Kentsel dönüşüm nedir? 6306 sayılı Kanun ve hakların

Kısaca kentsel dönüşüm

Günlük dilde kentsel dönüşüm denince akla eski bir apartmanın yıkılıp yerine yenisinin yapılması gelir. Hukuki karşılığı, 16 Mayıs 2012'de kabul edilip 31 Mayıs 2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. Kanunun 1. maddesi amacı şöyle koyuyor: afet riski altındaki alanlarda ve bu alanların dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsalarda fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri kurmak.

Yani kentsel dönüşüm bir binanın eski ya da çirkin olmasıyla değil, risk taşımasıyla ilgilidir. Kanunun sağladığı kolaylıklar (salt çoğunlukla karar, kira yardımı, vergi ve harç muafiyetleri, faiz destekli kredi) ancak bina ya da alan bu kanun kapsamına girdiğinde işler. Kanun kapsamı dışında, sadece komşuların anlaşmasıyla yapılan yenileme de mümkündür; ama o zaman bu kolaylıklar yoktur ve kararlar genel hükümlere göre alınır.

Uygulamayı bugün Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yürütüyor. Kasım 2023'teki 7471 sayılı Kanun'la Başkanlık kanuna tanım olarak girdi ve önceden Bakanlığın yaptığı işlerin çoğu Başkanlığa geçti. İllerde muhatabın, il düzeyindeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü ya da yetki devri yapılmışsa belediyedir.

Üç kapı: riskli yapı, riskli alan, rezerv yapı alanı

Kanun üç kavram üzerine kurulu. Senin için en önemlisi riskli yapı: riskli alan içinde ya da dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı. Apartmanların büyük çoğunluğu kentsel dönüşüme bu kapıdan, yani tek bina olarak girer.

Riskli alan, zemin yapısı ya da üzerindeki yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır. Burada tek tek binalar değil, bir mahalle ya da bölge bütün olarak ele alınır. Kanunun ek 1. maddesine göre riskli alan kararına karşı Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren dava açılabiliyor; sonradan uygulama işlemleri üzerine bu karara karşı dava açılamıyor. Bu yüzden yaşadığın yer riskli alan ilan edilirse süreleri kaçırmamak için bir avukata danışmak önemli.

Rezerv yapı alanı ise kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere, TOKİ'nin ya da idarenin talebiyle veya resen Bakanlıkça belirlenen alanlardır. Basitçe söylemek gerekirse dönüşümde kullanılacak yeni yapılaşma alanlarıdır. Kendi arsası için rezerv yapı alanı talep eden gerçek ya da özel hukuk tüzel kişilerinden, kanunun 3. maddesine göre yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun mülkiyetini devretmeyi kabul etmeleri ya da aynı miktarın değerini ödemeleri isteniyor.

Binan kapsamda mı? Her şey tespitle başlar

Bir binanın riskli yapı sayılması için lisanslı bir kuruluşun ya da idarenin tespit yapması gerekiyor. Kanunun 3. maddesine göre tespit, masrafları maliklere ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılıyor. Hukuk kaynakları başvuruyu maliklerden birinin de yapabileceğini yazıyor; bütün komşuların onayı bu aşamada aranmıyor.

Başkanlık ya da idare tespiti kendisi de yapabiliyor veya maliklere süre verip yaptırmalarını isteyebiliyor. Süresinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yapıyor ve masrafı hisseleri oranında maliklerden alıyor. Tespit engellenirse, mülki amirin yazılı izniyle ve kolluk desteğiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılabiliyor. Yani komşulardan birinin kapıyı açmaması süreci sonsuza kadar durdurmuyor.

Uygulama Yönetmeliğine göre inşaat halinde olup içinde oturulmayan yapılar ile metruk ya da başka bir sebeple statik bütünlüğü bozulmuş yapılar riskli yapı tespitine konu edilmiyor. Tespitin nasıl yapıldığı, raporun nasıl incelendiği ve itiraz yolu ayrıca riskli yapı tespiti rehberinde adım adım anlatılıyor.

Tespitten sonra neler olur?

Rapor uygun bulunursa bina, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildiriliyor. Tespit tutanağı binaya asılıyor, maliklere e-Devlet üzerinden bildiriliyor ve muhtarlıkta on beş gün ilan ediliyor. Muhtarlıktaki ilanın son günü herkes için tebliğ tarihi sayılıyor. Maliklerin bu tespite on beş gün içinde itiraz hakkı var.

Tespit kesinleşince yıkım aşamasına geçiliyor. 7471 sayılı Kanun'la değişen 5. maddeye göre maliklere riskli yapıyı yıktırmaları için doksan günü geçmeyen bir süre veriliyor. Bu sürede yıktırılmazsa binanın elektrik, su ve doğal gazı kesilebiliyor; tahliye ve yıkım idare tarafından yapılıp masrafı hisseleri oranında maliklerden alınıyor.

Yıkımdan sonra arsa haline gelen taşınmazda eski kat mülkiyeti ya da kat irtifakı, tapu müdürlüğünce terkin ediliyor ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil ediliyor. Bu noktadan sonra elinde artık bir daire değil, arsa payı var. Bu yüzden tapudaki arsa payının doğru olması, dönüşümde senin için en önemli kayıtlardan biri.

