Avcılar'da kentsel dönüşüm 2026: Denizköşkler ve Yeşilkent

Avcılar neden öncelikli bir ilçe

Avcılar, 1999 Marmara depreminde İstanbul'un en çok zarar gören ilçelerinden biriydi. Habertürk'ün 2023'te derlediği verilere göre o depremde ilçede 1.337 bina, 13.686 konut ve 2.072 iş yeri etkilendi. Aynı haberde 1999 hasarında Denizköşkler, Gümüşpala ve Ambarlı mahallelerinin ilk üç sırada olduğu, en çok ağır hasarlı binanın Denizköşkler ile Gümüşpala'da bulunduğu aktarılıyor.

İBB'nin Kandilli Rasathanesi ile hazırladığı ve 2020'de kamuoyuna açıklanan olası deprem kayıp tahmini çalışması da Avcılar'ı yüksek riskli ilçeler arasında sayıyor. Medyascope'un 7 Temmuz 2020 tarihli haberine göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremde Avcılar'da 34.935 hanenin acil barınma ihtiyacı doğacağı tahmin ediliyor. Bu bir senaryo hesabıdır, gerçekleşmiş bir veri değildir. Avcılar için ağır hasarlı bina sayısını İBB'nin kendi ilçe kitapçığından doğrulayamadık; kitapçığın eski bağlantısı şu an açılmıyor.

Zemin konusunda Habertürk'ün aynı derlemesi, ilçenin kil, marn ve kireçtaşı ardalanmasından oluşan Neojen çökelleri üzerinde kurulduğunu, hasarda zemin büyütmesi ve heyelanlı yamaçlarda yapılaşmanın etkili olduğunu aktarıyor. Haber, Ambarlı, Denizköşkler ve Firuzköy'ün doğusundaki göl yamaçlarını yerleşime uygun görülmeyen alanlar arasında sayıyor. Yerbilimcilerin çoğunun Avcılar'ın içinden aktif bir fay geçmediği görüşünde olduğu da aynı kaynakta yazıyor; risk, ilçenin altından değil Marmara Denizi'ndeki faydan ve zeminden geliyor.

Başvuru nereye yapılır

Avcılar Belediyesi'nde 6306 işlerine bakan birim Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü. Belediyenin sitesindeki müdürlük sayfasında iletişim 444 6 989, dahili 1100 ve kentseldonusum@avcilar.bel.tr olarak veriliyor. Belediyenin merkez binası Ambarlı Mahallesi, Naim Süleymanoğlu Sokak No:10'da. İmar durumunu belediyenin e-imar (KEOS) sayfasından sorgulayabilirsiniz.

Belediye 2020'de, maliklere hukuki, mali ve teknik konularda yol göstermek için AVBEL adlı bir iştirak şirketi kurduğunu duyurmuştu. Şirketin sitesi bu rehberi hazırlarken açılmadı; hâlâ aynı hizmeti verip vermediğini müdürlüğe sorun.

Riskli yapı raporuna itiraz ve Bakanlık kira yardımı ise Bakanlığın Üsküdar Altunizade'deki Marmara Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün işi. İstanbul geneli için bu kurumun ayrıntıları il rehberinde.

Denizköşkler ve Yeşilkent: Avcılar'ın imar düğümü

Avcılar'da dönüşümü yavaşlatan şey çoğu zaman riskli yapı tespiti değil, imar. İHA'nın 9 Kasım 2020 tarihli haberine göre Denizköşkler'de Derya Blokları'nın bulunduğu alanda iki binin üzerinde konut ve iş yeri var. Bu alan için İBB Meclisi 2008'de zeminin sağlam olmadığı gerekçesiyle bir "riskli zemin" kararı aldı ve sakinlerin anlatımına göre o tarihten beri yenileme için imar izni çıkmıyor. Bu kararın sonradan kaldırıldığına ya da alanın imara açıldığına dair resmî bir kayıt bulamadık.

