Maltepe'de kentsel dönüşüm 2026: Cevizli, Gülsuyu, başvuru

Maltepe'de 2026'da ne oldu

Maltepe'de yılın en çok konuşulan olayı bir deprem değil, bir bina çökmesiydi. Haberlere göre 8 Ekim 2026'da Cevizli Mahallesi Doğu Sokak'taki 7 katlı Kardeşler Apartmanı kısmen çöktü ve 5 kişi hayatını kaybetti. Çökmenin nedenine dair kesinleşmiş resmî bir açıklama bulamadık. Bakan Yardımcısı Ömer Bulut'un 12 Ekim'deki açıklamasına göre bölgede bir kentsel dönüşüm ofisi açıldı. Tahliye edilen binalardaki maliklere üç seçenek sunuluyor: Yarısı Bizden desteği, Bakanlık gözetiminde TOKİ eliyle dönüşüm ya da hazır kentsel dönüşüm konutu. Hazır konut olarak Esenkent'teki daireler gösterildi. Bakan Kurum 13 Ekim'de, malikler anlaşırsa konutların TOKİ eliyle yapılıp bir yıl içinde teslim edileceğini ve çevredeki binalardan karot örneği alınacağını duyurdu.

Aynı yıl ilçede tamamlanan büyük bir proje de var. Bakan Kurum'un 18 Eylül 2026'da paylaştığı bilgiye göre Maltepe İETT Blokları'nda Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 3,8 hektarlık alanda 16 blokta 453 konut üretti. Konutlar aynı gün Gaziosmanpaşa ve Zeytinburnu'ndaki projelerle birlikte hak sahiplerine teslim edildi.

Dünya Bankası destekli 3 milyon TL'lik krediye Maltepe'den de ilgi var. AA'nın 30 Eylül 2026 tarihli derlemesine göre ilçeden 1.002 ön başvuru yapıldı ve bu başvurular 10.308 bağımsız bölümü kapsıyor. Bunlar ön başvuru; kesinleşmiş kredi ya da biten dönüşüm sayısı değil.

Başvuru nereye yapılır: Maltepe Belediyesi Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü

Maltepe Belediyesi'nin müdürlük listesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü bulunuyor. Belediyenin 2025–2029 Stratejik Planı'na göre bu müdürlük 6306 sayılı Kanun kapsamında kira ve taşınma yardımı işlemlerini, riskli yapılara yıkım ruhsatı verilmesini ve anlaşamayan maliklerin arsa paylarının satışını yürütüyor. Pay satışı ihaleleri belediyenin duyuru sayfasında ilan ediliyor. Haziran 2026'daki muhtarlar toplantısında müdürlüğü Kentsel Dönüşüm Müdürü Nur Aslı Göçmen temsil etti. Toplantıda karot alımı, tahliye protokolleri, Yarısı Bizden ve kira yardımları anlatıldı.

Stratejik planda belediye binasının adresi Feyzullah Mahallesi, Bağdat Caddesi No:292 olarak yazıyor; belediyenin çağrı merkezi 444 17 06. Müdürlüğün kendi doğrudan hattını belediyenin resmî sayfasında göremedik. Bir firma rehberi aynı adresi ve (0216) 458 99 99 numarasını veriyor, ancak bunu resmî bir kaynaktan doğrulayamadık; çağrı merkezinden teyit edin. Yapı ruhsatı ve imar durumu için İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün e-İmar hizmeti kullanılıyor.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise İstanbul genelinde olduğu gibi Bakanlığın Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor (Altunizade, Üsküdar). Yarısı Bizden'de hak sahipliği başvurusu ilçe belediyesine yapılıyor. Kira yardımı tutarları, Yarısı Bizden ve Dünya Bankası kredisinin ayrıntıları için İstanbul il rehberine bakın.

Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük: yerinde dönüşüm

Maltepe'nin en eski dönüşüm başlığı, tepelerdeki üç mahalle. Milliyet'in 16 Eylül 2018 tarihli haberine göre İBB Meclisi Başıbüyük, Gülensu ve Gülsuyu'nun 1/1000 ölçekli imar planlarını oy birliğiyle kabul etti; Başıbüyük'ün 1/5000'lik planı Mart 2017'de onaylanmıştı. Aynı habere göre Gülsuyu ve Gülensu toplam 1,5 milyon metrekare, yaklaşık 35 bin kişi ve 7 bin bina barındırıyor. Belediyenin bölgedeki arazisi, tapu sorunu olan hak sahiplerine tahsis edilecekti.