Kararı kim verir? Salt çoğunluk kuralı

Eskiden riskli yapılarda karar için maliklerin üçte ikisi gerekiyordu. 7471 sayılı Kanun'la bu oran, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuna indi. Yeniden bina yaptırma, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı, parsel birleştirme, payların satışı gibi kararlar artık arsa paylarının yarısından fazlasıyla alınabiliyor. Hesap kişi sayısına göre değil, arsa payına göre yapılıyor.

Kanuna göre salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve anlaşma şartlarını içeren teklifi katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan ederek bildiriyor. Bildirimde, on beş gün içinde teklifin incelenmemesi ya da kabul edilmemesi halinde arsa paylarının kanun kapsamında satılacağı da yazılıyor. Karara katılmayanların payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere önce anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılıyor.

Bu kural iki taraflı düşünülmeli: sen çoğunluktaysan süreci tek bir komşu kilitleyemez; azınlıktaysan da payının değerinin altında satılmaması kanunla güvence altında. Ayrıntılar karar çoğunluğu rehberinde.

Malik olarak hakların

Kira yardımı: Uygulama Yönetmeliğine göre anlaşma ile tahliye edilen riskli yapıların maliklerine Başkanlıkça kararlaştırılan aylık kira yardımı yapılabiliyor. Riskli alan dışındaki riskli yapılarda süre 18 ay; başvuru tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalı. Güncel tutarlar kira yardımı rehberinde.

Faiz destekli kredi: Kanun, hak sahiplerinin bankalardan kullanacağı kredilere faiz desteği verilebileceğini söylüyor. Yönetmeliğe göre bunun için tahliye ya da yıkım tarihinden itibaren en geç üç yıl içinde Başkanlıkla protokol imzalamış bir bankaya başvurmak gerekiyor. Dikkat: aynı kişiye hem kira yardımı hem faiz desteği verilmiyor; birini seçmen gerekiyor.

Vergi ve harç muafiyetleri: Kanunun 7. maddesine göre dönüşüm kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediye ücret ve harçları, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve damga vergisinden istisna. Mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyeler harç ve ücret almıyor. Hepsinin listesi vergi ve harç muafiyetleri rehberinde.

Müteahhide karşı koruma: Yönetmeliğe göre riskli yapı parsellerinde müteahhit, ruhsat almadan önce yapı yaklaşık maliyet bedelinin yüzde 6'sı kadar teminatı idareye vermek zorunda. Müteahhit kendi payındaki daireleri ancak inşaatın ilerlemesine göre ve idarenin izniyle satabiliyor. Anlaşmadan sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmazsa ya da iş en az altı aydır durmuşsa, malikler salt çoğunlukla sözleşmenin feshini isteyebiliyor.

Kiracıysan

Kiracılar da sürecin dışında değil. Yönetmeliğe göre riskli yapıda kiracı olarak oturan ya da işyeri işletenlere, maliklere belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar tek seferlik kira yardımı yapılabiliyor. Kapıcı dairesinde oturan kapıcılara ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine bu tutar beş kat olarak belirlenmiş.

Kanunun 7. maddesindeki bazı muafiyetler de en az bir yıldır kiracı olarak riskli yapıyı kullananları kapsıyor; örneğin bu amaçla kullandırılan krediler dolayısıyla alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden istisna. Kiracıysan tahliye tarihini ve kira sözleşmeni belgeleyebilecek şekilde sakla.

Kentsel dönüşüm zorunlu mu? Güçlendirme seçeneği

Binan riskli yapı olarak tespit edilip kesinleştiyse, yıkım ya da güçlendirme dışında bir yol kalmıyor. Yönetmelik, yıkım yerine güçlendirme isteyen malikler için bir yol tanımlıyor: yıkım için verilen süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre güçlendirme kararı alınması, projenin hazırlatılması ve ruhsat alınması gerekiyor. İş bitince tapudaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvuruluyor.

Binan için henüz tespit yapılmadıysa, süreci başlatıp başlatmamak maliklerin elinde. Ancak Başkanlık ya da idare, belirlediği alanlarda maliklere süre verip tespit isteyebiliyor. Kendi takvimini kendin belirlemek istiyorsan, tespiti beklemek yerine komşularınla erkenden konuşup bilgi toplamak daha sağlıklı.

İlk adımlar: bugün ne yapabilirsin?

1. Tapunu ve arsa payını kontrol et; e-Devlet'teki tapu bilgilerinde beyanlar hanesinde riskli yapı şerhi olup olmadığına bak. 2. Komşularınla bir ön toplantı yap; kimin ne istediğini, kiracı olup olmadığını öğren. 3. Lisanslı bir kuruluştan riskli yapı tespiti için bilgi al. 4. Birkaç müteahhitten teklif toplayıp kat karşılığı şartlarını karşılaştır.

Son adım için riskli yapı raporunun çıkmasını beklemen gerekmiyor; erken alınan ön teklifler komşuları ikna etmekte de işe yarıyor. Teklifleri aynı formda (malik payı, daire sayısı ve m², teslim süresi, kira yardımı, teminat) yan yana görmek için yenibina'da ücretsiz talep açabilirsin.

Bu yazı genel bilgidir; mevzuat sık değişiyor. Karar vermeden önce il Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünden ya da bir avukattan güncel durumu teyit et.