Kentsel dönüşümde müteahhide devlet desteği: vergi, harç, KDV

Kısaca: müteahhit olarak neyden yararlanırsın?

Kolaylıkların hepsi işin 6306 sayılı Kanun kapsamında olmasına bağlı: riskli yapı tespiti yapılmış bir parsel, riskli alan ya da rezerv yapı alanı. Aynı mahalledeki sıradan bir kat karşılığı işte bunlar yok. Aşağıdaki tablo, kaynaklarıyla birlikte devamında anlatılanları özetliyor.

Vergi ve harç muafiyetleri: 6306 md. 7

Kanunun 7. maddesinin dokuzuncu fıkrası, muafiyetten yararlananları tek tek sayıyor ve aralarında "dönüşüme konu yapıların inşası işini yüklenen müteahhit" de var. Bu kişilerden birinin taraf olduğu işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi ve döner sermaye ücretleri alınmıyor; dönüşüm kredilerinde banka ve sigorta muameleleri vergisi de yok.

Senin için en önemli bent (c): dönüşüm sonucu ortaya çıkan yeni yapılarda işi yüklenen müteahhidin yapacağı ilk satış, devir, tescil ve ipotek işlemleri de muafiyete giriyor. Yani kendi payına düşen bağımsız bölümleri ilk kez satarken tapu harcı bu kapsamda. Muafiyet ilk satışla sınırlı; alıcının sonraki satışı kapsamda değil.

Uygulama Yönetmeliği md. 16/12 alınmayacak kalemleri kanun maddesiyle sayıyor: Harçlar Kanunu md. 38 (noter) ve md. 57 (tapu), Belediye Gelirleri Kanunu md. 79, mükerrer 79, 80 ve ek 1, Damga Vergisi Kanunu, Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu, BSMV ve belediye meclisi kararıyla alınan ücretler. Md. 16/9'a göre muafiyetler, mevcut yapının imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılmadan uygulanıyor.

Belediye harcında sınır var. Kanunun 7. maddesinin onuncu fıkrasına göre gerçek ya da özel hukuk tüzel kişileri uygulama yapıyorsa, fonksiyon değişikliğine bakılmaksızın mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni alan için belediye harç ve ücret almıyor; aşan alan için alıyor. Yönetmelik md. 16/10'a göre yeni binada konut ve işyeri birlikteyse muaf alan, ikisinin bina içindeki metrekare oranına göre bölünüyor. Maliklerin tarafındaki muafiyetler Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

KDV: dönüşüm konutlarında yüzde 1

6306'nın 7. maddesinde KDV muafiyeti yok; oranı Cumhurbaşkanı kararlarıyla değişen 2007/13033 sayılı Karar belirliyor. GİB'in yayımladığı KDV Genel Uygulama Tebliği'ne (2026 derlenmiş metin, bölüm III/B-2.1) göre, 6306 kapsamında riskli alan, rezerv yapı alanı ya da riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m²'ye kadar olan kısmı 1 Nisan 2022'den itibaren yüzde 1 KDV'ye tabi.

1 Nisan 2022'den sonra ruhsat alınmış dönüşüm projesinde net 150 m²'yi aşan bir konut satarsan, bedelin 150 m²'ye düşen kısmına yüzde 1, aşan kısmına genel oran uygulanıyor. Tebliğ bu indirimi konutlar için yazıyor; dükkân ve işyeri için ayrı bir dönüşüm oranı yok. Net alan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ne göre hesaplanıyor.

Para karşılığı (taahhüt) işlerde: 3470 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (RG 30.1.2021, sayı 31380) ile listeye, 6306 kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde maliklerin mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar yeni alanda yapılacak konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri eklendi. SMMM Aliekber Kartal'ın 16 Mayıs 2026 tarihli Alomaliye yazısına göre bu işlerde oran yüzde 1. Faturayı hangi orandan keseceğini işe başlamadan mali müşavirinle netleştir; kat karşılığında arsa sahibine fatura konusu Kat karşılığı vergi rehberinde.

İmar ve ruhsat tarafındaki kolaylıklar

6306 sayılı Kanunda ve Uygulama Yönetmeliği'nde müteahhide doğrudan emsal ya da kat artışı veren bir hüküm bulamadık; emsal yine imar planından gelir. Yönetmelikteki kolaylıklar daha çok karar ve ruhsat sürecini hızlandırıyor.

Md. 15/7'ye göre bir parselde birden fazla yapı varsa ve yalnız bazıları riskliyse, riskli yapıların yeniden inşası için ruhsat, diğer maliklerin hakkı olumsuz etkilenmemek şartıyla yalnız riskli yapı maliklerinin talep ve muvafakatiyle düzenleniyor. Md. 15/8'e göre üzerindeki yapıların tamamı riskli olan parsellerin tevhidine her parselde ayrı ayrı salt çoğunlukla karar verilebiliyor; araya giren boş parsel katılacaksa onun maliklerinin oybirliği gerekiyor.

