İstanbul kat karşılığı oranları 2026: arsa sahibine kaç daire kalır?

Güncelleme: 2 Kasım 2026TCMB verisi: 2026 3. çeyrek

İstanbul'da 2 açık talep var

Gaziosmanpaşa, 98 m² arsa · Üsküdar, 1141 m² arsa — sahibi müteahhitlerden kat karşılığı teklif bekliyor.

Müteahhitsen teklif ver Sen de teklif al

Kısa cevap

İstanbul'da kat karşılığı oranını kanun belirlemez; arsa sahibiyle müteahhit pazarlıkla yazar. Payı en çok yeni daire satış fiyatının inşaat maliyetine oranı belirler. TCMB'ye göre İstanbul'da konut m² fiyatı 2026 3. çeyrek itibarıyla 90.844 TL; bu, 2026 resmî yapı birim maliyetinin (21.050 TL/m²) 4,3 katı. Hesaplayıcımızın modeliyle bu fiyatta müteahhit yüzde 15–30 kâr ederken arsa sahibine en çok %65–69 pay kalabilir; yeni dairenin ortalamanın 1,5 katına satıldığı iyi konumda %77–80. Bunlar üst sınırdır, gerçek teklif modelde olmayan giderler yüzünden altında kalabilir.

İstanbul'daki arsan kaç m²? Sana kaç daire kalabileceğini hemen gör

m²

Arsam için teklif al

Konut m² fiyatı: 90.844 TL; TCMB, 2026 3. çeyrek
İnşaat maliyeti: 21.050 TL/m²; 2026 resmî, III-B konut
Fiyat / maliyet: 4,3 katı; yüksekse malik payı artar

İstanbul verisiyle arsanın ya da binanın kaç daireye dönüşebileceğini gör. İstanbul kat karşılığı oranları · Veriler nereden?

İstanbul için hesapla

İstanbul'da arsa sahibinin payını ne belirler?

Kat karşılığında müteahhit, kendi payına düşen dairelerin satışıyla inşaat maliyetini ve kârını karşılamak zorundadır. Bu yüzden arsa sahibinin payını en çok yeni dairenin satış fiyatı belirler: fiyat maliyetin ne kadar üstündeyse arsa sahibine o kadar çok daire kalır. Emsal ise toplam daire sayısını değiştirir, oranı değil.

TCMB'nin 2026 3. çeyrek verisinde İstanbul'da konut m² fiyatı 90.844 TL; Türkiye ortalaması 53.887 TL. İstanbul, verisi yayımlanan 76 il arasında 1. sırada. Bu ortalama eski binaları da içerir; yeni daire genelde daha pahalı satılır, merkezî konumda fark daha da açılır.

TCMB verisinde İstanbul'da konut m² fiyatı bir yılda 68.722 TL'den (2025 3. çeyrek) 90.844 TL'ye çıktı: %32,2 artış. Resmî yapı birim maliyeti (III-B) ise 2025'ten 2026'ya 18.200 TL/m²'den 21.050 TL/m²'ye, %15,7 arttı. İstanbul'da fiyat maliyetten hızlı arttığı için modelde arsa sahibinin payı geçen yıla göre büyüdü.

Hesaplayıcımızın modelinde arsa sahibine pay, yeni daire en az 28.000 TL/m²'ye satılınca başlar ve 31.500 TL/m² üstünde belirginleşir. Bu eşik il ayrımı yapmayan 2026 resmî yapı birim maliyetinden çıkar.

500 m² arsada satış fiyatına göre arsa sahibinin payı

Örnek: İstanbul'da 500 m² arsa, emsal 1,5. Bu arsaya yaklaşık 7 daire (100 m² net) çıkar. Tablo, yeni dairenin İstanbul ortalamasında ve üstünde satıldığı durumlarda müteahhit yüzde 15–30 kâr ederken arsa sahibine kalabilecek en yüksek payı gösterir.

Yeni daire fiyatı	TL/m²	Pay	Daire
İl ortalaması (TCMB)	90.844	%65–69	4 / 7
Ortalamanın %25 üstü	113.500	%72–75	5 / 7
İyi konum (1,5 kat, varsayım)	136.500	%77–80	5 / 7
Ortalamanın 2 katı	181.500	%83–85	5 / 7

Kaynak: TCMB konut birim fiyatı (2026 3. çeyrek) ve yenibina.com kat karşılığı hesaplayıcısının modeli. Pay: arsa sahibine kalabilecek en yüksek pay; Daire: arsa sahibine kalabilecek / toplam daire. Aralığın alt ucu müteahhit kârı %30, üst ucu %15. Piyasa teklifi verisi değildir.

Arsa büyüklüğüne göre İstanbul'da kaç daire kalır?

