Kat karşılığı inşaat kira yardımı: ne zaman başlar, ödenmezse?

Kira yardımı kanunda yok, sözleşmede var

Kat karşılığı inşaatta müteahhidin sana inşaat boyunca kira yardımı ödemesini zorunlu kılan bir kanun maddesi yok. Bu ödeme, Türk Borçlar Kanunu md. 26'daki sözleşme serbestliğine dayanır: taraflar sözleşmenin içeriğini kanunun sınırları içinde özgürce belirler. Yani kira yardımı ne kadar, ne zamandan ne zamana, hangi gün ödenecekse, sözleşmede yazan kadardır.

Bu yüzden müteahhit kira yardımı vermezse ilk soru şu: sözleşmede yazıyor mu? Yazıyorsa bu bir para borcudur ve aşağıdaki temerrüt yolları işler. Yazmıyorsa, kararlaştırılan teslim tarihine kadar kira yardımı isteyemezsin; ama teslim gecikirse gecikme tazminatı kanundan doğar (aşağıda).

Devletin kira yardımı başka bir şey: 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tahliye edilince Bakanlığın ödediği yardım; kuralları Kentsel dönüşüm kira yardımı rehberinde. İkisinin birlikte alınması konusunda: Uygulama Yönetmeliği md. 16'da müteahhidin ödediği kira yardımını yasaklayan ya da devlet yardımından düşen bir hüküm bulamadık; maddedeki tek çakışma yasağı, aynı kişiye hem devlet kira yardımı hem faiz desteği verilmemesi (md. 16/7). Başvurmadan önce Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden teyit et.

Sözleşmeye nasıl yazılır?

1. 1Başlangıç tarihi: "binanın boşaltıldığı tarih", "yıkım tarihi" ya da "yapı ruhsatı tarihi" gibi tek ve belgelenebilir bir olay seç. Boşaltma ile ruhsat arasında aylar geçebilir; başlangıç ruhsata bağlanırsa bu arada kendi kiranı sen ödersin. Kanunda bir kural yok, seçim pazarlık konusu.
2. 2Bitiş tarihi: "bağımsız bölümlerin yapı kullanma izni (iskân) alınmış olarak teslimi" yaz. Yalnız "teslim" yazarsan iskânsız anahtar teslimiyle ödeme kesilebilir.
3. 3Tutar ve kişi: aylık tutarı rakamla, bağımsız bölüm başına mı malik başına mı olduğunu açıkça yaz. Hisseli bir dairede bu fark büyür.
4. 4Ödeme günü ve hesap: "her ayın ...'ine kadar, şu IBAN'a" diye yaz. Ödeme günü belli olursa müteahhit o gün geçince ihtara gerek kalmadan temerrüde düşer (TBK md. 117/2).
5. 5Artış: inşaat bir yılı aşacaksa yıllık artışı sözleşmede belirle (ör. sabit oran ya da bir endekse bağlama). Kira sözleşmelerindeki TÜFE sınırı (TBK md. 344) Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları bölümünde yer alıyor ve yenilenen kira dönemleri için konmuş; müteahhidin kira yardımı ise bir şeyin kullanımı karşılığında ödenen kira değil (TBK md. 299'daki kira sözleşmesi tanımı). Bu yüzden artış oranını taraflar belirler. Bu konuyu doğrudan çözen bir Yargıtay kararı bulamadık.
6. 6Gecikmede devam: "Teslim gecikirse kira yardımı teslime kadar sürer; gecikme cezasından ayrıdır" cümlesini ekle. Örnek madde metni Kat karşılığı sözleşme örneği rehberinde.

Müteahhit kira yardımını ödemezse

Önce yazılı iste. Ödeme günü sözleşmede belliyse müteahhit o gün geçince temerrüde düşmüş sayılır; belli değilse temerrüt için ihtar gerekir (TBK md. 117). Her iki durumda da noter ihtarnamesi, hangi ayların ödenmediğini ve ne istediğini ispatlamanın en sağlam yolu.

Temerrüde düşen müteahhit, kusursuz olduğunu ispat etmedikçe geç ödemeden doğan zararını karşılamak zorunda (TBK md. 118); geciken para için temerrüt faizi de istenebilir (TBK md. 120, oran sözleşmede yoksa mevzuata göre).

