, altı ay içinde yapılmazsa Başkanlıkça resen kayıt siliniyor. Kuruluşla çalışırken bir takvim konuş.

Ücreti ne kadar, kim öder?

Kanuna göre tespitin masrafı maliklere ait. Malikler yaptırmadığı için tespiti Başkanlık ya da idare yaptırırsa da masraftan malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor; yönetmeliğe göre bu masraf, tebligattan sonraki bir ay içinde ödenmeli, ödenmezse vergi dairesi ya da idare tarafından amme alacağı olarak tahsil ediliyor.

Tespit için resmi, herkese uygulanan bir ücret tarifesi bulamadık. Ücret kuruluşa, binanın büyüklüğüne ve incelemenin kapsamına (numune sayısı, laboratuvar işleri) göre değişiyor. Bu yüzden burada bir rakam vermiyoruz. Birkaç lisanslı kuruluştan yazılı fiyat al ve fiyata neyin dahil olduğunu (numune, laboratuvar, rapor, Müdürlük süreci) sor.

Masrafı malikler arasında nasıl bölüşeceğinizi önceden konuşun. Arsa payı oranında bölmek, kanunun idare masrafları için öngördüğü yöntemle uyumlu ve tartışmayı azaltan bir yol.

Her binaya yalnızca bir rapor

Yönetmeliğe göre her yapı için kural olarak sadece bir riskli yapı tespit raporu düzenlenebiliyor. İstisnalar: itiraz ya da yargı kararı üzerine yeni rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi ve kasti bir müdahale dışında yapının risk durumunu etkileyebilecek somut bir olayın yaşanması. Lisanslı kuruluş, başvuru aldığında o bina için daha önce rapor düzenlenip düzenlenmediğini sistemden kontrol ediyor.

Kanun, kurallara uymayan kuruluşlara yaptırım öngörüyor. Yapı maliki olmayan birinin talebiyle tespit yapmak ya da daha önce tespit yapılmış bir binaya ikinci kez tespit yapmak yazılı uyarı gerektiriyor. Teknik inceleme yapmadan rapor hazırlamak ya da eksik veya yanlış veriyle riskli binayı risksiz, risksiz binayı riskli göstermek idari para cezasını gerektiriyor (kanunda 15.000 TL olarak yazan tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor). Mevcut olmayan bir bina için rapor hazırlamak lisans iptali sebebi.

Yani malik olarak sen başvurmazsan, kiracı ya da dışarıdan biri senin binan için geçerli bir tespit başlatamaz; tespiti başlatacak kişi malik ya da kanuni temsilcisi olmalı.

Rapordan sonra: inceleme, tapu şerhi ve ilan

Lisanslı kuruluş raporu, binanın bulunduğu ildeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (yetki devri yapılmışsa belediyeye) elektronik sistem üzerinden gönderiyor. Müdürlük raporu inceliyor; eksik varsa düzeltilmek üzere kuruluşa iade ediyor. Kuruluş bu eksikleri otuz gün içinde gidermek zorunda.

Raporda eksik yoksa, riskli yapı en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildiriliyor. Tespit tutanağı binaya asılıyor, maliklere e-Devlet üzerinden bildiriliyor ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan ediliyor. Ayrıca Başkanlığın internet sayfasında da on beş gün ilan ediliyor.

Muhtarlıktaki ilanın son günü, tespitin bütün hak sahiplerine tebliğ edildiği gün sayılıyor. İtiraz süresi de bu günden itibaren işliyor; o yüzden e-Devlet bildirimlerini ve muhtarlık ilanını takip et.

İtiraz: kim, nereye, ne kadar sürede?

Riskli yapı tespitine, malikler ya da kanuni temsilcileri muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren on beş gün içinde itiraz edebiliyor. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne (yetki devri varsa belediyeye) verilecek bir dilekçeyle yapılıyor; e-Devlet'te de Bakanlığın Riskli Yapı Tespitine İtiraz hizmeti bulunuyor. Süresinde yapılmayan itirazlar ile malik ya da mirasçıları dışında birinin yaptığı itirazlar işleme alınmıyor.

İtirazları teknik heyetler inceliyor. Kanuna göre heyet, üniversitelerin ilgili bölümlerinden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşuyor; yönetmeliğe göre bu üç kişiden ikisi inşaat mühendisi, biri jeoloji ya da jeofizik mühendisi. İlde heyet yoksa dosya, yetkili heyetin bulunduğu ile gönderiliyor.

Tespit itiraz ya da yargı kararıyla değişirse durum tapu müdürlüğüne bildiriliyor. Hukuk kaynaklarının vurguladığı gibi, süreci durdurmanın ya da yönlendirmenin ilk ve çoğu zaman tek kapısı bu on beş günlük itiraz; süreyi kaçırmamak için tebliğ tarihini hemen bir avukatla konuş. Aynı kaynağa göre itiraz reddedilirse ya da ayrı bir yol olarak, idari yargıda tebliğden itibaren otuz gün içinde iptal davası açılabiliyor; bu, genel altmış günlük dava süresinden kısa.

Binam riskli mi, nereden bakarım?

Binan için daha önce tespit yapılıp onaylandıysa, kanun gereği bu durum tapu kütüğünün beyanlar hanesine işleniyor; tapu kaydına bakarak (e-Devlet'teki tapu bilgileri ekranından ya da tapu müdürlüğünden) riskli yapı belirtmesi olup olmadığını görebilirsin. Ayrıca tespit yapıldığında maliklere e-Devlet üzerinden bildirim gidiyor ve Milli Gazete'nin aktardığına göre mevcut riskli yapı işlemleri e-Devlet üzerinden araştırılabiliyor.

Ancak kayıt olmaması binanın sağlam olduğu anlamına gelmiyor; yalnızca adres girerek daha önce incelenmemiş bir binanın depreme dayanıklı olup olmadığı öğrenilemiyor. Binanın durumunu öğrenmenin yolu teknik inceleme.

Tespit kesinleşince ne olur?

İtiraz edilmezse ya da itiraz reddedilirse tespit kesinleşiyor ve Müdürlük, belediyeden tebligatları yapmasını ve binanın yıktırılmasını istiyor. Kanuna göre maliklere yıkım için doksan günü geçmeyen bir süre veriliyor. Bu sürede yıktırılmayan binanın elektrik, su ve doğal gazı kesilebiliyor; tahliye ve yıkım idarece yapılıp masrafı maliklerden alınıyor.

Yıkım yerine güçlendirme istiyorsanız, yıkım için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmeniz, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı almanız, proje hazırlatıp ruhsat almanız gerekiyor. Tahliyeden sonra kira yardımı başvurusu için bir yıllık süre işliyor.

Yıkımdan sonra ne olacağını da bil: Uygulama Yönetmeliğinin Şubat 2026'da değişen 8. maddesine göre, arsa haline gelen taşınmazın tapusundaki riskli yapı şerhi yıkım belgelerine dayanılarak ilgililerin talebi ya da Başkanlığın veya idarenin bildirimi üzerine terkin ediliyor. Yerine tapuya taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair bir belirtme konuyor ve parseldeki sonraki işlemler kanun kapsamında yürütülüyor; yani muafiyet ve salt çoğunluk gibi kolaylıklar yıkımdan sonra da devam ediyor.

Bu sırada müteahhit görüşmelerine başlamak zaman kazandırır. Riskli yapı raporu çıkmadan da yenibina'da talep açıp ön teklif toplayabilirsin; erken teklifler komşuları ikna etmekte işe yarıyor.