İskan nasıl alınır? Belgeler, süre, sorgulama, kat karşılığı

İskân nedir?

İskân, resmî adıyla yapı kullanma izin belgesi, binanın ruhsata ve onaylı projelere uygun bittiğini ve kullanılmasında fen bakımından sakınca olmadığını gösteren belge. İmar Kanunu md. 30'a göre bina tamamen bitince tamamının, kısmen kullanılabilir hâle gelince de o kısımlarının kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediyeden (belediye dışında valilikten) izin almak zorunlu.

İskânın verildiği tarih, kanunen inşaatın bittiği tarih sayılıyor (İmar Kanunu md. 31, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64/6). Yönetmeliğe göre iskânın beş yıllık ruhsat süresi içinde alınması gerekiyor.

Kat karşılığında iskân üç şeyi birden açar: dairelere kalıcı elektrik, su ve kanalizasyon bağlanması, tapunun kat irtifakından kat mülkiyetine çevrilmesi ve sözleşmende teslim iskâna bağlıysa müteahhidin teslim borcunun tamamlanması.

İskân nasıl alınır? Adım adım

1. 1Bina ruhsata ve projeye uygun bitsin. Yapı denetim kuruluşu, 4708 sayılı Kanun md. 2'ye göre yapının ruhsat eki projelere uygun bittiğine dair belediyeye rapor vermekle görevli.
2. 2Enerji kimlik belgesini yaptır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64/1'e göre bu belgeyi yetki belgesi olan mimar, mühendis ya da kuruluş düzenliyor ve başvurunun zorunlu eki.
3. 3Belediyeye (ruhsatı veren idareye) başvur. Başvuruyu kanunen mal sahibi yapar (İmar Kanunu md. 30); dilekçeye ya da belediyenin matbu formuna fenni mesul veya yapı denetim kuruluşu raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları eklenir.
4. 4Belediye binayı yerinde inceler: ruhsata, eklerine, fen ve sağlık kurallarına uygun mu (Yönetmelik md. 64/3). Uydu ve haberleşme tesisatı, atık ayrıştırma bacası gibi kalemler de bu incelemede denetlenir (md. 64/2).
5. 5Eksik yoksa belge 30 gün içinde düzenlenir; eksik varsa tamamlaman istenir ve süreç baştan işler (md. 64/4). Belgenin birer örneği mal sahiplerine, müteahhide ve fenni mesullere verilir.
6. 6Belediye iskânı Mekânsal Adres Kayıt Sistemi üzerinden kadastroya gönderir; tapudaki cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme kendiliğinden yapılır (KMK md. 10). Bu tapu adımının ayrıntısı Kat irtifakı nedir? rehberinde.

İskân için gerekli belgeler: hangileri istenir, hangileri istenemez?

Yönetmelik md. 65/1 listeyi dar tutuyor: dilekçe ya da matbu form, fenni mesul veya yapı denetim kuruluşunun uygunluk raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları. Bunların dışında belge istenmiyor.

Aynı maddenin yedinci fıkrası, başvuru sahibinden istenemeyecek belgeleri tek tek sayıyor: malzeme irsaliye ve faturaları, doğalgaz uygunluk belgesi, yangın güvenlik (itfaiye) raporu, sığınak raporu, yapı denetimin temel ve ısı yalıtımı vizeleri için onay belgesi, çevre düzeni yazısı, işgaliye borcu yazısı, vergi borcu olmadığına dair belge, belediye harç makbuzları. Numarataj ve kanal bilgilerini de belediye birimleri kendi aralarında elektronik ortamda paylaşıyor (md. 65/5-6).

SGK tarafı ayrı: 5510 sayılı Kanun md. 90'a göre belediye, iskân vermeden önce inşaat nedeniyle SGK'ya borç bulunmadığına dair Kurum belgesini istemek zorunda. Müteahhit işçilerin primini ödemediyse iskân burada takılabilir; bu yüzden sözleşmede SGK borcunun müteahhide ait olduğunu yaz.

Zorunlu deprem sigortası (DASK), yönetmelikte iskân başvurusunun ekleri arasında sayılmıyor. Ama iskândan sonra açılacak su ve elektrik aboneliğinde kurumlar deprem sigortasının varlığını kontrol ediyor (6305 sayılı Kanun md. 10/3).

Süre ve ücret

İmar Kanunu md. 30'a göre belediye mal sahibinin başvurusunu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorunda; kanuna göre bu süre sonunda yapının tamamının ya da biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılıyor. Yönetmelik md. 64/4 de yapı mevzuata uygunsa belgenin 30 gün içinde düzenleneceğini söylüyor. Süre, eksiksiz ve uygun bir binayla yapılan başvuruya göre işler; eksik çıkarsa tamamlandıktan sonra süreç yeniden başlar.

