Kat karşılığı sözleşme noter masrafı 2026: hesaplama ve örnek

Şekil şartı: neden noterde düzenleme şeklinde?

Kat karşılığı sözleşmesinde arsa payının bir kısmını müteahhide devretmeyi üstleniyorsun. Türk Medeni Kanunu md. 706'ya göre taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler ancak resmî şekilde düzenlenirse geçerli; Türk Borçlar Kanunu md. 237 de taşınmaz satışı vaadinin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını söylüyor.

Bu resmî şekli noter sağlıyor. Noterlik Kanunu md. 60 noterin görevleri arasında hukuki işlemleri düzenlemeyi sayıyor; md. 89 ise niteliği gereği tapuda işlem gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerin düzenleme şeklinde yapılmasını şart koşuyor. Kendi yazdığın metnin altındaki imzayı noterde onaylatmak (md. 90) düzenleme değildir.

"Noter örneği" diye aranan şey de bu düzenleme tutanağı. Noterlik Kanunu md. 84'e göre tutanakta noterin ve noterliğin adı, yer ve tarih (rakam ve yazıyla), tarafların kimlik, adres ve vergi kimlik numarası, tarafların gerçek isteği ve imzalar yer alıyor; md. 86'ya göre tutanağı imzadan önce kendin okuyorsun. Aslı noterlikte kalıyor, sana örneği veriliyor. Hangi maddelerin yazılması gerektiği Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde.

Noter masrafı hangi kalemlerden oluşur? (2026)

Noterin makbuzunda göreceğin kalemler kanun ve tarifelerden geliyor. Aşağıdaki oran ve tutarlar 1 Ocak 2026'dan itibaren geçerli olanlar. 2026 Noterlik Ücret Tarifesi'nde 26 Ağustos 2026'da yapılan değişiklik yalnız yol ödeneğini (md. 11) değiştirdi; tablodaki kalemlere dokunmadı.

Tarifenin md. 1'inde taşınmaz satış sözleşmesi için ayrı bir ücret kuralı (değerin binde 1'i) var; tarife kat karşılığı sözleşmesini ayrıca saymıyor, bu yüzden bu sözleşmede genel kural olan "harcın yüzde 30'u" işliyor.

Harca esas değer: sözleşmede neyin değeri yazılır?

Harçlar Kanunu md. 42, taşınmazlarla ilgili alım, satım ve taahhüt içeren her sözleşmede bir değer gösterilmesini zorunlu tutuyor. Noter harcı bu değer üzerinden hesaplanıyor; yani masrafı belirleyen asıl rakam sözleşmeye yazılan değer.

Kat karşılığında bu değerin ne olduğunu kanun tek tek saymıyor. Ordu Defterdarlığı'nın 26.03.2015 tarihli ve 25953680-004-8 sayılı özelgesi, kat karşılığı sözleşmesini müteahhidin verdiği bir hizmet sözleşmesi olarak görüyor ve sözleşmenin değerinin "verilen hizmete karşılık müteahhide verilecek bedel" olduğunu, nispi noter harcının bu değer üzerinden alınacağını söylüyor. Pratikte bu, müteahhide devredeceğin arsa payının ya da ona kalacak bağımsız bölümlerin karşılığı demek.

Gelir İdaresi'nin 13.04.2009 tarihli ve 38871 sayılı özelgesi de değerin sözleşmenin düzenleyici hükümleriyle uyumlu olması gerektiğini söylüyor. Özelgeler yalnız soran kişiyi bağlar; değer belirlemede uygulamada farklı yaklaşımlar görülebilir, bu yüzden değeri notere ve mali müşavirine birlikte sor. Sözleşme sonradan değiştirilir ve değer artarsa, Harçlar Kanunu md. 47'ye göre harç yalnız artan kısım üzerinden alınıyor.

Damga vergisi: neden binde 0?

