Kat karşılığı daire teslim tutanağı ve dikkat edilecekler

Teslim günü neden bu kadar önemli?

Teslim, kat karşılığı sözleşmesinde müteahhidin asıl borcunun yerine geldiği an. O gün imzaladığın kâğıt üç şeyi belirler. Birincisi süreler: Türk Borçlar Kanunu md. 478'e göre ayıp davalarının zamanaşımı teslim tarihinden başlar. İkincisi kabul: TBK md. 477'ye göre eseri açıkça ya da örtülü kabul edersen müteahhit, kasten gizlenen ayıplar dışında sorumluluktan kurtulur. Üçüncüsü gecikme cezası: TBK md. 179'a göre teslimi çekincesiz kabul edersen cezayı isteme hakkın düşer.

Bu yüzden teslimi sözlü yapma, anahtarı "sonra bakarız" diye alma. Teslim tutanağını iki nüsha imzala, birini sakla. Sözleşmeyi imzalarken yazılması gereken teslim, ceza ve teminat maddelerini Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde anlattık; bu sayfa teslim gününe ve sonrasına odaklanıyor.

İskân almadan daire teslimi: ne olur?

Yapı kullanma izni (iskân), binanın ruhsat ve eklerine uygun bittiğini gösteren belge. İmar Kanunu md. 30'a göre yapı bitince kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden izin alınması zorunlu; idare başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorunda. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64'e göre başvuruya fenni mesullerin ya da yapı denetim kuruluşunun uygunluk raporları, enerji kimlik belgesi ve yapının fotoğrafları eklenir.

İskânsız daireyi teslim almanın pratik sonucu şu: İmar Kanunu md. 31 ve Yönetmelik md. 64'e göre kullanma izni alınmamış yapılar elektrik, su, kanalizasyon ve haberleşme hizmetlerinden yararlanamaz. Yani kalıcı sayaç aboneliği açılamaz. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu md. 10'a göre iskân alan yapıda tapudaki cins değişikliği resen yapılıyor ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevriliyor; iskân yoksa tapun kat irtifakı olarak kalır.

Kanunda teslimi iskâna bağlayan ayrı bir hüküm yok; bu sözleşmenin işi. Sözleşmende teslim "iskânlı" yazıyorsa iskânsız teslim, sözleşmeye uygun teslim sayılmayabilir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 01.04.2019 tarihli kararında (2016/8554 E., 2019/2939 K.) iskân koşulunu yüklenicinin yapıp teslim etme borcunun yanında ayrıca incelenmesi gereken borçlarından saydı. İskânsız teslim almak zorunda kalırsan tutanağa "yapı kullanma izni henüz alınmamıştır, iskân borcuna ve gecikme haklarıma ilişkin çekincem saklıdır" diye yazdır.

Yönetmelik md. 64'e göre binanın bir kısmına da kısmi iskân verilebilir, ama bunun şartı o bölümlere hizmet eden ortak alanların bitmiş ve kullanılabilir olması. Ortak alanlar bitmeden kısmi iskân çıkmaz.

Teslim tutanağına yazılacaklar

1. 1Tarih, saat ve taraflar: arsa sahibi, müteahhit ve imza yetkilisi. Tutanaktaki tarih, TBK md. 478'deki beş yıllık sürenin başlangıcı olarak kullanılabilir.
2. 2Bağımsız bölümün kimliği: blok, kat, daire numarası ve sözleşmedeki daire listesiyle aynı olduğu. Tapudaki kat irtifakı kaydındaki numarayla karşılaştır.
3. 3İskân durumu: yapı kullanma izin belgesinin tarihi ve numarası, alınmadıysa "alınmamıştır" ibaresi ve yukarıdaki çekince.
4. 4Projeye uygunluk: dairenin onaylı mimari projeyle oda sayısı, yön, balkon ve eklentiler bakımından uyuşup uyuşmadığı. Projenin bir örneğini teslimde yanında bulundur.
5. 5Metrekare ölçümü: sözleşmede net mi brüt mü yazdığına bak ve aynı ölçüyle ölç. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 4'e göre net alan duvarlar arasındaki temiz alandır; balkon, teras ve ortak alanlar net alana girmez. Brüt alan dış konturlara göre hesaplanır. Fark varsa ölçülen rakamı tutanağa yaz.
6. 6Sayaçlar: elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının takılı olup olmadığı, seri numaraları ve teslim günkü endeks değerleri.
7. 7Anahtarlar: daire kapısı, bina girişi, posta kutusu, depo ve varsa otopark kumandası; kaç adet teslim edildiği.
8. 8Eksik işler: sözleşme ve teknik şartnameye göre yapılması gerektiği hâlde yapılmamış her kalem ayrı satırda (ör. takılmamış kapı, eksik dolap, yapılmamış süpürgelik).
9. 9Ayıplı işler: yapılmış ama kusurlu kalemler ayrı satırda (ör. nem izi, çatlak, kapanmayan pencere, eğim yanlışı). Fotoğrafla ve tarih atarak belgele.
10. 10Malzemenin şartnameye uygunluğu: mutfak, banyo, doğrama, kapı ve yer kaplamasında şartnamede yazan marka ve sınıfın kullanılıp kullanılmadığı.
11. 11Belgeler: yapı kullanma izin belgesinin ve enerji kimlik belgesinin bir örneği, cihazların garanti belgeleri ve kullanım kılavuzları.
12. 12Çekince cümlesi: "Gecikme cezası, kira kaybı ve tazminat haklarımı, eksik ve ayıplı işlere ilişkin haklarımı saklı tutuyorum." Bu cümle olmadan imzalama.

