Kat karşılığı vekaletname: örnek metin, riskler ve sınırlar

Kat karşılığında kim kime vekaletname verir?

Üç durum sık görülüyor. Birincisi müteahhidin senden istediği vekaletname: imar durumu, proje onayı, yıkım ve yapı ruhsatı gibi belediye işlerini senin adına yürütmek için. İkincisi, tapu işlemlerinde müteahhide düşen bağımsız bölümleri onun adına ya da alıcısına geçirme yetkisi; uygulamada buna "temlik vekaletnamesi" deniyor. Üçüncüsü, noterdeki sözleşmeye gelemeyen paydaşın bir yakınına verdiği vekaletname; bu durum Hisseli arsa kat karşılığı rehberinde anlatılıyor.

Şekil kuralı hepsi için aynı. Noterlik Kanunu md. 89'a göre niteliği gereği tapuda işlem gerektiren vekaletnameler düzenleme şeklinde yapılır; yani kendi yazdığın metnin imzasını onaylatmak yetmez. Noterlik Kanunu Yönetmeliği md. 93'e göre bu vekaletnamelere fotoğrafın yapıştırılması zorunlu. Aynı yönetmeliğin md. 91'i, yaşlılık ya da hastalık nedeniyle ehliyetinden şüphe edilirse noterin doktor raporu isteyeceğini söylüyor.

İçerik kuralı Türk Borçlar Kanunu md. 504'te: vekil özel olarak yetkilendirilmedikçe dava açamaz, sulh olamaz, bağışlama yapamaz, taşınmazı devredemez ve bir hakla sınırlayamaz (ipotek gibi). Yani riskli yetkiler vekaletnameye ancak açıkça yazılırsa doğar. Asıl koruma da burada: bu yetkileri yazdırmamak.

Müteahhidin bitmemiş dairesini bir alıcıya devretmesinin (alacağın temliki) sana etkisi Kat karşılığı temlik rehberinde; burada yalnız vekaletnameyle verdiğin yetkilere bakıyoruz.

Müteahhide verilen vekaletnamenin riskleri

En büyük risk geniş yetkili vekaletname: "taşınmazlarımı dilediği kişiye, dilediği bedelle satmaya, ipotek etmeye, başkasını tevkil etmeye" gibi kalıplar. Bu yetkilerle müteahhit, inşaat hiç başlamadan arsa payını kendine ya da üçüncü kişiye devredebilir veya arsaya ipotek koyabilir. Uygulamada vekaletnamelere "kendi kendine satış" yetkisi de yazılabiliyor; bu, vekilin payı kendi adına geçirebilmesi demek. TBK'da bu yetkiyi ayrıca düzenleyen bir madde yok; yazdırmamak en güvenlisi.

Başkasını tevkil yetkisi de risk taşır: TBK md. 506'ya göre vekil işi kural olarak bizzat yapar, işi başkasına ancak yetki verilmişse gördürebilir. Bu yetkiyi yazarsan vekaletin kimlerin elinde dolaştığını izleyemezsin.

Kötüye kullanılırsa ne olur? Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 02.12.2020 tarihli, E.2019/3325 K.2020/6415 sayılı kararında, "dilediği bedelle dilediği kimseye satma" yetkisinin bile vekile sadakat ve özen borcunu (TBK md. 506) göz ardı ederek makul ölçü dışında satış yapma hakkı vermediği belirtiliyor; vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayanan davaların zamanaşımına ya da hak düşürücü süreye bağlı olmadığı da aynı dosyada vurgulanmış.

Ama koruma sınırlı. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 12.12.2018 tarihli, E.2016/2298 K.2018/15469 sayılı kararına göre vekille sözleşme yapan kişi iyiniyetliyse işlem geçerli ve seni bağlar; kötüye kullanma yalnız vekille aranda bir sorun olarak kalır. İşlem ancak üçüncü kişi vekille işbirliği içindeyse ya da kötüye kullanmayı biliyor veya bilmesi gerekiyorsa seni bağlamaz. Yani payın iyiniyetli bir alıcıya geçerse tapuyu geri almak zorlaşır; çoğu zaman tazminata kalırsın. Bu iki karar akraba vekillerle ilgili, ama ilke vekil kim olursa olsun aynı.

