Kat karşılığı sözleşmesinin feshi: müteahhit bitirmezse ne olur?

Kısaca: müteahhit bitirmezse hangi yol var?

Kat karşılığı sözleşmede müteahhit binayı yapıp teslim etmeyi, sen de karşılığında arsa payını devretmeyi üstlenirsin. Müteahhit işe başlamazsa, işi sürüncemede bırakırsa ya da ortadan kaybolursa kanun sana iki ana yol veriyor: işin yapılmasını ve gecikme zararını istemek ya da sözleşmeden dönüp verdiklerini geri almak (Türk Borçlar Kanunu md. 125).

Uygulamada en önemli nokta şu: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi satış vaadini de içerdiği için tek taraflı irade beyanıyla feshedilemez; taraflar fesihte anlaşırsa ya da haklı sebep varsa mahkeme kararıyla sona erer (6. HD, 26.10.2022, E. 2021/5389, K. 2022/5019). Yani ihtarname tek başına tapuyu geri getirmez; müteahhit kabul etmezse dava gerekir.

Feshin sonucu inşaatın geldiği seviyeye göre değişir: düşük seviyede geriye etkili fesih (tapular sana döner), yüzde 90 ve üstünde ileriye etkili fesih (müteahhit yaptığı kadar pay alır). Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa malikler salt çoğunlukla Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne fesih başvurusu da yapabiliyor; bunu Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat etmeli rehberinde anlattık.

Müteahhit gecikirse ya da kaçarsa: ihtar, süre ve TBK 473

Temerrüt: Borç muaccel olduktan sonra müteahhit, ihtarınla temerrüde düşer; sözleşmede kesin teslim günü yazılıysa o günün geçmesi yeter (TBK md. 117). Karşılıklı borç doğuran sözleşmede, temerrüde düşen tarafa borcunu yapması için uygun bir süre verirsin ya da hâkimden süre verilmesini istersin (TBK md. 123). Bu süreyi noter ihtarnamesiyle vermek, tarihini ve içeriğini ispat etmeyi kolaylaştırır.

Süre vermeye gerek olmayan durumlar da var (TBK md. 124): müteahhidin durumundan ya da tutumundan süre vermenin işe yaramayacağı anlaşılıyorsa (ör. şantiyeyi tamamen terk edip ulaşılamıyorsa), gecikme yüzünden iş senin için yararsız kaldıysa ya da sözleşmeden gecikmeli ifanın kabul edilmeyeceği anlaşılıyorsa. Yine de ileride tartışma çıkmaması için ihtar çekmek genelde daha güvenli.

Teslim gününü beklemen gerekmez: TBK md. 473'e göre müteahhit işe zamanında başlamaz ya da işi sözleşmeye aykırı geciktirirse ve bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, teslim tarihini beklemeden sözleşmeden dönebilirsin. Aynı maddeye göre iş ayıplı ya da sözleşmeye aykırı yürüyorsa, uygun süre verip düzeltilmezse işin masrafı müteahhide ait olmak üzere başkasına verileceğini ihtar edebilirsin.

Süre dolunca seçimlik hakların (TBK md. 125): işin yapılmasını ve gecikme tazminatını istemeye devam etmek, ya da bundan vazgeçtiğini hemen bildirip ya ifa edilmemekten doğan zararını istemek ya da sözleşmeden dönmek. Dönmede taraflar ifa borcundan kurtulur ve verdiklerini geri isteyebilir; müteahhit kusursuz olduğunu ispat edemezse sözleşmenin hükümsüz kalmasından doğan zararını da isteyebilirsin. Dikkat: TBK md. 484'teki "tazminat karşılığı fesih" başka bir şeydir; müteahhidin kusuru olmadan sözleşmeyi bitirmek istersen yapılan işin karşılığını ve müteahhidin bütün zararını ödemen gerekir.

Geriye etkili mi, ileriye etkili mi? Yüzde 90 eşiği

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E., 1984/1 K. sayılı kararına göre, müteahhit kendi kusuruyla işi zamanında bitirmeyip temerrüde düşerse uyuşmazlık temerrüt hükümlerine göre çözülür; ama olayın özelliği haklı gösteriyorsa dürüstlük kuralı (Medeni Kanun md. 2) gözetilerek fesih ileriye etkili sonuç doğurur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bunun için inşaatın "en az %90 ve üzeri seviyeye getirilmiş olması" gerektiğini ve istikrarlı uygulamanın bu yönde olduğunu yazıyor (HGK, 08.06.2021, E. 2017/(23)15-866, K. 2021/724).

Seviye, fesih istendiği tarihe göre bilirkişi keşfiyle belirlenir (aynı HGK kararı). 6. Hukuk Dairesi de seviye yüzde 90 ve üstündeyse geriye etkili feshin mümkün olmadığını, taraflar feshin geriye etkili olacağında anlaşamazsa mahkemenin ileriye etkili fesih koşullarını araştırması gerektiğini belirtiyor (6. HD, E. 2021/5389, K. 2022/5019).

Müteahhide verilen tapunun iptali ve üçüncü kişiye satış

Geriye etkili fesihte müteahhit adına hâlâ kayıtlı olan paylar için tapu iptali ve senin adına tescil istenir. Yargıtay, sözleşme sırasında müteahhide yapılan devri "avans" sayıyor: müteahhit edimini yerine getirmeyince devrin sebebi ortadan kalkıyor ve kayıt yolsuz hâle geliyor (TMK md. 1024, 1025).

