Esenler'de kentsel dönüşüm 2026: Havaalanı-Tuna riskli alanı

Esenler'i farklı kılan: 2012'den beri riskli alan

Esenler, 6306 sayılı Kanun çıktıktan birkaç ay sonra riskli alan kararı alınan ilk ilçelerden biri. 7 Ekim 2012 tarihli ve 28434 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2012/3791 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, Atışalan Havaalanı ve Atışalan Tuna mahalleleri sınırlarındaki, krokilerde koordinatları verilen alanları riskli alan ilan etti. Karar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın önerisiyle 24 Eylül 2012'de alındı.

Bu ayrım malik için önemli. Riskli alan içindeki bir parselde dönüşüm alan bazında yürür: proje, hak sahipliği ve uzlaşma idarenin planına bağlıdır, bina sakinleri tek başına müteahhit seçip ruhsat alamayabilir. Sınırın dışında kalan binada ise süreç diğer İstanbul ilçelerindeki gibi bina bazında, riskli yapı tespitiyle başlar. Kararın ekindeki krokiler parsel düzeyinde sınır gösterdiği için binanızın nerede kaldığını belediyeden yazılı olarak sorun.

Riskli alanların yanında ilçede büyük ölçekli bir konut projesi de sürüyor. Bakan Murat Kurum Ekim 2022'de Esenler'de 60 bin konutun dönüştürüleceğini söyledi; aynı habere göre o tarihte 2.030 konut ve 78 dükkân teslim aşamasındaydı, 881 konut teslim bekliyordu. Kurum'un Mayıs 2023'teki bir mitingde verdiği rakamlara göre 2.108 konut hak sahiplerine teslim edilmiş, 2.833 konutun teslimi yaklaşıyordu. Kurum aynı konuşmada ilçedeki depreme dayanıksız yapı oranının 2009'daki %86'dan %55'e indiğini söyledi. Daha eski bir ölçek verisi de var: Gazete Vatan'ın 2017 haberinde dönemin Belediye Başkanı Tevfik Göksu, ilçedeki 159 bin konuttan 25 binin dönüşüme alındığını söylemişti. Bunlar siyasi açıklamalar; bağımsız bir doğrulamasını ve 2026'ya ait güncel bir teslim sayısını bulamadık.

Deprem riski: İBB tahmini Esenler için ne diyor

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle Haziran 2020'de yayımladığı Esenler kitapçığı, 7,5 büyüklüğünde bir senaryo depremini esas alıyor. Analiz edilen 23.766 binanın ortalama %46'sının hasar görmemesi, %33'ünün hafif, %16'sının orta, %3'ünün ağır ve %2'sinin çok ağır hasar alması bekleniyor. Bu, yaklaşık 4.942 binanın orta ve üstü hasar görmesi demek. Kitapçık, ağır ve çok ağır hasarlı binaların onarılamayacağını, orta hasarlı binalarda da yıkıp yeniden yapmanın çoğunlukla daha uygun olduğunu belirtiyor.

Mahalle tablosuna göre en çok ağır ve çok ağır hasarlı bina Nine Hatun (49 çok ağır, 90 ağır), Fatih (41 ve 84) ve Tuna (32 ve 74) mahallelerinde bekleniyor. Gece senaryosunda can kaybı kitapçığın sonuç bölümünde yaklaşık 613, mahalle tablosunun toplamında ise 638 olarak geçiyor; iki rakam aynı belgede yer alıyor. Acil barınma ihtiyacı yaklaşık 93.813 kişi olarak tahmin ediliyor.

Kitapçık ilçenin zemin hızı (Vs30) dağılımını haritayla veriyor ama Esenler'e özgü bir zemin değerlendirmesini metin olarak yazmıyor. İlçe ya da mahalle bazında kaynaklı bir sıvılaşma veya fay yakınlığı bilgisi bulamadık. Kendi parseliniz için geçerli olan, yeni yapı ruhsatından önce yaptırılacak zemin etüdü.