Md. 15/10'a göre zemin, afet riski ya da yapılaşma hakkı olmaması yüzünden yerinde yeni yapı yapılamıyorsa, yapı başka bir parselde yapılabiliyor ve imar hakkı aktarımı mümkün. Md. 15/12'ye göre kat karşılığı sözleşmesinde maliklere düşecek bölümler belirlenmişse kat irtifakını talep üzerine Başkanlık, TOKİ ya da İdare yapıyor; onaylı mimari projede ve yönetim planında malik imzası aranmıyor.

Salt çoğunlukla karar alınan işte bir şart var: md. 15/4'e göre ruhsat başvurusundan önce teklifin karara katılmayan maliklere tebliğ edilmesi ve paylarının satışı için Müdürlüğe başvurulmuş olması gerekiyor. Çoğunluğu kendi binanda hesaplamak için salt çoğunluk hesaplayıcısını kullanabilirsin.

Yarısı Bizden: ödeme sana nasıl gelir?

Yarısı Bizden yalnız İstanbul'da geçerli; Bakanlığın 4 Mayıs 2025 tarihli soru-cevap sayfasına göre 39 ilçedeki riskli yapı sahipleri yararlanabiliyor ve hak sahipliği için ilçe belediyesine başvuruluyor. Aynı sayfaya göre bina bazlı dönüşümde ödemeler hak sahipleri adına yükleniciye yapılıyor: iş başlayınca yüzde 30, taşıyıcı sistem bitince yüzde 30, sıva aşamasında yüzde 30, yapı kullanma izin belgesi alınınca yüzde 10.

Tutarlar Bakanlığın 27 Şubat 2026 tarihli duyurusunda: konut başına 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL taşınma desteği; işyerinde 437 bin 500 TL hibe ve 437 bin 500 TL kredi. Aynı duyuruya göre 31 Aralık 2026'ya kadar riskli yapı ilan edilen bağımsız bölümler kapsamda. Taşınma desteği inşaat bedeli değil; 4 Mayıs 2025 sayfasına göre oturan kiracıya, yoksa ev sahibine ödeniyor. Kampanyanın kendi sitesi (yarisibizden.csb.gov.tr) 3 Kasım 2026'da açılmadı; ödeme aşamalarını bu yüzden 2025 tarihli resmî sayfadan veriyoruz.

Muhasebe tarafı: Kartal'ın Alomaliye yazısına göre hibe ve kredi, hak sahibinin sana olan borcunun ödeme kaynağı; faturayı destek düşülmüş farka değil yaptığın işin toplam bedeline kesersin ve para Bakanlıktan gelse de fatura muhatabı sözleşmedeki taraftır. Malik açısından Yarısı Bizden ayrıntıları Yarısı Bizden kampanyası rehberinde.

Yükümlülüklerin ve kazanç hesabı

Teminat: 6306 md. 8/6'ya göre ruhsattan önce bina tamamlama sigortası yaptırman ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermen gerekiyor; Uygulama Yönetmeliği md. 13/9-c'ye göre riskli yapı parselinde bu teminat yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı ve İdareye veriliyor (ayrıntı Kat karşılığı teminat rehberinde).

Kendi payını satma: md. 13/10'a göre payındaki bölümleri ancak İdarenin izniyle ve İdarenin belirlediği tamamlanma oranının yüzde 10 altına kadar satabiliyorsun; daha fazlası için bütün maliklerin muvafakati gerekiyor (Kentsel dönüşümde müteahhide para rehberinde malik tarafından anlatılıyor).

İşe başlamazsan ya da işi bırakırsan md. 13/11'deki şartlarla sözleşmen malikler tarafından ya da resen feshedilebiliyor; fesih öncesi sana yazılı süre veriliyor. Bu yüzden takvimini gerçekçi kur.

Müteahhit kazancı için resmî bir oran yok; payı emsal, satış fiyatı ve maliyet belirler. Paylaşım mantığı Kat karşılığı oranları rehberinde, kendi rakamlarınla deneme kat karşılığı hesaplama aracında.

Yeni Bina'da müteahhit olarak

Arsa sahipleri ve dönüşüme girecek binaların malikleri talebini Yeni Bina'da açıyor. Kayıtta firma unvanını, çalıştığın ili ve yapı müteahhitliği yetki belgesi numaranı girersin; yetki belgen ve vergi levhasındaki unvanın kontrol edilir. Talepleri üye olmadan görebilirsin, teklif vermek için belgenin doğrulanmış olması gerekiyor. Bir talebe en fazla 5 müteahhit, aynı formda teklif verebiliyor: malik payı, daire sayısı ve m², teslim süresi, kira yardımı ve teminat. Malik seni seçerse telefonlar karşılıklı açılır.

Teklif bir sözleşme değil; anlaştığın şartları noterde yapılacak sözleşmeye geçirirsin. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.