Arsa sahibi müteahhit anlaşmazlığı: ihtar, arabulucu, dava

Önce hangi anlaşmazlık? Sorun ve yol

Anlaşmazlığın türü izleyeceğin yolu belirler. Aşağıdaki tablo en sık beş durumu ve ayrıntının hangi rehberde olduğunu gösteriyor. Bu sayfa hepsine ortak olan adımları anlatıyor: ihtar, delil, arabuluculuk, mahkeme ve süreler.

Dava öncesi: ihtarname, delil tespiti, yazışmalar

İhtarname. Noterlik Kanunu md. 60 ihtarname göndermeyi noterin görevleri arasında sayıyor; md. 106'ya göre ihtarnamede iki tarafın adı ve adresi, ihtarın konusu ve senin imzan bulunur. Metni kendin yazıp götürebilir ya da notere yazdırabilirsin. Ne istediğini (işe devam, eksiklerin giderilmesi, teslim) ve verdiğin süreyi açıkça yaz. TBK md. 117'ye göre borçlu kural olarak alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer; md. 123'e göre karşılıklı sözleşmede temerrüde düşen tarafa uygun bir süre verilir. Sürenin hangi durumda gerekmediği TBK md. 124'te sayılıyor.

Delil tespiti. İnşaatın bugünkü seviyesi, eksik ya da ayıplı işler sonradan değişebilir. HMK md. 400'e göre ileride açacağın davada ileri süreceğin bir vakıayı keşif, bilirkişi incelemesi ya da tanık dinletmeyle önceden tespit ettirebilirsin; delil kaybolabilecekse ya da ileri sürmesi önemli ölçüde zorlaşacaksa hukuki yarar var sayılıyor. Dava açılmadan önce talep, esas davaya bakacak mahkemeye ya da taşınmazın bulunduğu yer sulh mahkemesine dilekçeyle yapılır ve giderler avans olarak ödenir (HMK md. 401, 402). Teslimden sonra ayıplar için TBK md. 474 de her iki tarafa, giderini karşılayarak eseri bilirkişiye inceletme hakkı veriyor.

Yazışmaları sakla. Müteahhitle anlaşmaları ve sözlü sözleri mesaj ya da e-postayla teyit et; şantiye fotoğraflarını tarihli tut. Ödeme yapıyorsan elden değil, açıklamasına ne için ödendiğini yazarak banka üzerinden yap. Davada neyin kararlaştırıldığını bu kayıtlar gösterir.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B, 1 Eylül 2023'ten beri dört tür uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya gitmeyi dava şartı yapıyor: kira ilişkisi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar. Kat karşılığı (arsa payı karşılığı) inşaat sözleşmesi ya da eser sözleşmesi bu listede yok. Yani arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşme uyuşmazlığı için bu madde arabulucuyu zorunlu kılmıyor; isteyerek arabulucuya gitmek ise her zaman mümkün.

Ticari dava istisnası. Türk Ticaret Kanunu md. 5/A, ticari davalardan konusu bir miktar para olan alacak, tazminat, itirazın iptali, menfi tespit ve istirdat davalarında dava öncesi arabuluculuğu dava şartı yapıyor. TTK md. 4'e göre bir davanın ticari sayılması için kural olarak her iki tarafın da ticari işletmesiyle ilgili olması gerekiyor. Arsayı bir şirket ya da tacir olarak verdiysen ve davanda para talebi varsa arabuluculuk şartının doğup doğmadığını dava açmadan önce avukatına sor. Bir binadaki daire maliklerinin kendi aralarındaki Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları ise md. 18/B kapsamında.

Hangi mahkeme, hangi yer, ne kadar süre?

Görev. HMK md. 2'ye göre malvarlığı haklarına ilişkin davalarda, aksine düzenleme yoksa görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, arsa sahibinin müteahhide karşı açtığı nama ifa davasında ilk derece mahkemesinin tüketici mahkemesini görevli görmesini bozdu ve arsa sahibi ile yüklenici arasındaki bu tür davalarda asliye hukuk mahkemesinin görevli olduğunu söyledi (E. 2016/5195, K. 2019/1424, 17.04.2019). Aynı daire başka bir kararında arsa sahibinin Tüketici Kanunu'ndaki tüketici tanımına uymadığını yazdı; ama yükleniciden daire satın alan kişinin davasında tüketici mahkemesinin görevli olacağını belirtti (E. 2016/8672, K. 2019/4467, 24.10.2019). İki taraf da tacirse dava ticari sayılabilir ve TTK md. 5'e göre asliye ticaret mahkemesinde görülür.