Başvuru nereye yapılır

Belediye tarafında muhatap Esenler Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Belediye Başkanı'nın 2019'daki açıklamasına göre binasının incelenmesini isteyen vatandaş müdürlüğe başvurabiliyor; ikinci yol doğrudan Bakanlığa başvurmak. Müdürlüğün güncel adresini ve telefonunu belediyenin sitesinden doğrulayamadık (site otomatik erişime kapalıydı); gitmeden önce belediye çağrı merkezinden sorun.

Riskli yapı tespitini Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluş yapıyor ve tek bir malik başvurabiliyor. Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı İstanbul'da Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor. Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu ve yapı ruhsatı ise ilçe belediyesine. İstanbul geneli kurallar ve kampanya tutarları için il rehberine bakın.

Destekler: Bakanlık, İBB ve Esenler Belediyesi

Esenler'i diğer ilçelerden ayıran bir destek, belediyenin kendi ek yardımı. Belediyenin Ocak 2025'te duyurduğu güncel tutarlara göre, riskli yapısını belediye ya da bağlı kuruluşlarıyla anlaşarak yenileyen hak sahiplerine Bakanlık yardımına ek olarak aylık 7.000 TL kira yardımı, bu alanlardaki kiracılara bir defaya mahsus 14.000 TL taşınma yardımı veriliyor. Duyuruda yardımın kaç ay süreceği yazmıyor ve 2026 için yeni bir tutar bulamadık; başvurmadan önce belediyeden teyit edin.

Aynı duyuruya göre Bakanlık riskli alan ve rezerv yapı alanlarındaki hak sahiplerine 48 ay, riskli yapılardaki hak sahiplerine 18 ay boyunca aylık 8.000 TL kira yardımı ödüyor; kiracılara bir defaya mahsus 16.000 TL taşınma yardımı var. Aylık 8.000 TL, Bakanlığın İstanbul için Aralık 2024'te açıkladığı tutarla aynı. İBB'nin hızlı taramada D-E sınıfı çıkan binalar için verdiği ek kira desteği ile Yarısı Bizden ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi Esenler'de de geçerli; tutarlar il rehberinde.

Basit bir hesap: riskli yapısını belediye kanalıyla yenileyen ve binasında oturan bir malik, Bakanlığın 8.000 TL'si ile belediyenin 7.000 TL'sini birlikte alırsa aylık toplam 15.000 TL kira desteği alır. Bakanlık yardımı riskli yapıda 18 ay sürüyor; belediye yardımının süresini ve İBB desteğiyle birlikte alınıp alınamayacağını kaynaklarda bulamadık. Yarısı Bizden'de ise kira yardımı ile 125.000 TL'lik taşınma desteği birlikte alınamıyor, birini seçmeniz gerekiyor; seçimi belediye kanalındaki ek destekle birlikte hesaplayın.

Kat karşılığında Esenler'de nelere dikkat

İlk soru, binanızın 2012 kararındaki riskli alan sınırları içinde olup olmadığı. İçindeyse hak sahipliği ve proje idarenin alan bazlı planına bağlı; özel bir müteahhitle imzalanacak sözleşme bu süreci bağlamayabilir. Dışındaysa önce lisanslı kuruluşa tespit yaptırıp salt çoğunluk kararıyla ilerleyebilirsiniz. 4 Şubat 2026'dan beri bu karar için maliklerin toplantıya çağrılması ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu.

Belediyenin 7.000 TL'lik ek kira yardımı yalnız belediye veya bağlı kuruluşlarıyla anlaşanlara veriliyor. Özel müteahhit teklifiyle belediye kanalını karşılaştırırken bu ek desteği, teslim süresini ve size kalacak daire metrekaresini aynı tabloda görün. Yarısı Bizden'e başvuracaksanız yeni inşaat alanının eski alanın 1,5 katını geçmemesi gerektiğini baştan hesaba katın.

Kanun, müteahhidin kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilmesine izin veriyor; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat isteniyor (tamamlama sigortası varsa aranmıyor). Teslim tarihi, gecikme cezası ve kira desteğinin kimden geleceği yazılı olsun.