Ortak alanların teslimi

Daireni teslim almak, binayı teslim almak demek değil. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 4'e göre temeller ve taşıyıcı sistem, çatı, bina girişi, merdivenler, asansörler, sığınaklar, ortak garajlar, su depoları, kalorifer dairesi, ortak tesisat ve antenler her hâlde ortak yer sayılır. Bunların payı da sana ait; o yüzden ortak alanlar için de ayrı bir tutanak iste ya da daire tutanağına ayrı bir bölüm ekle.

Ortak alanlarda kontrol edilecekler: asansörün çalışıp çalışmadığı, otopark sayısının ve yerlerinin projeye uygunluğu, sığınak ve depoların bitmiş olması, çatı ve teras yalıtımı, bahçe ve çevre düzenlemesi, dış cephe, bina giriş kapısı, ortak sayaçlar ve hidrofor. Komşu malikler de teslim alıyorsa ortak alan tutanağını birlikte imzalamanız sonradan ispatı kolaylaştırır.

Eksik iş, ayıplı daire ve süreler

Eksik iş ile ayıplı iş farklı şeyler. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 25.09.2014 tarihli kararında (2014/1106 E., 2014/5941 K.) eksik işi sözleşmeye göre yapılması gerektiği hâlde tam yapılmayan iş, ayıplı eseri ise kararlaştırılan ya da olması gereken vasıfları taşımayan eser olarak tanımladı. Aynı karara göre eksik iş bedeli ayıp ihbarına bağlı değil; ayıpta ise ihbar şart. Karar eski Borçlar Kanunu dönemine ait; TBK'daki karşılığı md. 474 ve 477.

Ayıplarda yol şu: teslimden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz daireni gözden geçir ve ayıpları uygun sürede müteahhide bildir (TBK md. 474). Gözden geçirmeyi ve bildirimi ihmal edersen daireyi kabul etmiş sayılırsın; sonradan ortaya çıkan (gizli) ayıbı da gecikmeden bildirmen gerekir (TBK md. 477). Yargıtay'ın aynı kararına göre ihbarın yazılı olması zorunlu değil, ama ispat için noter ihtarnamesi ya da iadeli taahhütlü mektup en güvenli yol. Uyuşmazlık çıkacaksa TBK md. 474'e göre bilirkişi incelemesi isteyebilirsin.

Ayıp varsa TBK md. 475'e göre seçimlik hakların: ücretsiz onarım (aşırı masraf gerektirmiyorsa), ayıp oranında bedelden indirim ya da kullanılamayacak ölçüde ayıplıysa sözleşmeden dönme; ayrıca tazminat. Dikkat: aynı maddeye göre eser senin taşınmazının üzerine yapıldıysa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkını kullanamazsın. Kat karşılığında bina senin arsanda olduğu için pratikte onarım ya da indirim öne çıkar.

Gecikme cezası teslimde nasıl korunur?

TBK md. 179'a göre ceza, borcun belirlenen zamanda ifa edilmemesi için kararlaştırıldıysa, alacaklı "hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça" asıl borçla birlikte cezayı da isteyebilir. Yani daireyi geç teslim alırken hiçbir şey söylemezsen gecikme cezasını kaybedebilirsin.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.04.2025 tarihli kararında (2024/2452 E., 2025/1585 K.) çekincenin ifa anında açıkça yapılması gerektiğini söyledi; teslim tutanağına not düşmek, kabulden önce yazılı bildirimde bulunmak ya da çekinceyi gösteren davranış yeterli sayıldı. Dosyada çekince olmadığı için ceza talebinin kabulünü bozdu. En sağlamı ikisini birden yapmak: teslimden önce noterden ihtarname çek, teslim tutanağına da çekince cümlesini yazdır.

Yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu

Binayı denetleyen yapı denetim kuruluşu da ayıptan sorumlu. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun md. 3'e göre yapı denetim kuruluşları, denetçi mimar ve mühendisler, proje müellifleri, laboratuvar görevlileri ve yapı müteahhidi, yapının ruhsat ve eklerine, fen ve sağlık kurallarına aykırı, eksik ya da kusurlu yapılmasından doğan hasardan yapı sahibine karşı kusurları oranında sorumlu. Süre yapı kullanma izninin alındığı tarihten başlıyor: taşıyıcı sistem için on beş yıl, taşıyıcı olmayan kısımlar için iki yıl.

Aynı Kanun md. 2'ye göre yapı denetim kuruluşu, yapının ruhsat eki projelere uygun bittiğine dair idareye rapor vermek ve ruhsata aykırı uygulamayı üç iş günü içinde idareye bildirmekle görevli. Teslimde bu raporun bir örneğini iste; ciddi bir yapısal kusur görürsen bildirimini müteahhidin yanında yapı denetim kuruluşuna da gönder. Dikkat: iskândan sonra izinsiz yapılan esaslı tadilattan doğan hasardan, Kanun md. 3'e göre tadilatı yapan sorumlu.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ya da binanı ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifteki teslim süresini ve metrekarenin net mi brüt mü olduğunu sözleşmeye aynen geçirtirsen teslim günü karşılaştıracağın ölçü de hazır olur. Komisyon yok.

Burada seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teslim, iskân ve gecikme cezası maddelerini noterde yapılacak sözleşmeye yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.