Kentsel dönüşümde müteahhide para verilir mi? Ek ödeme ve fark

Kat karşılığında malik müteahhide para öder mi?

Türk Borçlar Kanunu md. 470'e göre eser sözleşmesinde yüklenici bir eser meydana getirir, iş sahibi de karşılığında bir bedel öder. Kat karşılığında bu bedel çoğu zaman para değil, müteahhide devrettiğin arsa payıdır. Müteahhit inşaat maliyetini ve kârını, kendi payına düşen daireleri satarak karşılar. Bu yüzden imarı ve satış fiyatı yeterli bir binada malikten para istenmeden de anlaşma yapılabilir.

Öte yandan kanunda "malik hiçbir zaman para ödemez" diye bir hüküm yok. TBK md. 26'ya göre taraflar sözleşmenin içeriğini kanunun sınırları içinde özgürce belirliyor; yani para ödenip ödenmeyeceğini sözleşme belirler. Milli Gazete'nin 23 Ekim 2026 haberinde gayrimenkul uzmanı Şenay Araç, müteahhitlerin bazı dönüşüm projelerinde ev sahiplerinden ek ödeme istediğini, tutarı binanın konumu, arsa büyüklüğü, kat sayısı ve mevcut imar haklarının belirlediğini, kimi projelerde ise metrekare değişiklikleriyle dönüşümün ek ücretsiz yapılabildiğini anlatıyor.

Kısacası soru "para verilir mi" değil, "bu binada neden para isteniyor ve karşılığında ne alıyorum" olmalı. Bunu görmenin yolu, aynı bina için birkaç müteahhitten aynı bilgilerle teklif almak: biri ek ödeme isterken öteki istemiyorsa, farkın nereden geldiğini sorabilirsin.

Hangi durumlarda ek ödeme ya da fark istenir? Şerefiye ne demek?

1. 1İmar hakkı ya da satış fiyatı yetmiyorsa: yeni binada yapılabilecek alan, mevcut dairelerin metrekaresini korumaya ve müteahhidin maliyetini çıkarmaya yetmiyorsa müteahhit ya daireleri küçültür ya da malikten para ister. Arsana kaç daire düşeceğinin hesabı Arsaya kaç daire çıkar rehberinde.
2. 2Eskisinden büyük daire istiyorsan: mevcut metrekarenin üstündeki alanın bedeli sözleşmeye bağlı; ne kadar ödeneceği, metrekarenin net mi brüt mü olduğu yazılmalı. FFK Partner Hukuk'un 20 maddelik listesine göre yalnız toplam metrekare yazmak uyuşmazlığı önlemiyor; net ve brüt alan ayrı yazılmalı.
3. 3Malikler arası değer farkı (denkleştirme bedeli): yeni daireler kat, cephe ve metrekare bakımından eşit değilse, daha değerli daireyi alan fark öder. Yeminli mali müşavir Ali Çakmakcı'nın Alomaliye'deki yazısına göre arsa sahipleri sözleşmeye göre müteahhide "denkleştirme bedeli" adıyla nakit ödeyebiliyor. FFK Partner Hukuk, kimin ne kadar fark ödeyeceğinin ya da alacağının net yazılmasını öneriyor.
4. 4Şerefiye: Av. Fatma Öztürk'ün Hukukçular Evi'ndeki yazısına (20.08.2026) göre şerefiye, bağımsız bölümler arasındaki değer farkı; kat, cephe, manzara, gürültü, giriş konumu ve ıslak hacim düzeni bu farkı oluşturuyor. "Şerefiye farkı" dendiğinde, aynı metrekaredeki iki daire arasındaki bu değer farkının para ya da metrekareyle denkleştirilmesi kastediliyor. Şerefiye tablosu ve kura Kat karşılığı daire paylaşımı rehberinde.
5. 5Projeyi belediye, TOKİ ya da Bakanlık yürütüyorsa: 6306 Uygulama Yönetmeliği md. 13/2'ye göre eski taşınmazının tespit edilen değeri, sana verilecek konutun yapım maliyetinden ya da rayiç değerinden düşülüyor; borçlu çıkarsan bu tutarı ilgili kurumun belirleyeceği esaslarla taksitle ödeyebiliyorsun. Bu durumda karşın özel bir müteahhit değil, kurum.
6. 6Kat karşılığı değil, inşaatı malikler yaptırıyorsa: Yarısı Bizden'in bina bazlı modelini anlatan SMMM Aliekber Kartal'ın Alomaliye yazısına (16.05.2026) göre destek dışında kalan inşaat bedeli maliklerce yükleniciye ödeniyor. Bu modelde para ödemek işin doğası; önemli olan bedelin ve takvimin yazılı olması.