Ücret tarafında belediye "yapı kullanma izni harcı" alır (2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanunu md. 80/f). Harç inşaat metrekaresi başına hesaplanıyor; kanundaki tarifede en az ve en çok sınırı var (md. 84), tarifeyi belediye gruplarına göre Cumhurbaşkanı belirliyor ve tutarlar her yıl yeniden değerleme oranıyla artıyor (md. 96). 2026 tutarını resmî kaynakta bulamadık; kendi belediyenin imar müdürlüğünden metrekare tutarını sor.

Enerji kimlik belgesi ve yapı denetim hizmeti ayrıca ücretli; bunların 2026 tutarı için de karşılaştırılabilir resmî bir tarife bulamadık.

İskân sorgulama: e-Devlet'te nereden bakılır?

1 Kasım 2026'da e-Devlet'in site içi aramasında "iskan" ve "yapı kullanma izin" kelimeleriyle ülke genelinde çalışan bir "iskân sorgulama" e-hizmeti çıkmadı. Çıkanlar, bazı belediyelerin e-Devlet'teki "e-İmar" hizmetleri (ör. Bahçelievler, Şahinbey, Sultangazi Belediyesi/e-İmar) ile başka konulardaki bakanlık hizmetleri.

Pratik yol iki tane. Birincisi, belediyen e-Devlet'te ya da kendi sitesinde e-İmar hizmeti sunuyorsa oradan ada/parsel ile ruhsat ve iskân kayıtlarına bak. İkincisi, e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden tapunu aç: KMK md. 10'a göre iskân alınan binada kat irtifakı kendiliğinden kat mülkiyetine çevriliyor, yani tapu hâlâ kat irtifakıysa iskân ya alınmamış ya da tapuya henüz işlenmemiştir. Kesin cevap için belediyenin imar müdürlüğüne yazılı sor.

İskânsız dairenin riskleri

Elektrik, su, kanalizasyon: İmar Kanunu md. 31'e göre kullanma izni alınmamış yapılar izin alınana kadar bu hizmetlerden yararlandırılmıyor; Yönetmelik md. 64/7 haberleşmeyi de ekliyor ve hizmeti veren idareyi sorumlu tutuyor. Kısmi iskân alan bölümler bu hizmetleri alabiliyor.

Tapu: KMK md. 3'e göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen iskâna dayanarak kat mülkiyetine çevriliyor. İskân yoksa tapun kat irtifakı olarak kalır.

Kredi: Bankaların konut kredisinde iskân şartını düzenleyen resmî bir metin bulamadık. Daireni satarken alıcı kredi kullanacaksa ya da sen daireyi teminat göstereceksen bankaya önceden sor.

İskân binayı her şeyden kurtarmaz: İmar Kanunu md. 30'a göre verilen izin, yapı sahibini ruhsata aykırılıktan doğacak sorumluluktan ve vergi, resim, harç borçlarından kurtarmıyor. İskânsız teslim gününde ne yapacağını Kat karşılığı daire teslim tutanağı rehberinde anlattık.

Kat karşılığında iskânı kim alır, sözleşmeye nasıl yazılır?

Kanunda başvuru "mal sahibinin müracaatı" ile yapılır (İmar Kanunu md. 30, Yönetmelik md. 64/1); kat karşılığında arsa sahipleri ve pay devralmışsa müteahhit mal sahibidir. Yönetmelik md. 64/11'e göre yapı ruhsata ve projeye uygun bittiyse iskân aşamasında bütün parsel maliklerinin muvafakati aranmıyor. Kimin başvuru yapacağı ve masrafı kimin ödeyeceği kanunda yok; bunu sözleşme belirler.

Müteahhit iskânı imzalamaktan kaçınırsa: Yönetmelik md. 64/12'ye göre bina ruhsata uygun ve yasal süresinde bittiyse ve bu, belediyece fenni mesuller ve yapı sahibiyle birlikte belgelendiyse, müteahhide ulaşılamadığında ya da haklı gerekçe olmadan imzadan kaçındığında iskân onun imzası olmadan düzenleniyor; müteahhit meslek odasına bildiriliyor.

Sözleşmeye şu maddeleri yazdır: iskânı müteahhidin kendi masrafıyla alacağı ve son tarihi; harç, enerji kimlik belgesi, yapı denetim ve SGK borçlarının müteahhide ait olduğu; teslimin "yapı kullanma izni alınmış olarak" yapılacağı; müteahhide düşen son tapu payının iskâna bağlı devredileceği; iskân gecikirse gecikme cezasının işleyeceği. Hazır cümleler Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ya da binanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; iskânı kimin alacağını, masrafları ve iskânlı teslim tarihini noterdeki sözleşmeye yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.