Arsa payı düzeltme davası: kim açar, süre, mahkeme, harç 2026

Arsa payı düzeltme davası nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 3/2'ye göre her bağımsız bölümün arsa payı, o bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalı. Aynı fıkra devam ediyor: paylar bu orana göre dağıtılmamışsa "her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir." Arsa payı düzeltme davası budur.

Dava, dairenin bugünkü değerini değil, payların ilk dağıtıldığı andaki hatayı düzeltir. KMK md. 3/2'ye göre doğru tahsis edilmiş pay, dairenin değerinde sonradan olan artış ya da azalma yüzünden değiştirilemez. Kat ilavesi gibi KMK md. 44'teki işlerde ise paylar oybirliğiyle yeniden belirlenir; bu durum ayrı tutulmuş.

Arsa payının ne olduğunu ve değerle nasıl hesaplandığını Arsa payı hesaplama rehberinde örnek tabloyla anlattık; bu sayfa yalnız davanın kendisine odaklanıyor.

Kimler açabilir, kime karşı açılır, süresi var mı?

Davacı: KMK md. 3/2'ye göre kat maliki ya da kat irtifakı sahibi. Yani bina henüz kat irtifakı aşamasındayken (iskân alınmadan önce) de dava açılabilir.

Davalılar: Kanunda ayrıca yazmıyor. Bir hukuk yayınına göre karar herkesin payını etkilediği için dava binadaki diğer bütün maliklere karşı açılıyor; ölen malikin yerine bütün mirasçıları, dava sırasında satılan dairenin yerine yeni malik davaya katılıyor.

Süre: KMK'da bu dava için yazılı bir süre yok. Sık karıştırılan KMK md. 3/3 bir dava süresi değil; kat irtifakının yapı kullanma izniyle kat mülkiyetine çevrilmesini düzenliyor. Hukuk yayınları, bina kat irtifakı ya da kat mülkiyeti statüsünü koruduğu sürece davanın zamanaşımına tabi görülmediğini yazıyor.

Ama uzun beklemek sonucu etkileyebilir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 02.07.2018 tarihli, 2018/3458 E., 2018/5071 K. sayılı kararında davanın reddini onarken, orantısızlığı gösteren somut neden ortaya konmamasının yanında payların uzun süre itiraz edilmeden kullanılmasını da gerekçede andı. Hukuk yayınları da çok geç açılan davada dürüstlük kuralının (TMK md. 2) tartışılabileceğini yazıyor. Uygulamada farklı görüş var; payını fark ettiğinde beklemeden harekete geçmek en güvenlisi.

Hangi mahkeme, süreç nasıl işler?

1. 1Arabuluculuk: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B'ye göre KMK'dan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartı. Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde işi bitirir; zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzar (md. 18/A).
2. 2İlk toplantıya geçerli mazeretsiz gitmeyen taraf, davada haklı çıksa bile karşı tarafın yargılama giderlerinin yarısını öder (6325 md. 18/A). Bu yüzden komşun başvurduysa toplantıya git.
3. 3Mahkeme: KMK Ek md. 1'e göre bu kanundan doğan her uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) md. 12'ye göre taşınmaz üzerindeki ayni hakkı değiştirebilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili; yani dava binanın olduğu yerde açılır.
4. 4Dava açarken harç ve gider avansı yatırılır (HMK md. 120). Mahkeme kat irtifakı belgelerini, onaylı projeyi ve yönetim planını getirtir, keşif yapar ve bilirkişi kurulundan rapor alır.
5. 5Karar, taşınmaza ilişkin ayni hakla ilgili olduğu için kesinleşmeden tapuya işlenmez (HMK md. 350/2). Kesinleşince yeni paylar tapuya tescil edilir.

Harç ve masraf (2026)

Harç tutarları 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (1) sayılı tarifesinde. mevzuat.gov.tr'deki güncel metne 1 Ocak 2026'dan geçerli tutarlar, 31.12.2025 tarihli ve 33124 (5. mükerrer) sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 98 Seri No'lu Harçlar Kanunu Genel Tebliği'nden işlenmiş. Sulh hukuk mahkemesinde geçerli kalemler aşağıda.

