Bayrampaşa'da kentsel dönüşüm 2026: İsmetpaşa rezerv alanı

İsmetpaşa: ilçenin en büyük projesi

Bayrampaşa'da kentsel dönüşüm denince akla ilk gelen İsmetpaşa Mahallesi. Proje İBB tarafından 2016'da başlatıldı ve eski Bayrampaşa Cezaevi arazisini kullandı: İşçi Haber'in Mart 2025 haberine göre ilk etapta yaklaşık 2.500 hak sahibi, 2019'da yıkılan cezaevinin bulunduğu alanda yapılan konutlara yerleşti. İBB'nin 2 Nisan 2025 tarihli açıklamasına göre 1. etapta 2.269 konut, 192 ticari birim, 8 ev-ofis ve 4 yönetim birimi olmak üzere toplam 2.473 bağımsız birim üretildi. Proje üret-aktar-boşalt yöntemiyle, yani önce yeni konut yapılıp hak sahipleri taşındıktan sonra eski binalar yıkılarak ilerliyor.

İkinci etap yavaş ilerliyor. İBB'ye göre 1. etabın doğusundaki alanın rezerv yapı alanı ilan edilmesi Mayıs 2023'te Bakanlıktan istendi ve alan 18 Aralık 2023'te rezerv yapı alanı ilan edildi. İBB'nin hazırladığı imar planları 12 Mayıs 2024'te Bakanlığa gönderildi, Bakanlığın istekleri üzerine revize edilerek 5 Aralık 2024'te yeniden iletildi; açıklama tarihinde onay süreci sürüyordu. Aynı açıklamaya göre 2. etapta hak sahiplerine ait 475 bina (2.457 bağımsız birim) var; tahliye edilen 318 binadan (1.843 bağımsız birim) 222'si yıkılmıştı. Planların 2026'da onaylanıp onaylanmadığını bulamadık.

Konu siyasi bir tartışmanın da merkezinde. AK Parti İstanbul İl Başkanı Abdullah Özdemir Şubat 2026'da alanda 400'ün üzerinde bina olduğunu, bunların ancak 200'ü aşkının yıkılabildiğini söyledi ve İBB'yi eleştirdi. AK Partili bir meclis üyesi Mart 2025'te projenin 10 bin konutluk 4 etap olarak planlandığını, Bakanlığın da alanı özel statüye alarak tapudaki trampa devrinde alınan harcı kaldırdığını açıkladı. Ekim 2026'da mahallede bir yıkım sırasında yandaki binanın dengesini kaybedip askıda kaldığı bildirildi; sakinler güvenlik önlemlerinin yetersiz olduğunu söyledi.

İsmetpaşa'da hak sahibiyseniz

İBB, 2. etap projesinden yararlanmak isteyen hak sahipleri için 1. etaptaki rezerv konutların geçici olarak tahsis edilmesine karar verdi. Nisan 2025 açıklamasına göre 1. etaptan 162 daire geçici konut olarak ayrıldı ve evrakını tamamlayan hak sahiplerine anahtar teslimi başladı. İBB Meclisi 12 Eylül 2024'te, geçici konuttan yararlanmayacak hak sahiplerine kira yardımı yapılmasına da karar verdi.

Bu bir alan projesi olduğu için sözleşme muhatabınız proje idaresi; dışarıdan bir müteahhitle tek başına anlaşmanız süreci bağlamaz. Yapmanız gerekenler: hak sahipliği tespitinin ve size önerilen dairenin yazılı olmasını istemek, geçici konut ile kira yardımı arasında hesaplı bir seçim yapmak ve plan onayı geldiğinde teslim takviminin sözleşmeye girip girmediğini kontrol etmek.

Deprem riski: İBB tahmini Bayrampaşa için ne diyor

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verisiyle hazırladığı 2020 tarihli kitapçığa göre Bayrampaşa'nın yüzölçümü 9,54 km² ve 11 mahallesi var. 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde analiz edilen 20.952 binanın %37'sinin hasarsız kalması, %35'inin hafif, %19'unun orta, %6'sının ağır ve %3'ünün çok ağır hasar görmesi bekleniyor. Yaklaşık 5.855 bina, yani %28'i orta ve üstü hasar alabilir; mahalle tablosunun toplamında 614 çok ağır ve 1.182 ağır hasarlı bina var.