Yer. HMK md. 6'ya göre genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri; md. 10'a göre sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yerde de açılabilir. Tapu iptali ve tescil gibi taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili (HMK md. 12).

Zamanaşımı. TBK md. 146'ya göre kanunda aksi yoksa alacaklar on yılda zamanaşımına uğrar. TBK md. 147/6'ya göre eser sözleşmesinden doğan alacaklar beş yılda; ancak müteahhit borcunu ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi yerine getirmediyse beş yıllık süre uygulanmaz. Ayıplı yapı için açılacak davalar, teslimden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılda, müteahhidin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (TBK md. 478). Ayıbı fark ettiğinde gecikmeden bildirmezsen yapıyı kabul etmiş sayılırsın (TBK md. 477). Fesih davasında hangi sürenin uygulanacağı Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Müteahhit arsa sahibine dava açabilir mi?

Evet. Kat karşılığı sözleşmesi iki tarafa da borç yükler: müteahhit binayı yapıp teslim eder, sen de karşılığında payları devredersin. Müteahhit, sözleşmede kararlaştırılan payların devrini (tapu iptali ve tescil), sözleşmede üstlendiğin başka yükümlülüklerin yerine getirilmesini ya da zararının ödenmesini dava yoluyla isteyebilir.

Şartı: önce kendi borcunu yerine getirmiş olmak. TBK md. 97'ye göre karşılıklı sözleşmede ifa isteyen taraf, sonra ifa hakkı yoksa kendi borcunu ifa etmiş ya da ifayı önermiş olmalı. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, müteahhidin arsa sahiplerine karşı açtığı tapu iptali ve tescil davasında "İnşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinden tapu devrini isteyemez" dedi; iskân alınmamış ve kat mülkiyeti kurulmamış dosyada davayı kısmen kabul eden kararı bozdu (E. 2016/4293, K. 2019/1116, 20.03.2019). 14. Hukuk Dairesi de yükleniciden daire satın alanların davasında, yüklenicinin eseri yapıp teslim etme ve iskân gibi borçlarını yerine getirip getirmediğinin araştırılmasını istedi; arsa sahibi TBK md. 97'den yararlanabiliyor (E. 2016/8554, K. 2019/2939, 01.04.2019).

Pratikte: müteahhit sana ihtarname gönderdiyse süreyi kaçırma; sözleşmeye göre inşaatın hangi seviyede olduğunu ve senden neyin hangi aşamada istenebileceğini avukatına okut. Payları sözleşmedeki takvimden önce devretme.

Müteahhit ek para isterse

Sözleşmede arsa sahibinin hiçbir ödeme yapmayacağı yazıyorsa, müteahhidin maliyet arttı diye tek taraflı ek para istemesine dayanak yok; ödemeyi kabul etmediğini yazılı bildir. TBK md. 480 götürü bedelde, eser öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile yüklenicinin bedel artışı isteyemeyeceğini; ama başlangıçta öngörülemeyen durumlar işi engeller ya da son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama isteyebileceğini düzenliyor. TBK md. 138 de olağanüstü durumlarda aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama yolunu açıyor.

Bu hükümlerin bir kat karşılığı sözleşmesine nasıl uygulanacağı sözleşmenin metnine ve somut olaya bağlı; uyarlamaya da taraflar değil hâkim karar verir. Ek ödeme ya da pay değişikliğini kabul edeceksen bunu da noterde düzenleme şeklinde yap: Yargıtay'ın resmî sözleşmeye sonradan eklenen adi yazılı ek sözleşmeyi geçersiz saydığı karar Müteahhitle yapılan adi sözleşme rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Anlaşmazlıkların çoğu, sözleşmede ölçülebilir bir teslim süresi, teminat ve daire listesi olmamasından büyüyor. Sözleşmen sona erdiyse ya da baştan yeni teklif almak istiyorsan arsanı Yeni Bina'ya ücretsiz yazıyorsun; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; rakamları ve daire listesini noterde yapılacak sözleşmeye aynen yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir; dava ya da fesih kararından önce bir avukata danış.