Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kontrol listesi (24 madde)

Bu liste nasıl kullanılır?

Aşağıdaki maddeler, müteahhidin getirdiği sözleşme taslağını okurken tek tek işaretleyebileceğin bir kontrol listesi. Her maddenin yanında dayandığı kanun maddesi ya da Yargıtay kararı var; kanun alıntıları mevzuat.gov.tr'deki güncel metinlerden. Bir madde taslakta yoksa ya da belirsizse, imzadan önce yazdırman gereken yer orası.

Sözleşmenin genel mantığını (noter şekli, paylaşım, kentsel dönüşümdeki kanuni güvenceler) Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat etmeli rehberinde anlattık; bu sayfa onu madde madde uygulamaya döküyor. Liste genel bilgidir, avukat incelemesinin yerine geçmez.

İmzadan önce: belgeler ve taraflar

1. 1Tapu kaydını güncel olarak al ve bütün maliklerin adını yaz. Arsa hisseliyse bütün paydaşlar sözleşmeye katılmalı ya da noterden vekalet vermeli; eksik paydaş sözleşmeyi tartışmalı hâle getirir.
2. 2İmar durumu belgesini sözleşmeye ek yap. Daire sayısı ve metrekareler bu belgedeki emsal, kat adedi ve çekme mesafelerine göre hesaplanıyor; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 55'e göre belediye belgeyi başvurudan itibaren en geç iki iş gününde veriyor.
3. 3Müteahhidin yapı müteahhitliği yetki belgesi numarasını sözleşmeye yazdır. Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik md. 5'e göre bu numaranın yapı ruhsatında, yapı kullanma izin belgesinde ve yapım işleri sözleşmelerinde kullanılması zorunlu; numara başkası adına kullanılamaz, devredilemez. e-Devlet'te Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının Müteahhit Bilgileri Sorgulama hizmetinden kontrol et.
4. 4"Ön protokol" imzalama. Türk Borçlar Kanunu md. 29'a göre ön sözleşmenin geçerliliği ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlı; kat karşılığında bu, ön protokolün de noterde resmî şekilde yapılmadıkça geçersiz olması demek. Bağlayıcı bir şey imzalayacaksan doğrudan asıl sözleşmeyi noterde yap.

Şekil: noter ve tapu şerhi

5. 5Sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılsın; kendi yazdığın metnin imzasını noterde onaylatmak yetmez. Türk Medeni Kanunu md. 706: "Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır." Kat karşılığında sen arsa payını devrettiğin için bu kural uygulanıyor (TBK md. 237 ve Tapu Kanunu md. 26 ile birlikte).
6. 6Sözleşmeyi tapuya şerh ettir. TMK md. 1009'a göre arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan haklar tapu kütüğüne şerh edilebiliyor ve şerh verilince taşınmaz üzerinde sonradan hak kazananlara karşı ileri sürülebiliyor; Tapu Kanunu md. 26'ya göre noterde düzenlenen sözleşme taraflardan biri isterse şerh ediliyor. Aynı madde, şerhten itibaren beş yıl içinde işlem yapılmazsa şerhin re'sen silineceğini söylüyor; inşaat uzarsa şerhin durumunu noterine ya da avukatına sor.

Paylaşım, proje ve teknik şartname

7. 7Sana kalacak daireleri numarasıyla listele: blok, kat, cephe ve metrekare. Oranı yalnız yüzde olarak yazmak yetmez; hangi dairenin kime düştüğü sonradan en çok tartışılan konu.
8. 8Metrekarenin net mi brüt mü olduğunu yaz. Aynı daire net ve brüt ölçüde farklı görünür; iki teklifi karşılaştırırken de aynı ölçüyü kullan.
9. 9Toplam inşaat alanını ve emsale giren alanı ayrı ayrı yazdır. Yönetmelik bazı alanları emsal hesabına katmıyor; bu yüzden toplam inşaat alanı emsale giren alandan büyük çıkabilir.
10. 10İmar planı değişir ya da projede fazladan bağımsız bölüm çıkarsa bunların nasıl paylaşılacağını yaz. Konuyu Kat karşılığında daire paylaşımı rehberinde ayrıntılı anlattık.
11. 11Teknik şartnameyi sözleşmeye ek yap: dış cephe ve ısı yalıtımı, pencere doğraması, mutfak ve banyo malzemesi, kapılar, asansör, otopark, ortak alanlar. Marka ya da sınıf yazılmayan her kalem en ucuz seçenekle doldurulabilir; "birinci sınıf malzeme" gibi ölçülemeyen ifadeler yerine marka, model ya da standart yaz.