Emsal 1,5 ile arsa büyüklüğüne göre toplam daire sayısı ve bunun arsa sahibine kalabilecek kısmı; İstanbul ortalama fiyatıyla ve yeni dairenin ortalamanın 1,5 katına (136.500 TL/m²) satıldığı iyi konum varsayımıyla.

Arsa	Toplam daire	Sahibine (il ort.)	Sahibine (iyi konum)
300 m²	4	2	3
500 m²	7	4	5
750 m²	11	7	8
1.000 m²	15	9–10	11

Varsayımlar: emsal dışı alan %30, brüt/net 1,25, daire 100 m² net, müteahhit kârı %15–30. Gerçek proje çekme mesafeleri, kat adedi ve otopark yönetmeliğine göre sapabilir.

Bu rakamlar neden üst sınır?

Model inşaat maliyeti olarak 2026 resmî birim maliyetini (21.050 TL/m²) içindeki yüzde 10 yüklenici kârı çıkarılmış hâliyle, 19.366 TL/m² alır. Ruhsat ve proje giderleri, pazarlama, finansman, satış süresi ve vergi gibi kalemler modelde ayrıca yoktur; bu yüzden gerçek teklifler bu aralığın altında kalabilir.

Kesin rakamı ancak teklifler gösterir. Önce belediyeden imar durumu belgesini al (emsal, kat adedi, çekme mesafeleri), sonra birden fazla müteahhitten sana kalacak dairelerin sayısını, metrekaresini ve katını açıkça yazan teklif iste.

İstanbul'da imar ve dönüşüm: arsana özgü bilgi nereden?

İstanbul'da kentsel dönüşüm 2026'da üç yenilikle sürüyor: 4 Şubat 2026'da salt çoğunluk kararı için zorunlu toplantı ve bildirim usulü geldi, Nisan 2026'da 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi açıldı, Yarısı Bizden kampanyası da 31 Aralık 2027'ye uzatıldı. İlk adım hâlâ lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırmak. İstanbul kentsel dönüşüm rehberi

Yukarıdaki tablolar emsal 1,5 varsayar; arsanın gerçek emsalini ve kat adedini ilçe belediyesinin e-imar ekranından ada ve parsel numarasıyla görebilirsin (31 Ekim 2026 itibarıyla açık olduğunu denetlediğimiz ekranlar):

İstanbul'daki dönüşüm projelerinin son durumu (kura, sözleşme, teslim, dava), kaynaklarıyla:

Sık sorulanlar

İstanbul'da kat karşılığı oranı yüzde kaç?

Sabit bir oran yok; pazarlıkla belirlenir. Hesaplayıcımızın modeliyle İstanbul'in TCMB konut m² fiyatında (90.844 TL) arsa sahibine kalabilecek en yüksek pay %65–69, iyi konumda (136.500 TL/m²) %77–80. Aralığın alt ucu müteahhit kârı yüzde 30, üst ucu yüzde 15 ile.

İstanbul'da 500 m² arsaya müteahhit kaç daire verir?

Emsal 1,5 ile yaklaşık 7 daire (100 m² net) çıkar. İl ortalaması fiyatla bunun 4 dairesi arsa sahibine kalabilir; iyi konumda 5 daire. Kesin sayıyı imar durumu ve teklifler belirler.

İstanbul'da inşaat maliyeti metrekare kaç TL (2026)?

Resmî yapı yaklaşık birim maliyeti il ayrımı yapmaz: 2026'da üç kattan yüksek, 21,50 metreye kadar konutlarda (III-B) 21.050 TL/m², KDV hariç (Resmî Gazete 3.2.2026, sayı 33157). Hesaplayıcımız içindeki yüzde 10 yüklenici kârını çıkarıp 19.366 TL/m² kullanır.

İstanbul konut fiyatı Türkiye ortalamasının neresinde?

TCMB 2026 3. çeyrek verisinde İstanbul'da konut m² fiyatı 90.844 TL, Türkiye ortalaması 53.887 TL. İstanbul, verisi yayımlanan 76 il arasında 1. sırada.

İstanbul'da konut fiyatları bir yılda ne kadar arttı?

İstanbul'da arsam için kat karşılığı teklifi nasıl alırım?

yenibina.com'da arsanın ilini, ilçesini, alanını ve imar bilgisini yazarak ücretsiz talep açarsın; yapı müteahhitliği yetki belgesi kontrol edilmiş en fazla 5 müteahhit aynı formda teklif verir. Telefonun yalnız seçtiğin müteahhide açılır.

Kaynaklar

Bu sayfa bilgilendirme amaçlıdır; oranlar modelin hesabıdır, teklif ya da piyasa verisi değildir.

İstanbul'daki arsan için kat karşılığı teklifi al

Yetki belgesi kontrol edilen müteahhitler aynı formda teklif verir; payı, daireleri ve teslim süresini yan yana karşılaştırırsın.

Teklif al