Yıkım ruhsatı nasıl alınır? Gerekli evraklar ve kaç günde çıkar

Yıkım ruhsatı nedir, yıkımı kim yapar?

Yapı ruhsatına tabi bir binayı yıkmak için önce yıkım ruhsatı alman gerekiyor. Kuralı 1 Temmuz 2022'de yürürlüğe giren Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik koyuyor (RG 13.10.2021, sayı 31627). Yönetmeliğin 5. maddesine göre ruhsatı "ilgili idare" düzenler: belediye sınırları ve mücavir alanda belediye, bunların dışında il özel idaresi.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde ayrı bir yıkım ruhsatı maddesi yok; başvuru, belgeler ve süreler bu yönetmelikte. Bazı yıkımlar yönetmeliğin dışında kalıyor (md. 2): 6306 sayılı Kanun'un 6/A maddesine göre idarenin re'sen yaptığı yıkımlar, belediyenin İmar Kanunu kapsamında kendisinin yaptığı yıkımlar ve tescilli kültür varlıkları.

Bina, yapı müteahhitliği yetki belgesi olan ve uygun sınıfta yeterliği bulunan bir müteahhidin sorumluluğunda yıkılmak zorunda; şantiyede şantiye şefi bulunur (md. 5/4-5). Yetki belgesini nasıl kontrol edeceğin Müteahhit yetki belgesi sorgulama rehberinde.

Fenni mesuliyeti inşaat mühendisi üstlenir. Bugün yürürlükteki metne göre bina yüksekliği 21,50 metreden az binalarda fenni mesul aranmıyor; patlayıcıyla yapılan yıkımlarda ve ikiden fazla bodrum katı olan binalarda her durumda zorunlu (md. 5/3). 2026 değişikliği bu eşiği 18,50 metreye indiriyor ve bitişik nizam gibi riskli durumlarda belediyenin daha alçak binada da fenni mesul isteyebilmesini öngörüyor; bu da 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe giriyor.

Yönetmelik 12 Ağustos 2026'da değişti (RG sayı 33338). Değişikliğin büyük kısmı 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe giriyor; aşağıda hangi kuralın bugün, hangisinin 2027'de geçerli olduğunu ayrıca belirttik.

Yıkım ruhsatı için gerekli evraklar

1. 1Tapu. Başvuruyu yapı sahipleri ya da kanuni vekilleri yapar (md. 7/2).
2. 2Parseldeki maliklerin tamamının muvafakati. İstisna: belediyenin tehlikeli yapı (İmar Kanunu md. 39) gibi kanuni yetkiyle istediği yıkımlar. Riskli yapıda kural farklı, aşağıda.
3. 3Yıkımı yapacak müteahhit ve fenni mesulle ayrı ayrı yapılmış sözleşmeler; müteahhidin müellif ve şantiye şefiyle yaptığı iş sözleşmeleri.
4. 4Yıkım planı: hangi yöntemle yıkılacağı, komşu binalar, altyapı ve trafik için alınacak önlemler. Planı müteahhit, müellif denilen inşaat mühendisine hazırlatır; atık yönetim planı ve toz önlemleri plana eklenir. Binanın mimari ya da statik projesi varsa eklenir, yoksa röleve çıkarılır (md. 6).
5. 5Binada oturulmadığını ya da binanın boşaltıldığını gösteren, belediyenin düzenlediği belge.
6. 6Elektrik, su, doğal gaz ve telefon gibi hizmetlerin kapatıldığını gösteren, ilgili kuruluşlardan alınmış belgeler. Yani abonelikleri ruhsattan önce kapattırman gerekiyor.
7. 7Müellif, müteahhit, fenni mesul ve şantiye şefinin Ek-4'teki formlara göre taahhütnameleri (md. 7/4). Kültür ya da tabiat varlığına yakın binada ruhsattan önce koruma kurulunun uygun görüşü de alınır (md. 5/8).

Yıkım ruhsatı kaç günde çıkar, yıkıma nasıl başlanır?

Yönetmeliğin 7/5 maddesine göre belediye yıkım planını inceler; eksik ya da yanlış yoksa ruhsatı başvuru tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde düzenler. Eksik varsa bunu 10 gün içinde sana yazıyla bildirir; eksiği tamamlayıp yeniden başvurduğunda ruhsat en geç 5 gün içinde verilir.

Ruhsatı aldıktan sonra yıkıma bir ay içinde başlanmalı ve iş, bu bir ay dahil üç ay içinde bitmeli. Bitmezse ruhsat hükümsüz sayılır ve yeniden ruhsat almak gerekir (md. 7/8). 2026 değişikliğiyle bitişik nizam, yüksek yapı ya da mücbir sebep gibi hâllerde süre müteahhidin talebiyle bir kez üç aya kadar uzatılabilecek; bu hüküm 12 Ağustos 2027'de yürürlüğe giriyor.