Süre, gecikme cezası ve kira kaybı

12. 12Teslim süresinin hangi tarihten başladığını (sözleşme, yıkım ya da ruhsat tarihi) ve teslimin ne sayılacağını yaz. Teslimi yapı kullanma iznine (iskân) bağla: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 64'e göre kullanma izni alınmayan yapılar elektrik, su, kanalizasyon ve haberleşme hizmetlerinden yararlanamıyor. Kanunda teslimi iskâna bağlayan ayrı bir hüküm yok; bu bir sözleşme şartı, o yüzden açıkça yazılmalı. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi de 2019 tarihli bir kararında sözleşmedeki iskân koşulunu yüklenicinin ayrıca yerine getirmesi gereken borçlarından saydı.
13. 13Gecikme cezasını (cezai şart) aylık tutar olarak yaz. TBK md. 182'ye göre taraflar cezanın miktarını serbestçe belirliyor, ama hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indiriyor; gerçekçi bir tutar daha sağlam.
14. 14Kira kaybını (gecikme tazminatı) cezadan ayrı bir madde olarak yaz. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015 tarihli kararında, sözleşmede cezai şart başlığı altında yazılmış olsa bile mahrum kalınan kira gelirini gecikme tazminatı saydı ve ceza gibi indirilemeyeceğine karar verdi.
15. 15Teslim alırken gecikme cezasını saklı tuttuğunu yazılı belirt. TBK md. 179'a göre alacaklı ifayı "çekincesiz" kabul ederse cezayı isteme hakkı düşüyor. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 21.04.2025 tarihli kararında (2024/2452 E., 2025/1585 K.) teslimde çekince konmadığı için cezai şart talebinin kabul edilmesini bozdu. Teslim tutanağına ya da notere "gecikme cezası ve tazminat haklarımı saklı tutuyorum" diye yazdır.
16. 16İşe başlanmaz ya da iş sürüncemede kalırsa ne olacağını yaz. TBK md. 473'e göre yüklenici işe zamanında başlamaz ya da işi geciktirirse ve işi zamanında bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebiliyor. Sözleşmede somut bir tarih (ör. ruhsattan sonra kaç ay içinde temel) yazmak bunu ispatlamayı kolaylaştırır.

Güvenceler: teminat, tapu devri, satış ve kira yardımı

17. 17Teminatı tutarıyla yaz (banka teminat mektubu gibi) ve hangi aşamada iade edileceğini belirt. Kentsel dönüşümde 6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği ayrıca müteahhitten ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 6'sı kadar teminat istiyor; bu, sözleşmedeki teminatın yerine geçmez.
18. 18Müteahhide düşen payların tapusunu tek seferde değil, kaba inşaat, çatı, iskân gibi aşamalara bağlayarak kademeli devret. İş yarım kalırsa elinde tapu kalır.
19. 19Müteahhidin kendi payındaki daireleri hangi aşamadan sonra satabileceğini yaz. Tapusu henüz müteahhide geçmemiş daireyi "satmak" hukuken alacağın devri sayılıyor (TBK md. 183); bu devir yazılı yapılmalı (TBK md. 184). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2023 tarihli kararında, yüklenici edimini yerine getirmeden hakkını devrederse alıcının arsa sahibini tapu devrine zorlayamayacağını söyledi. Yine de erken satılan daireler sonradan anlaşmazlık çıkarabilir; satışı inşaat aşamasına bağlamak seni korur.
20. 20Kira yardımının aylık tutarını, kaç ay ödeneceğini, ödeme gününü ve teslim gecikirse devam edip etmeyeceğini yaz.

İnşaat sırasında ve teslimden sonra

21. 21Yapı denetimini müteahhide bırakma. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'a göre yapı sahibi, yapım için anlaştığı müteahhidi yapı denetim sözleşmesi için vekil tayin edemiyor. Sözleşmeye esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda denetim kuruluşunu yapı sahibi seçiyor, daha büyüklerde Bakanlık elektronik ortamda belirliyor. Hizmet bedeli yapı sahibince il muhasebe birimindeki emanet hesabına yatırılıyor; kat karşılığında bedeli müteahhit ödese de fatura ruhsat sahibi arsa sahibi adına düzenleniyor (KDV Genel Uygulama Tebliği). Bedeli kimin ödeyeceğini sözleşmeye yaz.
22. 22Teslimden sonra daireni gözden geçir ve ayıpları uygun süre içinde yazılı bildir (TBK md. 474). Ayıp varsa ücretsiz onarım, bedelden indirim ya da koşulları varsa sözleşmeden dönme seçeneklerin var (TBK md. 475). Sonradan ortaya çıkan ayıbı gecikmeden bildir; bildirmezsen eseri kabul etmiş sayılırsın (TBK md. 477).
23. 23Ayıp için dava süresini bil: TBK md. 478'e göre taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl. Teslim tarihini belgeleyen tutanağı sakla.
24. 24Vergiyi önceden konuş. Gelir İdaresinin KDV Genel Uygulama Tebliği'ne göre kat karşılığında iki ayrı teslim var: arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi ve müteahhidin arsa sahibine daire teslimi. Arsa sahibi bu işi arızi olarak yapıyorsa arsa payı tesliminde KDV uygulanmıyor; müteahhidin sana daire teslimi ise KDV'ye tabi ve vergiyi doğuran olay bu teslim. Hangi vergi ve harcı kimin üstleneceğini sözleşmeye yazdır, kendi durumun için bir mali müşavire danış.

Son kontrol

İmzadan önce sözleşmeyi bir avukata okut; özellikle teslim, ceza, teminat ve fesih maddelerini. Teklif aşamasında müteahhitlerin yazdığı malik payı, daire sayısı ve metrekare, teslim süresi, kira yardımı ve teminatın sözleşmeye aynen geçtiğini satır satır karşılaştır.

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa, karar çoğunluğu, müteahhidin satış sınırı ve fesih hakkı gibi kanuni kurallar ayrıca uygulanıyor; bunları Kat karşılığı sözleşmesinde nelere dikkat etmeli ve Kentsel dönüşümde karar çoğunluğu rehberlerinde anlattık.