Yeşilkent'teki sorun daha eski. Yeni Birlik gazetesinin 22 Ocak 2024 tarihli haberine göre İBB Genel Sekreter Yardımcısı Gürkan Akgün, 80 binden fazla kişinin yaşadığı Yeşilkent'te 40 yıldır imar, plan ve mülkiyet sorunu bulunduğunu söyledi. Akgün'e göre İBB, yerinde dönüşüm ve 2.400 birimlik sosyal konut için kendi mülkiyetindeki yaklaşık 100 bin metrekarelik arazinin rezerv alan ilan edilmesini Bakanlıktan istedi; başvuru bir yılı aşkın süredir onaylanmamıştı. Bu açıklama yalnız İBB'nin görüşünü yansıtıyor, Bakanlığın yanıtı haberde yok. Başvurunun daha sonra sonuçlanıp sonuçlanmadığını bulamadık.

Bu iki mahallede bina bazlı bir anlaşmaya varmadan önce yapmanız gereken ilk iş, parselinizin güncel imar durumunu ve parsel üzerinde bir plan kısıtı olup olmadığını belediyeden yazılı olarak öğrenmek. Riskli yapı tespiti yıkımı mümkün kılar, ama yeni binanın ruhsatı imar planına bağlıdır.

Avcılar'da dönüşüm nerede duruyor

Yarısı Bizden'e Avcılar'dan yoğun ilgi var. CNN Türk'ün 27 Mayıs 2023 tarihli haberine göre kampanyanın ilk başvuru döneminde Avcılar 11.886 başvuruyla İstanbul'da altıncı sıradaydı. Daha güncel ilçe rakamı bulamadık.

Uygulamadaki zorluğu bianet'in 10 Temmuz 2026 tarihli haberi gösteriyor. Habere göre ana arter üzerindeki bir apartman 6 Ocak 2025'te İBB'nin hızlı taramasında dayanıksız görünmüş, 7 Ocak 2026'da karot alınmış. Sakinlerin çoğu emekli; müteahhidin istediği tutar ile Yarısı Bizden hibesi arasındaki fark, malikleri birikimlerini satmaya zorluyor. Aynı haberde İstanbul Planlama Ajansı'nın mevcut finansman modeliyle kapsamlı dönüşümün mümkün olmadığı yönündeki değerlendirmesi de yer alıyor.

Belediye yönetiminde de değişiklik var: 2024 seçimini kazanan Belediye Başkanı Utku Caner Çaykara 2025'te İBB soruşturması kapsamında tutuklanıp görevden uzaklaştırıldı ve Haziran 2025'te başkanvekilliğine Yüksel Can seçildi. Bunun müdürlüğün işleyişini nasıl etkilediğine dair bir açıklama bulamadık.

Destekler kısaca

Avcılar'daki riskli yapılar İstanbul genelindeki desteklerin tamamından yararlanabiliyor: Yarısı Bizden (konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi, 125.000 TL taşınma desteği; 31 Aralık 2027'ye uzatıldı), Nisan 2026'da açılan 3 milyon TL'ye kadar Dünya Bankası destekli kredi, Bakanlığın aylık 8.000 TL kira yardımı ve İBB'nin D ve E sınıfı binalara verdiği ek kira desteği. Şartların ve sıralamanın ayrıntısı İstanbul il rehberinde.

Kat karşılığında Avcılar'da nelere dikkat

Önce imar: Denizköşkler sahil şeridi, Yeşilkent ve yamaç parsellerinde müteahhidin verdiği kat ve daire sayısı, belediyenin vereceği imar durumuyla örtüşmüyorsa teklif kâğıt üzerinde kalır. Teklifi imar durumu belgesine dayandırmasını isteyin.

Zemin etüdünü kimin yaptıracağını ve zemin iyileştirmesi gerekirse maliyetin kime ait olacağını sözleşmeye yazdırın. Avcılar'ın kil-marn zemini ve heyelanlı yamaçları düşünüldüğünde bu kalem projeyi değiştirebilecek büyüklükte olabilir.

Yarısı Bizden kullanacaksanız yeni inşaat alanının eskisinin 1,5 katını aşmaması gerektiğini, bunun da müteahhidin kendine ayıracağı bölümü sınırladığını baştan hesaba katın. 4 Şubat 2026 yönetmeliğiyle salt çoğunluk kararından önce toplantı ve 15 günlük ilan ya da noter bildirimi zorunlu; kararın bu usulle alındığını belgeleyin.