Vekaletnamede hangi yetkiler sınırlanmalı?

1. 1Konuyu tek taşınmazla sınırla: il, ilçe, mahalle, ada, parsel ve arsa payı yazılsın. "Bütün taşınmazlarım" ifadesi olmasın.
2. 2Sözleşmeyi an: vekaletnamede, hangi noterlikte, hangi tarih ve yevmiye numarasıyla düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yürütülmesi için verildiği yazsın. Böylece yetki o işle bağlanır.
3. 3Müteahhide yalnız belediye ve idare işlerini ver: imar durumu, aplikasyon, proje onayı, yıkım ve yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni) başvuruları, abonelik işlemleri.
4. 4Tapuda yalnız sözleşmeye uygun işlemler: kat irtifakı kurmak, yönetim planını imzalamak, bağımsız bölüm listesini sözleşmedeki listeye uygun olarak tescil ettirmek. Her yetkinin yanına "sözleşmeye uygun olarak" kaydını yazdır.
5. 5Arsa payı devri yetkisini müteahhide verme; devirleri inşaatın aşamalarına göre kendin ya da güvendiğin bir yakının yapsın. Vekaletnameye "inşaat yüzde 50 olunca" gibi bir şart yazmak, şartın gerçekleştiğini kimin tespit edeceği belirsiz kaldığından tartışma doğurabilir. Kademeli devrin nasıl kurulacağı Kat karşılığı tapu devri rehberinde.
6. 6Şu yetkiler olmasın: satış, kendi kendine satış, bağış, ipotek ve başka sınırlı ayni hak kurma, kredi kullanma, satış bedelini tahsil etme, başkasını tevkil, dava açma ve sulh olma (TBK md. 504 bunlar için özel yetki arıyor; yazılmazsa doğmaz).
7. 7Süre koy: vekaletnameye bir bitiş tarihi yazdırabilirsin. Süre yazılmazsa vekalet, sen geri alana (TBK md. 512) ya da md. 513'teki bir sebeple bitene kadar sürer.
8. 8İmzadan önce oku: düzenleme şeklindeki metin imzadan önce sana okunur; anlamadığın kalıbı sor, gerekirse çıkart.

Örnek vekaletname kalıbı (yalnız örnek)

Aşağıdaki metin örnektir; notere ve avukatına danışmadan kullanma. Kanundaki sınırları gösteren genel bir kalıptır, senin sözleşmene göre noterde düzenlenmelidir.

Örnek metin: "[İl] ili, [ilçe] ilçesi, [mahalle] mahallesi, [ada] ada, [parsel] parsel sayılı taşınmazdaki [arsa payı] payım ile ilgili olarak; [noterlik adı] Noterliğinin [tarih] tarihli ve [yevmiye no] yevmiye numaralı düzenleme şeklindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yürütülmesi amacıyla, [vekil ad soyad, T.C. kimlik no]'yu vekil tayin ettim. Vekil; ilgili belediye ve kamu kurumlarında imar durumu belgesi almaya, mimari ve diğer projelerin onayı, yıkım ruhsatı, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni için başvurmaya ve bu işlerle ilgili dilekçe ve belgeleri imzalamaya; tapu müdürlüğünde, yukarıda anılan sözleşmeye ve ekindeki bağımsız bölüm listesine uygun olarak kat irtifakı kurmaya ve yönetim planını imzalamaya yetkilidir. Vekile taşınmazı satma, kendine satma, bağışlama, ipotek etme veya başka bir hakla sınırlama, bedel tahsil etme ve başkasını tevkil etme yetkisi verilmemiştir. Bu vekaletname [bitiş tarihi] tarihine kadar geçerlidir."

Hisseli arsada her paydaş kendi payı için ayrı vekaletname verir ya da aynı vekaletnamede tek tek adıyla yer alır; Noterlik Kanunu Yönetmeliği md. 92'ye göre vekilin temsil ettiği kişiler birden çoksa hepsinin adı işleme tek tek yazılmalı ve sunulan belgeler hepsini kapsamalı.