Müteahhit payı başkasına sattıysa ya da ipotek verdiyse 2025'ten beri kural değişti. Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 16.05.2025 tarihli, E. 2024/1, K. 2025/2 sayılı kararına (Resmî Gazete, 18.07.2025, sayı 32959) göre, sözleşme geriye etkili feshedilse bile tapuya güvenerek iyiniyetle mülkiyet ya da ipotek edinen üçüncü kişinin hakkı korunur (TMK md. 1023); ancak üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığı anlaşılırsa taşınmaz arsa sahibine dönebilir. Bu kararla 6. Hukuk Dairesi'nin, üçüncü kişinin iyiniyet savunmasını dinlemeyen eski içtihadı terk edildi; Daire de kararın bağlayıcı olduğunu belirterek önceki bir onama kararını kaldırdı (6. HD, 28.10.2025, E. 2025/2930, K. 2025/3634).

İyiniyet asıl kabul edilir (TMK md. 3); üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunu ispat etmek sana düşer. Karar, bunun için kullanılabilecek fiilî ipuçlarını sayıyor: küçük bir araştırmayla gerçek durumun öğrenilebilecek olması, alıcının müteahhidin yakın akrabası ya da yakın ilişkisi olması, taşınmazın kısa sürede el değiştirmesi ya da düşük bedelle satılması. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da bir ipotek davasında bankanın kötüniyeti ispatlanamadığı için ipoteğin korunmasını gerektiren bozma kararını benimsedi (HGK, 10.09.2025, E. 2023/574, K. 2025/505).

Seni en çok koruyan şey şerh: TMK md. 1009'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilirse sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir. İBBGK kararı ayrıca, devrin sözleşme nedeniyle yapıldığının tapunun beyanlar hanesine yazdırılmasıyla üçüncü kişilerin iyiniyet iddiasının önlenebileceğini söylüyor. Dava açarken çekişmeli hakkın korunması için mahkemeden tapuya şerh verilecek bir karar (TMK md. 1010) istemek, dava sürerken yeni satışların önüne geçmenin yoludur; bunu avukatınla konuş. Şerhin sözleşme aşamasında nasıl yazdırılacağı Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde.

Adım adım: fesihten önce ve fesih sırasında

1. 1Sözleşmeyi ve eklerini yeniden oku: teslim süresi ne zaman başlıyor, fesih ve cezai şart maddeleri ne diyor, ruhsat tarihi ne. Süre belediye işlemlerine bağlıysa o işlemlerin tarihlerini topla; müteahhit gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını savunacaktır.
2. 2Şantiyenin bugünkü durumunu belgele: tarihli fotoğraf ve video, yapı denetim kuruluşunun hakediş ve seviye kayıtları. Gerekirse mahkemeden delil tespiti iste; ileride seviyenin yüzde 90'ın altında mı üstünde mi olduğu buna göre tartışılacak.
3. 3Tapu kaydını güncel al: müteahhide hangi paylar geçti, üçüncü kişiye satış, ipotek ya da haciz var mı, sözleşme şerhi duruyor mu.
4. 4Noterden ihtarname çek: müteahhidin hangi borcu yerine getirmediğini yaz, işe başlaması ya da devam etmesi için uygun ve tarihi belli bir süre ver (TBK md. 123) ve süre içinde yapılmazsa sözleşmeden döneceğini açıkça bildir. Hisseli arsada maliklerin birlikte hareket etmesi iyi olur.
5. 5Süre dolunca dönme iradeni yine noterden bildir (TBK md. 125). Müteahhit fesihte uzlaşırsa feshi, tapu iadesini ve kimin neyi alacağını noterde yazılı hâle getir.
6. 6Uzlaşma yoksa bir avukatla fesih ve tapu iptali-tescil davası aç; dava sırasında tapuya şerh verilmesini iste. Payı satın alan üçüncü kişiler varsa onların kötüniyetini gösteren delilleri (akrabalık, düşük bedel, kısa sürede el değiştirme) dosyaya koy.
7. 7Ayrıca istediğin para alacaklarını (gecikme tazminatı, kira kaybı, cezai şart) ayrı ayrı hesapla; geriye ve ileriye etkili fesihte hangilerinin istenebileceği farklı.

Arabuluculuk zorunlu mu, zamanaşımı ne kadar?

Arabuluculuk: Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B dava açmadan önce arabulucuya gitmeyi kira, ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve komşu hakkı uyuşmazlıklarında zorunlu kılıyor; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bu listede yok. Türk Ticaret Kanunu md. 5/A ise ticari davalarda konusu bir miktar para olan alacak ve tazminat davaları için arabuluculuğu dava şartı yapıyor; ticari dava sayılması için de kural olarak iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması gerekiyor (TTK md. 4). Tapu iptali-tescil para alacağı değil. Davanda tazminat gibi para talepleri de varsa ve sen de tacir isen arabuluculuk şartının doğup doğmadığını dava açmadan önce avukatınla netleştir.

Zamanaşımı: TBK md. 146'ya göre kanunda aksi yoksa her alacak on yılda zamanaşımına uğrar; md. 147'ye göre eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yılda, ancak müteahhidin borcunu ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde bu beş yıllık süre uygulanmaz. Fesih ve tapu iadesi talebine hangi sürenin, hangi tarihten itibaren uygulanacağını açıkça çözen, metnini açıp okuyabildiğimiz bir Yargıtay kararı bulamadık; bu yüzden beklememek ve süreyi avukatına sordurmak en güvenli yol.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Fesih davalarının çoğu, sözleşmede ölçülebilir bir teslim süresi, teminat ve şerh olmamasından büyüyor. Yeni Bina'da arsanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teslim süresini, teminatı ve fesih koşullarını noterde yapılacak sözleşmeye aynen yazdır ve sözleşmeyi tapuya şerh ettir. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir; fesih kararı vermeden önce bir avukata danış.