En çok ağır ve çok ağır hasarlı bina Yıldırım (116 çok ağır, 202 ağır), Terazidere (66 ve 143) ve Vatan (68 ve 137) mahallelerinde bekleniyor; Yıldırım tek başına çok ağır hasarlı binaların yaklaşık beşte birini oluşturuyor. Gece senaryosunda yaklaşık 520 can kaybı ve 69.192 kişilik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor. Kitapçık zemin hızını (Vs30) yalnız harita olarak veriyor; ilçeye özgü, metin hâlinde bir zemin ya da fay değerlendirmesi bulamadık.

Bu tablo İsmetpaşa'nın ilçenin tek sorunu olmadığını gösteriyor. En yüksek hasar beklenen Yıldırım, Terazidere ve Vatan mahalleleri için bulduğumuz kaynaklarda bir riskli alan ya da rezerv alan kararı yok; bu mahallelerdeki binalarda dönüşüm ancak maliklerin kendi başlatacağı riskli yapı tespitiyle ilerler. Tahmin binaların ortalamasına dayanıyor; tek bir binanın durumunu yalnız lisanslı kuruluşun tespiti gösterir.

Başvuru nereye yapılır

İsmetpaşa alanı dışındaki binalarda yol bina bazlı: Bakanlıkça lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yaptırırsınız, tek bir malik başvurabilir. Yarısı Bizden'de hak sahipliği, imar durumu ve yapı ruhsatı için Bayrampaşa Belediyesi'ne başvuruluyor. Belediyenin dönüşüm işlerine bakan biriminin adını, adresini ve telefonunu resmî sitesinden doğrulayamadık (site otomatik erişime kapalıydı); gitmeden önce belediyeyi arayın.

Rapora itiraz ve Bakanlık kira yardımı Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'ne yapılıyor; Bakanlığın İstanbul'daki kira yardımı 2025'ten beri aylık 8.000 TL. İsmetpaşa'daki proje İBB'nin yürüttüğü bir proje olduğu için orada hak sahipliği ve geçici konut işleri İBB Kentsel Dönüşüm birimlerine bağlı. İBB'nin ek kira desteği, Yarısı Bizden tutarları ve 3 milyon TL'lik Dünya Bankası kredisi için il rehberine bakın.

Bayrampaşa'da Bakanlığa ait resmî riskli bina sayısını bulamadık. Bir milletvekili, 31 Aralık 2024'e kadar ilçede kaç binanın riskli tespit edildiğini ve kaç hak sahibine kira yardımı ödendiğini Meclis'te yazılı soru olarak sordu; yanıtına ulaşamadık.

Kat karşılığında Bayrampaşa'da nelere dikkat

Yıkım güvenliği sözleşmenin bir maddesi olmalı. İsmetpaşa'da Ekim 2026'da yaşanan olay, yan yana binaların yoğun olduğu sokaklarda yıkım yönteminin ve komşu binayı koruma önlemlerinin ne kadar önemli olduğunu gösterdi. Yıkımı kimin yapacağı, hangi yöntemle yapılacağı, komşu binada hasar olursa sorumluluğun ve sigortanın kimde olduğu yazılı olsun.

Yarısı Bizden'den yararlanacaksanız yeni inşaat alanı eski alanın 1,5 katını geçmemeli. 4 Şubat 2026'dan beri salt çoğunluk kararından önce maliklerin toplantıya çağrılması ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu. Kanuna göre müteahhit kendi payındaki daireleri inşaatın tamamlanma oranının yüzde on altında satabilir; ruhsattan önce yapı yaklaşık maliyetinin %6'sı teminat istenir (tamamlama sigortası varsa aranmaz).

Teklifleri yan yana görmek pazarlık gücünüzü artırır.