Arsa değeri hesaplama: rayiç bedel, e-Devlet ve piyasa değeri

Üç ayrı değer: hangisini arıyorsun?

"Arsamın değeri ne kadar?" sorusunun cevabı, değeri ne için sorduğuna bağlı. Resmî işlemlerde ve pazarlıkta üç farklı rakam karşına çıkar; birbirinin yerine kullanılmaz.

Arsa rayiç bedeli nedir, nasıl hesaplanır?

Kanunda "rayiç bedel" diye bir terim yok; halkın rayiç dediği şey arsanın emlak vergisi değeri. Emlak Vergisi Kanunu md. 29'a göre arsanın vergi değeri, takdir komisyonlarının her mahalle için cadde, sokak ya da değer bakımından farklı bölgelere göre belirlediği asgari m² birim değere göre hesaplanır. Kabaca formül: arsa alanı (m²) × sokağın m² birim değeri.

Vergi Usul Kanunu mükerrer md. 49'a göre takdir komisyonları bu birim değerleri dört yılda bir belirler; kesinleşen değerler belediyede ve muhtarlıkta tarh yılının başından mayıs sonuna kadar ilan edilir. Arada kalan yıllarda değer, o yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır (md. 29). 4.12.2025 tarihli 7566 sayılı Kanun bu artışı "oranın yarısı" yerine "oranın tamamı" yaptı.

2026 bir takdir yılı: birim değerler 2025'te 2026 için yeniden belirlendi. Kanunun geçici 23. maddesine göre 2026 için hesaplanan vergi değerleri 2025 değerinin iki katını geçemez; 2027, 2028 ve 2029'da bu değerler esas alınır. 2025 için yeniden değerleme oranı yüzde 25,49'du (VUK Genel Tebliği Sıra No: 585, RG 27.11.2025, sayı 33090). 2026 oranını bu yazının tarihinde resmî kaynakta bulamadık.

Bu değer piyasa fiyatı değildir. Takdir bir alt sınır olarak sokak bazında yapılır; arsanın imarını, emsalini ya da cephesini tek tek yansıtmaz.

Tapu harcında da bu değer alt sınırdır: Harçlar Kanunu md. 63'e göre harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek devir bedelinden alınır; düşük beyan tespit edilirse fark harç ve bir kat vergi ziyaı cezası gelir. Kat karşılığında müteahhide yapılan devirde uygulaması Kat karşılığı tapu devri rehberinde.

Arsa değeri sorgulama: e-Devlet ve belediye

1. 1e-Devlet'te (turkiye.gov.tr) "Belediye Hizmetleri" sayfasını aç ve arsanın bulunduğu ili, belediyeyi seç.
2. 2Sokağın birim değeri için "Arsa Metrekare Birim Değeri Sorgulama" hizmetini kullan; arsa alanınla çarpınca yaklaşık emlak vergisi değerini bulursun.
3. 3Kendi taşınmazının kayıtlı değeri için "Emlak Vergisi Bildirim Sureti / Rayiç Bedel Sorgulama" hizmetine bak (şirket adına kayıtlıysa tüzel kişi sürümü var).
4. 4Bu hizmetler belediyenin e-Devlet'e açtığı hizmetlerdir; belediyen listede yoksa belediyenin kendi sitesine ya da emlak servisine git. Tapuda kullanılacak resmî belgeyi (emlak vergisi değer belgesi) belediye verir.

Piyasa değeri: rapor, emsal ve gelişim yöntemi

Resmî ve bağımsız bir piyasa değeri istiyorsan SPK'nın yetkilendirdiği bir gayrimenkul değerleme kuruluşundan rapor al. SPK'ya göre bu kuruluşlar gayrimenkullerin ve projelerin muhtemel değerini bağımsız ve tarafsız biçimde takdir ediyor; raporu yazanlar Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu'nun (SPL) verdiği gayrimenkul değerleme lisansına sahip olmak zorunda. Uzmanın lisansını SPL'nin kamuya açık sicilinden kontrol edebilirsin.