Damga Vergisi Kanunu'na ekli (1) sayılı tablonun I/A-14 satırı "resmi şekilde düzenlenen kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri" için oranı binde 0 gösteriyor. Satır 6824 sayılı Kanun md. 5 ile eklendi ve 8 Mart 2017'de yürürlüğe girdi; mevzuat.gov.tr'deki güncel metin ve GİB'in tablo metni bu oranı veriyor.

Sıfır oran "resmî şekilde düzenlenen" sözleşmeye bağlı. Noterde düzenlenmemiş bir protokol bu satıra girmiyor; aynı tablonun genel mukavelename satırında (I/A-1) oran binde 9,48. Bu da ön protokolü noter dışında imzalamamak için bir neden daha.

Binan 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa noter harcı ve damga vergisinde ayrıca muafiyet var; ayrıntısı Kentsel dönüşüm vergi ve harç muafiyeti rehberinde. Muafiyette bile noter ücreti tamamen kalkmıyor: 2026 Noterlik Ücret Tarifesi md. 8'e göre değer içeren muaf işlemlerde noter, harç alınsaydı alınacak harcın yüzde 30'unu ücret olarak alıyor.

Örnek hesap ve kim öder?

Rakamlar varsayımsal, oranlar yukarıdaki kaynaklardan: sözleşmede müteahhide verilecek karşılığın değeri 10.000.000 TL yazılmış; sen ve müteahhit olmak üzere iki imza var; sözleşme 10 sayfa, noter 3 nüsha (biri noterlikte, ikisi taraflara) yazıyor.

Kim öder? Harçlar Kanunu md. 40'a göre noter harcını işlemin yapılmasını isteyen kişiler öder ve harç md. 49'a göre işlem bitmeden peşin alınır. Damga vergisinde mükellef, Damga Vergisi Kanunu md. 3'e göre kâğıdı imzalayanlar. Bu kurallar noterin parayı kimden alacağını belirliyor; aranızdaki paylaşımı (yarı yarıya ya da müteahhit öder gibi) sözleşmeye ayrı bir madde olarak yazarsan sonradan tartışma çıkmaz.

Vekaletname ile imza

Hisseli arsada bütün paydaşların noterde hazır olması gerekmiyor; gelemeyen paydaş birine vekalet verebilir. Ama Noterlik Kanunu md. 89'a göre tapuda işlem gerektiren işler için vekaletname de düzenleme şeklinde yapılmalı. Türk Borçlar Kanunu md. 504'e göre vekil, özel olarak yetkilendirilmedikçe taşınmazı devredemiyor ve bir hakla sınırlayamıyor; bu yüzden vekaletnamede kat karşılığı sözleşmesi yapma, arsa payını devretme ve tapu işlemleri yetkisi açıkça yazmalı. Hangi parsel ve hangi müteahhit için verildiğini yazdırmak, yetkiyi o işle sınırlar.

2026'da vekaletname harcı her imza için 307,90 TL (Harçlar Kanunu (2) sayılı tarife II/3); noter ücreti bu harcın yüzde 30'u, yani 92,37 TL; üstüne sayfa başı 80,68 TL yazı ücreti ekleniyor. Varsayımsal olarak 2 sayfalık, 2 nüsha yazılan tek kişilik bir vekaletname 307,90 + 92,37 + 322,72 = 722,99 TL eder.

Vekilin imzası sözleşmenin harcını da etkileyebilir: Harçlar Kanunu md. 44'e göre bütün imzaların onaylanmasının kanunen şart olduğu işlemlerde vekaleten imza edilirse, vekilin imzasından alınacak harç temsil ettiği kişi sayısınca çoğaltılıyor. Bir kişi hem kendisi hem başkaları adına imzalarsa kendisi için ayrı harç alınıyor. Birkaç paydaşı tek vekil temsil edecekse bunun harca etkisini notere önceden sor.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; noter masrafını kimin ödeyeceği dahil teklifteki rakamları noterde yapılacak sözleşmeye yazdırmasını müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.