Arsamı müteahhide vermek istiyorum: 7 adımda kat karşılığı

Kısaca süreç

1. 1Tapu kaydını al: maliklerin tamamı, hisseler, ipotek ya da şerh var mı. Hisseli arsada bütün paydaşlar sözleşmeye katılmalı ya da noterden vekalet vermeli.
2. 2İmar durumu belgesini belediyeden al. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55'e göre belediye belgeyi başvurudan itibaren en geç iki iş gününde veriyor; emsal, kat adedi ve çekme mesafeleri bu belgede yazar.
3. 3Kaç daire düşebileceğini hesapla: arsa alanı × emsal inşaat hakkını, bölgedeki yeni daire fiyatı ile inşaat maliyeti arasındaki fark da senin payını belirler.
4. 4En az üç müteahhitten aynı bilgilerle yazılı teklif topla: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, kira yardımı, teminat.
5. 5Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesini e-Devlet'te kontrol et ve bitmiş işlerini yerinde gör.
6. 6Seçtiğin teklifi noterde düzenleme şeklinde sözleşmeye bağla ve tapuya şerh ettir; imzadan önce bir avukata okut.
7. 7İnşaatı ve teslimi takip et: teslimi yapı kullanma iznine bağla, teslim alırken cezai şart hakkını saklı tuttuğunu yazılı belirt.

Arsayı müteahhide verme şartları: hangi arsa ilgi görür?

Kanunda "şu arsa kat karşılığına verilir" diye bir şart yok; belirleyici olan müteahhidin hesabı. Müteahhit, yapacağı binadan kendi payına düşen daireleri satarak inşaat maliyetini ve kârını karşılar. Bu yüzden ilgi gören arsada üç şey bir arada olur: imarı belli ve yapılaşmaya açık bir parsel, yeterli emsal, inşaat maliyetinin belirgin biçimde üstünde satış fiyatı.

Maliyet tarafında herkesin bakabileceği resmî ölçü, Bakanlığın yapı yaklaşık birim maliyetleri: 2026'da üç kattan yüksek ve 21,50 m'ye kadar konutta 21.050 TL/m² (KDV hariç, yüzde 15 genel gider ve yüzde 10 yüklenici kârı dahil). Satış tarafında il ortalaması için TCMB'nin konut birim fiyatlarına bakabilirsin; il il karşılaştırma İnşaat maliyeti 2026 rehberinde.

Tapu sorunu çözülmemiş (tahsis, kaçak yapı, çözülmemiş hisse) ya da imar planı askıda olan arsada müteahhit ya teklif vermez ya da riski payından düşer. Bu işleri teklif toplamadan önce netleştirmek seni pazarlıkta güçlü kılar.

Kaç daire alırım? Hesabın mantığı

Basit bir örnek (rakamlar varsayımsal): 500 m² arsa, emsal 1,50 ise emsale giren inşaat alanı 750 m². Bunun üstüne merdiven, ortak alan ve otopark gibi emsal dışı alanlar inşa edilir ve maliyetlenir. Satılabilir daire alanı, bölgedeki yeni daire fiyatıyla çarpılınca projenin değeri çıkar; maliyet ve müteahhidin kârı düşülünce kalan değer senin payındır.

Bu yüzden aynı arsa iki farklı bölgede çok farklı pay getirir: satış fiyatı maliyete göre yüksekse sana daha çok daire kalır. Kendi rakamlarınla denemek için kat karşılığı hesaplayıcısında ilini seç; il ortalaması yerine kendi mahallendeki yeni daire fiyatını yazabilirsin. Sonuç bir pazarlık başlangıcıdır; kesin rakamı teklifler gösterir.

Teklif toplarken nelere dikkat etmeli?

Teklifleri karşılaştırılabilir iste: hepsi aynı imar durumu belgesine dayansın ve sana kalacak dairelerin sayısını, net ya da brüt metrekaresini (hangisi olduğu yazılı), kat ve cephesini, teslim süresini ve süre hangi tarihten başlıyor, kira yardımı ve teminatı ayrı ayrı göstersin. Yalnız "yüzde 50" gibi bir oran teklif sayılmaz; hangi dairenin sana düştüğü yazmıyorsa sonradan tartışma çıkar.

Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasını iste ve e-Devlet'teki Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol et. Yönetmeliğe göre bu numara yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım sözleşmesinde kullanılmak zorunda ve başkası adına kullanılamaz.

Ön protokol imzalayıp bağlanma. Türk Borçlar Kanunu md. 29'a göre ön sözleşme, ileride kurulacak sözleşmenin şekline tabi; noterde resmî şekilde yapılmayan ön protokol geçersiz kalır. Bağlanacaksan doğrudan asıl sözleşmeyi noterde yap.

Sözleşme ve teslim

Kat karşılığı sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; kendi yazdığın metnin imzasını noterde onaylatmak yetmez (Türk Medeni Kanunu md. 706, Türk Borçlar Kanunu md. 237). Sözleşmeyi tapuya şerh ettirirsen (TMK md. 1009) sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürebilirsin.

Müteahhide düşen payların tapusunu tek seferde değil, inşaatın aşamalarına bağlayarak devret; teminatı tutarıyla yaz; teslimi yapı kullanma iznine bağla. Gecikme cezası ile kira kaybını ayrı maddeler olarak yaz ve teslim alırken cezayı saklı tuttuğunu yazılı belirt: TBK md. 179'a göre ifayı çekincesiz kabul edersen cezayı isteme hakkın düşer.

Bütün maddeleri tek tek işaretleyebileceğin 24 maddelik liste Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Burada seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teklifteki rakamları noterde yapılacak sözleşmeye aynen geçirmesini müteahhitten iste. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.