Kentsel dönüşüm süreci adım adım: tespitten yeni binaya

1. Riskli yapı tespiti

Süreç, binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlıyor. Tespiti Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlar yapıyor; başvuruyu genel olarak malikler yapıyor, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı da başvurabiliyor. Tek bir malikin başvurusu yeterli.

2. Tapuya şerh ve itiraz

Rapor idare tarafından onaylanınca tapu kütüğüne "riskli yapı" şerhi işleniyor ve malikler e-Devlet üzerinden bilgilendiriliyor. Hukuk kaynaklarına göre tespit muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor ve ilanın son gününden itibaren 15 günlük itiraz süresi başlıyor.

3. Malik kararı

Yeniden yapım, kat karşılığı ve müteahhit seçimi gibi kararlar malikler toplantısında alınıyor. 2023'teki değişiklikle bu kararlar için hisseleri oranında salt çoğunluk yeterli; eski tarihli yazılarda hâlâ üçte iki geçebiliyor. Ayrıntısı karar çoğunluğu rehberinde.

Anlaşmayan maliklerin payları için satış süreci işliyor: açık artırmaya önce anlaşan paydaşlar katılabiliyor ve pay rayiç değerden düşük olmamak üzere satılıyor.

4. Müteahhit seçimi ve sözleşme

Bu adımda birden fazla müteahhitten aynı formda teklif almak pazarlık gücünü artırır: malik payı, daire sayısı ve m², teslim süresi, kira yardımı ve teminat yan yana görülür. yenibina tam olarak bu adım için var.

Seçilen teklif noterde düzenleme şeklinde bir kat karşılığı sözleşmesine dönüşmeli. Neye dikkat edileceği sözleşme rehberinde.

5. Tahliye ve yıkım

6306 sayılı Kanun'un 7471 sayılı Kanun'la (Kasım 2023) değişen 5. maddesi ve Uygulama Yönetmeliğinin 8. maddesine göre riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre veriliyor; yıktırılmazsa idari süreç devreye giriyor. Tahliyeden sonra devletin kira yardımına başvurulabiliyor; kira yardımı rehberinde güncel tutarlar var.

Eski tarihli yazılarda 60 gün geçebiliyor; güncel metin 90 günü üst sınır olarak koyuyor. Sana verilen süre, idarenin tebligatında yazılı olandır.

Yönetmeliğe göre yıkım ruhsatı, binanın tahliye edildiğini ve elektrik, su ve doğal gazın kapatıldığını gösteren belgelerle maliklerden birinin başvurusu üzerine, diğer maliklerin onayı aranmaksızın altı iş günü içinde düzenleniyor. Verilen sürede yıktırılmayan binalarda elektrik, su ve doğal gaz kesilebiliyor; tahliye ve yıkımı idare yapıp masrafı hisseleri oranında maliklerden alıyor.

6. Ruhsat, inşaat ve teslim

Müteahhit yapı ruhsatını alıp inşaata başlıyor. Teslim süresinin hangi tarihten başladığı (ruhsat mı, yıkım mı) sözleşmede yazılı olmalı. İskân alındıktan sonra yeni bağımsız bölümlerin tapuları maliklere ve müteahhide paylaştırılıyor.

Süreler ve uygulama ile ilçeye göre değişebiliyor; kesin bilgi için il müdürlüğüne ya da bir avukata danış.