Kentsel dönüşümde müteahhide ödeme nasıl yapılır?

Tutarı sözleşmeye yazdır. Kat karşılığı sözleşme taşınmaz devri içerdiği için resmî şekilde, noterde yapılmalı (TBK md. 237). Ek ödeme bu sözleşmenin parçası: tutar, hangi daire ya da metrekare için ödendiği, takvim ve gecikirse ne olacağı aynı metinde yer almalı. FFK Partner Hukuk'a göre sözleşmede sonradan maliklerden ek ödeme istenip istenemeyeceği de açıkça düzenlenmeli; ruhsat, tapu, iskân, vergi ve harç masraflarını kimin ödeyeceği belirsiz bırakılmamalı.

Tutarı sabit yaz. TBK md. 480'e göre bedel götürü belirlendiyse yüklenici, iş öngörülenden fazla emek ve masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez; yalnız öngörülemeyen durumlar işi son derece güçleştirirse hâkimden uyarlama isteyebilir. TBK md. 482'ye göre ise yaklaşık belirlenen bedel iş sahibinin kusuru olmadan aşırı ölçüde aşılırsa iş sahibinin dönme ve indirim hakları var. Bu kuralların kat karşılığındaki ek ödemeye nasıl uygulanacağı sözleşmenin yazımına bağlı; uygulamada farklı görüş olabileceği için "kesin ve sabit tutar, fiyat farkı yok" ifadesini avukatına yazdır.

Peşin değil, iş ilerledikçe öde. TBK md. 479'a göre iş sahibinin bedel borcu kural olarak eserin teslimi anında muaccel oluyor; daha erken ödeme ancak sözleşmeyle kararlaştırılırsa söz konusu. Aşamalı ödemeye örnek olarak Yarısı Bizden'deki uygulama gösterilebilir: Milliyet'e ve Alomaliye'ye göre bina bazlı modelde müteahhide ödeme dört aşamada yapılıyor; işe başlanınca yüzde 30, taşıyıcı sistem bitince yüzde 30, sıva aşamasında yüzde 30, yapı kullanma izni alınınca kalan yüzde 10. Kendi sözleşmende de son taksiti iskâna ve teslim tutanağına bağlayabilirsin.

Bankadan, açıklamalı öde. Her ödemeyi sözleşmenin tarih ve yevmiye numarasını yazarak müteahhidin şirket hesabına havale ya da EFT ile yap. Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 200'e göre belli bir tutarı aşan hukuki işlemler senetle ispat edilmek zorunda; bu sınır Ek md. 1'e göre her yıl yeniden değerleme oranında artırılıyor. Elden verdiğin parayı sonradan tanıkla ispatlaman zorlaşır; banka kaydı ya da imzalı makbuz senin delilindir.

6306'da malikin parasını koruyan kurallar

Bina 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıysa, Uygulama Yönetmeliği sözleşmenin yanında bazı güvenceler koyuyor. Md. 13/9-c'ye göre müteahhit yapı ruhsatı almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye vermek zorunda (oran 13.12.2024 değişikliğiyle). Teminat, iş sözleşmeye uygun bitip yapı kullanma izni alınınca iade ediliyor; iş tamamlanmazsa paraya çevrilip işi tamamlayacak tarafa aktarılıyor. Bina tamamlama sigortası yaptırılırsa teminat aranmıyor. Bu teminat belediyeye verilir, sana değil; ayrıntılar Kat karşılığı teminat rehberinde.