Model, sakinleri bölgeden çıkarmadan yerinde dönüşüm olarak tanıtıldı. Belediyenin güncel stratejik planı da bu iki mahallenin ayrı ayrı ele alınmasını ve mahallelerde kentsel dönüşüm bilgilendirme ofisleri kurulmasını hedefliyor. Haziran 2026'daki muhtarlar toplantısında Gülensu başta olmak üzere ada bazlı dönüşüm örnekleri haritalarla anlatıldı. 2025–2026'da bu mahallelerde kaç binanın yenilendiğine dair güncel bir rakam bulamadık.

Bu mahallelerde parselinizin tapu durumu ve plandaki yeri (konut alanı mı, yeşil alan ya da donatı alanı mı) dönüşüm seçeneğinizi doğrudan belirliyor. Müteahhitle konuşmadan önce belediyeden imar durumu belgesini ve tapu kaydınızı birlikte inceletin.

Deprem riski ve bina stoku: rakamlar

İBB ile Kandilli Rasathanesi'nin olası deprem kayıp tahminleri çalışmasının (2019 verileri, ilçe kitapçıkları 2020) Maltepe kitapçığını aktaran Bölge Gündem'e göre ilçede analiz edilen binaların 6.541'i 1980 öncesi, 18.144'ü 1980–2000 arası, 4.057'si 2000 sonrası yapılmış. Yani binaların yaklaşık yüzde 86'sı 2000 öncesi. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremde 237 binanın çok ağır, 690 binanın ağır, 3.388 binanın orta hasar görmesi ve 234 can kaybı öngörülüyor. Kitapçığın İBB sitesindeki asıl dosyasına erişemedik; rakamları ikincil kaynaktan aktarıyoruz. Bu tahminler modele dayanıyor ve belirsizlik payı yüksek.

Dönüşümün ilerleyişine dair iki farklı rakam var. AA'nın 2023'te derlediği belediye verisine göre Maltepe'de 4.461 bina riskli tespit edilmiş, bunların 4.090'ı yıkılmıştı. Belediyenin kendi sitesi ise 2014–2026 arasında kentsel dönüşümle yenilenen bina sayısını 6.016 olarak veriyor. Stratejik planda başlangıç değeri olarak 5.678 kira ve taşınma yardımı işlemi, 228 yıkım ruhsatı ve 11 pay satışı yazıyor. Bu rakamlar farklı dönemleri ve farklı işlemleri ölçüyor; birbirine eklenmemeli.

Zemin ve fay konusunda Maltepe'ye özgü, kaynağı açık bir sıvılaşma ya da zemin sınıfı haritası bulamadık. Aralık 2025'te Science dergisindeki bir çalışmayı aktaran haberlere göre İstanbul'un güneyinde Adalar açıklarındaki fay bölümü büyük ölçüde kilitli ve yaklaşık 7 büyüklüğünde deprem üretebilir. Bazı yer bilimciler bu değerlendirmeye katılmıyor. Binanızın parselindeki zemin durumunu ancak yeni yapı için yaptırılacak zemin etüdü gösterir.

Kat karşılığında Maltepe'de nelere dikkat

Cevizli olayı bir şeyi açıkça gösterdi: binanın tamamı riskli ilan edilmeden önce de tehlike olabilir. Binanızda zemin katta kolon kesme, izinsiz tadilat ya da çatlak gibi bir kuşkunuz varsa riskli yapı tespitini ertelemeyin. Tespiti tek bir malik de başlatabilir. Tutanak muhtarlıkta 15 gün ilan ediliyor ve 15 gün içinde itiraz hakkınız var.

Maltepe'de belediye, emsal artışı yerine hak temelli bir dönüşümü savunuyor. Başkan Esin Köymen 2024'te ilçede emsal artırmadan bina yenilemeye imkân veren seçenekler olduğunu, kat karşılığı dışında kooperatif ve maliyet artı kâr modellerinin de konuşulduğunu söyledi. Bu, müteahhit teklifinin yalnız ek kat beklentisine dayanmaması gerektiği anlamına geliyor. Teklif almadan önce parselinizin güncel imar durumunu belediyeden alın ve hesabı mevcut haklar üzerinden yaptırın.

Salt çoğunlukla karar alınacaksa 4 Şubat 2026 yönetmeliğine göre toplantı çağrısı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu. Anlaşmayan maliklerin payları Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü'nün yürüttüğü açık artırmayla satılabiliyor; bu süreç, stratejik planın da belirttiği gibi itiraz ve yürütmeyi durdurma kararlarıyla uzayabiliyor. Sözleşmeye teslim süresini, gecikme cezasını, müteahhidin %6 teminatını ya da tamamlama sigortasını ve Dünya Bankası kredisi kullanılacaksa blokeli hesap düzenini yazdırın.

Birkaç teklifi yan yana görmek pazarlık gücünüzü artırır.