Ödeme sürerse karşılıklı sözleşmelerdeki yol: müteahhide uygun bir süre ver (TBK md. 123). Süre içinde ödemezse borcun ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da bunlardan vazgeçtiğini hemen bildirip zararını isteyebilir veya sözleşmeden dönebilirsin (TBK md. 125). Kira yardımının ödenmemesinin tek başına sözleşmeyi bitirmeye yetip yetmeyeceği olaya göre değişir; bu adımı atmadan önce bir avukata danış. Fesih yolları ve sonuçları Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Teslim gecikirse: kira kaybı ve gecikme cezası

Teslim süresi aşıldığında ayrı bir hak devreye girer: gecikme tazminatı. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 26.11.2025 tarihli kararında (2024/6-170 E., 2025/744 K.) bu tazminatın asgari ölçüsünü gecikilen her ay için mahrum kalınan rayiç kira olarak kabul etti; sözleşmede kira tazminatı kararlaştırılmışsa o şart geçerli. Yani sözleşmede kira yardımı hiç yazmasa bile, teslim günü geçtikten sonra en az rayiç kira kadar tazminat istenebilir. Şartları: müteahhidin temerrüdü, senin zararın ve müteahhidin kusuru.

Aynı karara göre bu tazminat, daire kullanıma uygun teslim edilene ya da sen daireyi fiilen kullanmaya başlayana kadar, teslimde çekince koymasan da istenebilir. Teslim iskâna bağlanmışsa ve daha önce fiilî teslim yoksa hesap iskân tarihine kadar yapılır.

Sözleşmede "cezai şart" başlığı altında yazılmış olsa bile mahrum kalınan kira geliri ceza değil gecikme tazminatıdır ve hâkim onu ceza gibi indiremez: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 25.06.2015, 2014/4117 E., 2015/4877 K.

Gecikme cezası (cezai şart) ise ancak sözleşmede yazıyorsa istenir. TBK md. 179/2'ye göre ceza, borcun zamanında ifa edilmemesi için konmuşsa, açıkça vazgeçmedikçe ya da ifayı çekincesiz kabul etmedikçe asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilirsin. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.04.2025 tarihli kararında (2024/2452 E., 2025/1585 K.) teslimde çekince konmadığı için cezai şart talebinin kabulünü bozdu. Teslim tutanağına "gecikme cezası, kira kaybı ve tazminat haklarımı saklı tutuyorum" yazdır.

Kira yardımı, kira kaybı ve gecikme cezası birlikte istenir mi?

Kanunun açık söylediği şu: gecikme için konan ceza, asıl borçla birlikte istenebilir (TBK md. 179/2) ve zararın cezayı aşıyorsa aşan kısmı, müteahhit kusursuzluğunu ispat edemezse ayrıca istenebilir (TBK md. 180/2).

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2025 kararındaki sözleşmede, gecikme üç ayı geçerse müteahhidin "kira ödemesi yanında ve ayrıca" ceza ödeyeceği yazılıydı; Daire bozmayı yalnız çekince eksikliğine dayandırdı, kira ile cezanın birlikte istenip istenemeyeceğini ayrıca tartışmadı. Bu soruyu açıkça kabul ya da reddeden bir Yargıtay ilke kararı bulamadık; sonuç sözleşmenin yorumuna bağlı. Bu yüzden sözleşmeye üçünü (kira yardımı, gecikme tazminatı, gecikme cezası) ayrı maddeler olarak ve "birbirinden ayrıdır" diye yazdır.

Kira yardımının vergisi

Bu konuda kanun maddesi değil, Gelir İdaresi özelgeleri var. İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 12.10.2012 tarihli, 84098128-120-904 sayılı özelgesine göre kat karşılığı inşaat yapan müteahhidin arsa sahibine ödediği kira yardımı bir kiralama işlemine dayanmadığı için gelir vergisi kesintisi (stopaj) gerekmiyor; müteahhit bu ödemeyi inşaat maliyetine katabiliyor.

İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı'nın 04.08.2017 tarihli, 62030549-125[15-2016/30] sayılı özelgesi de kentsel dönüşümde ödenen kira yardımını kiralamaya dayanmayan bir yardım saydı: Gelir Vergisi Kanunu md. 70 anlamında kira geliri (gayrimenkul sermaye iradı) değil, md. 2'deki gelir unsurlarından hiçbirine girmiyor, stopaj gerekmiyor. Özelgeler belirli bir olay için verilmiş görüşlerdir ve eski tarihlidir; arsan bir işletmeye kayıtlıysa ya da durumun farklıysa bir mali müşavire sor. Daire teslimindeki KDV ve diğer vergiler Kat karşılığı vergi rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ya da binanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor. Kira yardımı her teklifte ayrı bir alan: hangi müteahhidin kira yardımı verdiğini ve ne kadar önerdiğini teklifleri yan yana koyunca görürsün. Telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Teklifteki kira yardımı bir sözleşme değil; tutarını, başlangıç ve bitişini noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.