Md. 13/10'a göre müteahhit kendi payındaki daireleri ancak idarenin izniyle ve idarenin belirlediği inşaat tamamlanma oranının yüzde 10 altındaki bir oranda satabiliyor; bu oranda ya da üstünde satış için bütün maliklerin muvafakati gerekiyor. İdare yazısı olmadan müteahhide ait bölümler satılamıyor. Yani müteahhit, bina ilerlemeden bütün dairelerini satıp parayı toplayamıyor.

Md. 13/11'e göre müteahhitten kaynaklanan sebeple bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır bitirecek düzeyde yürümüyorsa, malikler hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alıp başvurabiliyor. Fesih tarihine kadar yapılan ödemelerde genel hükümler uygulanıyor; müteahhidin o güne kadar ödediği kira yardımı ise maliklerden geri istenemiyor (md. 13/11-g).

Devlet destekleri ve müteahhidin kazancı

Cebinden çıkacak parayı azaltabilecek üç destek var; ayrıntıları ayrı rehberlerde. Anlaşmayla tahliye edilen riskli yapı maliklerine kira yardımı yapılabiliyor, riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 ay (6306 Uygulama Yön. md. 16/1; Kentsel dönüşüm kira yardımı rehberi). Protokollü bankalardan alınan krediye faiz desteği verilebiliyor, ama aynı kişi hem kira yardımı hem faiz desteği alamıyor (md. 16/6-7; Kentsel dönüşüm kredisi rehberi). İstanbul'daki riskli binalar için Yarısı Bizden kampanyasının hibe ve kredisi var; Alomaliye'ye göre bina bazlı modelde bu ödeme hak sahibi adına yükleniciye yapılıyor (Yarısı Bizden kampanyası rehberi).

"Müteahhit ne kadar para alır?" sorusunun kaynağa dayanan tek bir cevabı yok: kat karşılığında müteahhidin kazancı, kendi payına kalan dairelerin satış değerinden maliyetin çıkmasıyla oluşuyor ve oran pazarlıkla belirleniyor. Bunu etkileyen kalemler Kat karşılığı oranları rehberinde.

Uyarı işaretleri: bu talepleri kabul etme

7. 7Sözleşmede yazmayan sonradan para talebi: "maliyetler arttı", "proje değişti" gerekçesiyle yazılı dayanağı olmayan ödeme isteniyorsa önce sözleşmeye bak. Tutar sabit yazıldıysa (TBK md. 480) ek talep ancak sözleşmede ya da kanunda bir dayanakla gündeme gelir; avukatına danışmadan ödeme.
8. 8Peşin toplu ödeme: işe başlanmadan ek ödemenin tamamını isteyen teklif, iş yarım kalırsa paranı riske atar. Ödemeyi aşamalara, son taksiti iskân ve teslim tutanağına bağla.
9. 9Elden nakit: makbuzsuz ya da şirket hesabı dışında, bir kişinin şahsi hesabına ödeme isteniyorsa dur. Ödemeyi sözleşmedeki unvana, banka üzerinden yap (HMK md. 200).
10. 10Noterde yapılmayan "ön protokol" ya da adi yazıyla para toplanması: kat karşılığı sözleşmesi resmî şekilde yapılmalı (TBK md. 237); para ödemeden önce noterdeki sözleşme imzalanmış olsun.
11. 11Daire numarası, kat ya da metrekare değişince istenen fark: FFK Partner Hukuk'a göre maliklerin yazılı onayı olmadan dairenin numarası, katı, cephesi ve alanı değiştirilmemeli; değişiklik varsa farkın hesabını da yazılı iste.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Binanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Talep kontrol edildikten sonra yayına giriyor; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Müteahhit senden ek ödeme istiyorsa bu teklifte ayrı satır olarak, tutarıyla görünüyor; ek ödeme isteyen ve istemeyen teklifleri yan yana karşılaştırabiliyorsun. Telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; teklifteki daireleri, ek ödeme tutarını ve ödeme takvimini noterdeki sözleşmeye aynen yazdır, metni imzadan önce avukatına okut. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki ya da mali görüş değildir.