Küçük binalarda iş daha basit: bodrum dışında en çok bir katlı, 6 metreyi ve 250 m² inşaat alanını geçmeyen müstakil ya da ayrık nizam binalarda yıkım planı istenmez (md. 7/9).

Asbest: yıkıma başlamadan önce binada asbestli malzeme olup olmadığına dair envanter çalışması zorunlu. Numuneyi Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığının yetkilendirdiği bir laboratuvar analiz eder; asbestli ve diğer tehlikeli malzemeler sökülüp ayrı toplanmadan ve seçici yıkım yapılmadan ana yıkıma geçilemez (md. 5/7, 15, 16).

Müteahhit yıkıma başlamadan ve işi bitirmeden en az yedi gün önce fenni mesulü, belediyeyi ve mülki amirliği bilgilendirir; belediye de en az üç gün önce komşu parsellerdeki binalara duyuru yapar (md. 7/11, 9/4).

Riskli yapıda ve eski, tehlikeli evde yıkım

Binan 6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı olarak tespit edildiyse kural farklı: Uygulama Yönetmeliği md. 8/3-b'ye göre yıkım ruhsatı, maliklerden birinin başvurusu ve binanın boşaltılıp elektrik, su ve doğal gazının kapatıldığını gösteren belgelerle, diğer maliklerin onayı aranmadan altı iş günü içinde düzenleniyor. Sürecin geri kalanı Kentsel dönüşüm süreci adım adım rehberinde.

"Eski evime yıkım kararı nasıl alınır?" sorusunun iki cevabı var. Evi sen yıkmak istiyorsan ayrıca bir karar gerekmez; yukarıdaki belgelerle yıkım ruhsatı alırsın. Bina depreme karşı riskli olabilir diye düşünüyorsan önce riskli yapı tespiti yaptırırsın; ayrıntısı Riskli yapı sorgulama rehberinde.

Belediyenin "yıkım kararı" ise başka bir şey: İmar Kanunu md. 39'a göre bir kısmı ya da tamamı yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilikçe tespit edilen yapının sahibine üç gün içinde tebligat yapılır. Sahibi, 30 günü geçmemek üzere verilen sürede tehlikeyi gidermezse yıkımı idare yapar ve masrafı yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibinden alır.

Kat karşılığında yıkımı kim yapar, masrafı kim öder?

Kanunda ya da yönetmelikte "kat karşılığında yıkım masrafı müteahhide aittir" diye bir kural yok; bu, aranızdaki sözleşmeye bağlı. Yönetmelik yalnız yıkımın yetki belgeli bir müteahhidin sorumluluğunda yapılmasını ve yıkım planının müteahhit tarafından hazırlatılmasını istiyor. Ruhsatta yapı sahibinin de imzası zorunlu (md. 7/6). Yapı sahibi olarak elindeki bilgi ve belgeleri müellife vermek de senin yükümlülüğün (md. 6/3).

Bu yüzden sözleşmeye şunları açıkça yaz: yıkım ruhsatını kim alacak, yıkımı, asbest sökümünü ve moloz taşımayı kim yapıp ödeyecek, abonelikleri kim kapatacak, teslim süresi yıkım tarihinden mi ruhsat tarihinden mi başlıyor. Örnek maddeler Kat karşılığı inşaat sözleşmesi örneği rehberinde. Yıkım maliyeti için kaynağa dayanan genel bir rakam bulamadık; tutarı müteahhitten yazılı iste.

Yıkımdan sonra: tapuda cins değişikliği ve ruhsatı takip etmek

Bina yıkılınca tapudaki "kargir ev", "apartman" gibi cins artık doğru değil; taşınmaz arsa olarak kaydedilmeli. Yönetmeliğin 10. maddesine göre belediye, yıkımdan sonra en geç 30 gün içinde Yanan ve Yıkılan Yapılar Formunu düzenliyor ve bir örneğini cins değişikliğinde kullanılmak üzere tapu müdürlüğüne gönderiyor. Binanın ulusal adres veri tabanındaki bina kodu da sistemden düşülüyor. Cins değişikliği başvurusu ve harç için ilgili tapu müdürlüğüne sor.

"Yıkım ruhsatı sorgulama" için yönetmelik ortak bir çevrimiçi ekran düzenlemiyor; ruhsatı belediye Form 1'e göre düzenliyor. Ruhsatta senin, müteahhidin, fenni mesulün, müellifin ve şantiye şefinin imzası olmak zorunda (md. 7/6); bir örneğini iste. Başlangıç ve bitiş günlerinde belediyenin yaptığı kontroller ve atık bilgileri de ruhsatın ilgili kısmına işleniyor (md. 7/10-11). Başvurunun durumunu belediyenin imar müdürlüğünden öğrenirsin.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Binanı ya da arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, konum, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Teklifi verirken yıkımı ve yıkım ruhsatını kimin üstleneceğini müteahhide sor ve noterdeki sözleşmeye yazdır. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.