Emsal karşılaştırma: aynı mahallede benzer imarlı ve benzer büyüklükte arsaların gerçekten satıldığı fiyatlara bakılır. İlan fiyatı satış fiyatı değildir; farklı emsal ya da cephe fiyatı çok değiştirir. Biz bölge fiyatı vermiyoruz; çünkü kaynağa dayanan, parsel düzeyinde güvenilir bir açık veri bulunmuyor.

Gelişim (kalıntı) yöntemi: arsanın değeri ≈ üstüne yapılabilecek projenin satış değeri − inşaat maliyeti − müteahhit kârı. Müteahhit arsana bu hesapla bakar; kat karşılığı oranlarını da bu mantık belirler. Formülün girdileri imar durumu belgesindeki emsal, bölgendeki yeni daire satış fiyatı ve inşaat maliyeti.

Arsa değeri hesaplama formülü: örnek

Rakamlar varsayımsal. 500 m² arsa, emsal 2: emsale giren alan 1.000 m². Ortak alan ve otopark gibi emsal dışı alanları yüzde 30 sayınca brüt inşaat 1.300 m²; brüt/net oranı 1,25 ile satılabilir net alan 1.040 m². Yeni daire net m²'si 50.000 TL'ye satılsın (bu fiyat bir varsayım; kendi bölgendeki yeni daire fiyatını kullan).

Projenin satış değeri 1.040 × 50.000 = 52.000.000 TL. Maliyet için resmî 2026 birim maliyeti alınır: RG 3.2.2026/33157 tebliğinde III-B grubu (üç katın üzeri, 21,50 m'ye kadar konut) 21.050 TL/m²; KDV hariç, içinde yüzde 10 yüklenici kârı var. Hesaplayıcımız kârı iki kez saymamak için bunu 19.366 TL/m²'ye indiriyor; 1.300 m² × 19.366 = 25.175.800 TL.

Müteahhit kârı maliyetin yüzde 15'i sayılırsa arsaya kalan değer 23.047.830 TL (m² başına 46.096 TL), yüzde 30'u sayılırsa 19.271.460 TL (m² başına 38.543 TL). Yüzde 15–30 aralığı hesaplayıcının varsayımıdır, kanuni ya da ölçülmüş bir oran değil.

Hesap finansman, satış süresi, vergiler, ruhsat ve proje giderleri ile zemin koşullarını ayrıca saymaz; sonuç bir başlangıç noktasıdır. Satış fiyatı maliyete yaklaştıkça arsaya kalan değer hızla düşer. İl il konut birim fiyatı ile resmî maliyetin karşılaştırması İnşaat maliyeti 2026 rehberinde, kaç daire çıkacağı Arsaya kaç daire çıkar rehberinde; kendi rakamlarınla denemek için kat karşılığı hesaplayıcısını kullan.

Arsayı satmak mı, kat karşılığı vermek mi?

Satışta değeri bugün nakit olarak alırsın; risk bitmiş olur. Kat karşılığında arsanın değerini daire olarak, inşaat bitince alırsın: gelişim hesabındaki kalan değerin bir kısmı sana daire olarak döner, ama müteahhidin işi bitirmesine, teslim süresine ve inşaat dönemindeki fiyat değişimine bağlı kalırsın. Hangisinin daha iyi olduğu arsaya ve senin nakit ihtiyacına göre değişir; tek doğru cevap yok.

Vergi farkı: Gelir Vergisi Kanunu mükerrer md. 80'e göre gayrimenkulü edindiğin tarihten itibaren beş yıl içinde satarsan kazanç değer artışı kazancıdır (miras ve bağışla edinilenler hariç). Kat karşılığında aldığın dairede beş yıl, GİB'e göre dairenin tapuya tescil tarihinden yeniden başlar; ayrıntılar ve 2026 istisna tutarı Kat karşılığı daire satışında vergi rehberinde.

Karar vermeden önce iki rakamı yan yana koy: değerleme raporundaki ya da gerçek alıcının teklif ettiği nakit fiyat ile müteahhitlerin yazılı tekliflerinde sana kalacak dairelerin bugünkü satış değeri. Kat karşılığı oranlarının nasıl belirlendiği Kat karşılığı oranları rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifler arsanın kat karşılığındaki gerçek değerini görmenin en doğrudan yolu; komisyon yok.

Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir; resmî değer için belediyeye, piyasa değeri için lisanslı değerleme uzmanına başvur.