Bu davada harcın maktu mu yoksa dava değeri üzerinden nispi mi alınacağını açıkça çözen bir Yargıtay kararını okuyamadık. Harçlar Kanunu md. 16, tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin davalarda taşınmazın değerinin esas alınacağını söylüyor; nispi harç uygulanırsa Harçlar Kanunu md. 28'e göre dörtte biri peşin, kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenir. Hangisinin isteneceğini dava açacağın mahkemenin kaleminden ya da avukatından öğren.

Harca ek olarak gider avansı (tebligat, keşif, bilirkişi) yatırılır; tutarı her yıl Adalet Bakanlığının çıkardığı gider avansı tarifesiyle belirlenir (HMK md. 120). 2026 gider avansı ve bilirkişi tutarlarını resmî kaynakta bulamadık. Arabuluculukta iki saatten kısa görüşmeyle anlaşılamazsa iki saatlik ücreti Adalet Bakanlığı bütçesi öder; anlaşılırsa ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir (6325 md. 18/A).

Mahkeme neye bakıyor? Okuduğumuz Yargıtay kararları

Aşağıdaki kararların metinlerini kendimiz okuduk. Ortak çizgi açık: değer, kat irtifakının kurulduğu tarihe göre ve her bağımsız bölüm için ayrı ayrı belirlenmeli; "genel ve soyut" bilirkişi raporuyla pay değiştirilmez. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi 2017/3517 E., 2018/3086 K. sayılı kararında değere etki eden unsurları cins, kat, alan, ısınma, aydınlanma, konum, cephe ve manzara olarak saydı; bu tarihten sonraki imar değişiklikleri ile bakım-onarımdan doğan değer farkları hesaba girmiyor.

Yani davada asıl yük, orantısızlığı somut verilerle göstermek. Eşit büyüklükteki dairelere eşit pay verilmiş olması, zemin kattaki dükkânla üst kattaki konutun aynı payı alması gibi durumlar dava sebebi olabiliyor; ama mahkeme bunu kat irtifakı tarihindeki değerlerle karşılaştırarak kanıtlanmış görmek istiyor.

Kentsel dönüşümde arsa payı neden bu kadar önemli?

Dönüşümde elindeki tek ölçü arsa payın olur. 6306 sayılı Kanun md. 6'ya göre yıkılarak arsa hâline gelen taşınmaz, malikleri adına payları oranında tescil edilir. Yeniden yapım, kat karşılığı ve payların satışı gibi kararlar da kişi sayısıyla değil, "hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu" ile alınır. Ayrıntısı Kentsel dönüşümde kaç malikin onayı gerekir rehberinde.

Pay aynı zamanda paranın karşılığı. Karara katılmayan malikin arsa payı, 6306 md. 6'ya göre rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; rayiç değeri Uygulama Yönetmeliği md. 15/A'ya göre SPK lisanslı değerleme raporu gözetilerek komisyon belirler. Yönetmelik md. 13/6 ise Başkanlığın uygulama alanında arsa paylarını KMK esaslarına göre paylaştırmaya yetkili olduğunu söylüyor. Kısacası küçük kalmış bir pay; oy gücüne, satış bedeline ve yeni binada sana düşecek paya aynen yansır.

Zamanlama kritik. Yargıtay HGK'nin 2025 kararına göre yıkımdan önce açılmış dava, bina yıkılsa da devam ediyor. Ama 20. Hukuk Dairesinin 2018 kararındaki dosyada dava, kat mülkiyeti terkin edildikten sonra açıldığı için KMK'ya dayalı görülmedi ve sulh hukukta usulden reddedildi. Bu yüzden binan riskli yapı sayıldıysa ya da dönüşüm konuşuluyorsa payını şimdi kontrol et; hata varsa yıkımdan önce bir avukatla arabulucuya başvur.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Binanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi; birden çok malik varsa arsa paylarını da ekleyebilirsin. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Payında bir hata olduğunu düşünüyorsan bunu teklif toplamadan önce netleştirmek pazarlığı da kolaylaştırır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.