Vekaleti geri almak: azilname

Türk Borçlar Kanunu md. 512'ye göre vekalet veren de vekil de sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirebilir; uygun olmayan zamanda sona erdiren taraf diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlü. TBK md. 42'ye göre temsil yetkisini her zaman sınırlayabilir ya da geri alabilirsin ve bu haktan önceden vazgeçemezsin. Bu yüzden "azledilemez" ya da "geri alınamaz" kaydı, kanunun bu hükmü karşısında tartışmalıdır; böyle bir kayıt istenirse avukatına sor.

Azli duyur. TBK md. 42'ye göre yetkiyi üçüncü kişilere bildirdiysen, geri aldığını onlara bildirmezsen bunu iyiniyetli üçüncü kişilere karşı ileri süremezsin; md. 45'e göre vekil yetkinin bittiğini bilmediği sürece yaptığı işlemlerle bağlı kalırsın. Pratik yol, azilnameyi noterde düzenletip vekile noter aracılığıyla tebliğ ettirmek; 2026'da Harçlar Kanunu (2) sayılı tarife II/2'ye göre her tebliğ nüshası için 411,60 TL harç alınıyor (noter ücreti ve yazı ücreti ayrıca). TBK md. 44'e göre yetki bitince vekil, vekaletname belgesini sana geri vermekle yükümlü.

Azil, kat karşılığı sözleşmesini kendiliğinden bitirmez; yalnız vekilin senin adına işlem yapma yetkisini kaldırır. Sözleşmeden doğan borçların sürer, bu yüzden azilden önce sözleşmendeki maddelere bak. Sözleşmenin kendisini sona erdirmek ayrı bir konu ve Kat karşılığı sözleşmesinin feshi rehberinde.

Vekalet kendiliğinden de bitebilir: TBK md. 513'e göre sözleşmeden ya da işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça vekalet, vekalet verenin ya da vekilin ölümü, ehliyetini kaybetmesi veya iflasıyla sona erer. Uzun sürecek bir inşaatta bu ihtimali sözleşmede ve vekaletnamede düşünmek gerekiyor.

Yurt dışındaki hissedar ve 2026 noter ücreti

Noterlik Kanunu md. 191-192'ye göre yabancı ülkelerde noterlik işlerini Türk konsoloslukları, konsolosluk binasında görüyor; md. 194'e göre konsolosluk noter ücreti almıyor, harç ise Harçlar Kanunu md. 71 ve (5) sayılı tarifeye göre konsolosluk harcı olarak alınıyor. Örnek olarak Los Angeles Başkonsolosluğunun 2026 bilgi notunda: başvuru randevuyla yapılıyor, tapu işlemi içeren vekaletnamede geçerli T.C. kimlik kartı zorunlu (pasaport yerine geçmiyor), iki vesikalık fotoğraf ve tapu bilgileri isteniyor, apostil yöntemi tapu işlemlerinde kullanılmıyor, ücret işleme göre genel olarak 60-400 ABD doları arasında değişiyor. Süre yazılmadıkça vekaletname süresiz geçerli; sonradan değiştirilemiyor, yenisi gerekiyor.

Metni önceden hazırlayıp konsolosluğa göndermek işi hızlandırıyor; yukarıdaki sınırlamalar konsoloslukta verilen vekaletname için de geçerli. Londra Başkonsolosluğu örneği ve paydaşlar arası sıra Hisseli arsa kat karşılığı rehberinde. Şartlar konsolosluğa göre değişebilir; gideceğin konsolosluğun sayfasına bak.

Türkiye'de notere ödeyeceğin tutar 2026 tarifelerine göre şu kalemlerden oluşuyor. Sözleşmenin noter masrafı ve vekilin imzasının sözleşme harcına etkisi (Harçlar Kanunu md. 44) Kat karşılığı sözleşme noter masrafı rehberinde.

Yeni Bina'da nasıl işler?

Arsanı ücretsiz yazıyorsun: il, ilçe, arsa alanı, ada/parsel ve imar bilgisi. Yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilen en fazla beş müteahhit aynı formda teklif veriyor: sana kalacak daire sayısı ve metrekaresi, teslim süresi, teminat. Teklifleri yan yana görüyorsun; telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılıyor. Komisyon yok.

Seçtiğin teklif bir sözleşme değil; müteahhit senden vekaletname isterse hangi yetkileri istediğini yazılı olarak göster, metni imzadan önce avukatına okut. Bu sayfa genel bilgidir, hukuki görüş değildir.